Що відбувається з комерційною нерухомістю та чому магазин на території ЖК — найкращий вибір

Анно, минулого року попит на оренду комерційної нерухомості суттєво впав, йдеться і про офіси, і про торгові площі. На ваш погляд, у Києві та великих містах чи помітне відновлення попиту?

Серед комерційної нерухомості багато типів приміщень, і попит на них відрізнявся. Якщо брати, наприклад, складську нерухомість, то біля Києва багато об’єктів навесні минулого року були зруйновані, і попит на вцілілі об’єкти в Київській області був дуже високий, а вакантністьсуттєво зменшилась, тому що багато компаній були вимушені перевозити свої товари та обладнання зі зруйнованих об’єктів на ті, що вціліли. Тому саме по складській нерухомості ситуація інша, там ставки втримались, а подекуди навіть переглядались в сторону підвищення. А дисконти на ціну оренди складів надавалися переважно під час блекаутів, адже багато орендарів стикнулися з проблемою простою виробництва та спаду обсягів реалізації продукції. Що стосується офісів, то в перші місяці війни було помітне падіння ринку. Багато компаній відчули потребу скоротити площу, адже співробітники виїхали з країни або пішли до лав ЗСУ, частина компаній перевела співробітників на віддалений режим роботи, що означало недоцільність витрачати кошти на велике офісне приміщення. Також зменшилась кількість нових перемовин на ринку офісів, тому що компанії відклали питання переїзду чи розширення площ. Дисконти по офісним приміщенням надавались з лютого по червень-липень 2022 року, і вже з осені 2022 року почалося поступове відновлення орендних ставок, перемовин і угод зі здачі в оренду приміщень. В цей період найбільш активно шукали нові приміщення дипломатичні місії, благодійні організації, фонди, міжнародні інституції, які розгорнули свою діяльність в Україні. Окрім того, серед орендарів були і виробничі компанії, ІТ-сектор, що розглядали як оренду нових площ, так і переїзд до офісів з кращими умовами та кращою локацією.

Як, за вашими даними, змінюються орендні ставки на офісні приміщення в Києві, інших містах, чи повертаються до орендодавців бізнеси, які минулого року вирішили працювати віддалено?

Відновлення є, і ми це бачимо. Компанії, які призупиняли перемовини щодо оренди офісів, повертаються до цих перемовин. Стосовно ставок – безперечно, вони нижче за довоєнний рівень, різниця по деяким об’єктам може складати 30-35% від довоєнного рівня, тому що висока вакантність. Напевно, найскладніша ситуація з об’єктами shell and core (без оздоблення). Тому що зараз орендарі не готові інвестувати в оздоблення та облаштування робочих місць. На ринку 99% запитів — на приміщення з ремонтом, а часто навіть й з меблями. Саме по такому типу офісних приміщень ставки відновились до довоєнного рівня, але ті офіси, де немає ремонту, там ставки просіли досить суттєво, в окремих випадках трапляються дисконти навіть до 50% від довоєнної вартості. Масова тенденція така: навіть якщо в приміщенні не виконаний ремонт, потенційні орендарі очікують, що ремонт та витрати на нього – це головний біль орендодавця.

На ваш погляд, чи доцільно зараз здійснювати купівлю офісного приміщення або ж оренда здається більш економічно вигідним вибором, наприклад, для великої компанії? А для малого бізнесу з кількістю співробітників до 20 осіб?

Сьогодні є реалізовані угоди з продажу великих офісних будівель. Причому, їх придбали як з метою власного використання, так і з метою подальшої здачі в оренду. Є українські та іноземні інвестори, готові купувати заселені офісні центри з дійсними контрактами на оренду, зі зрозумілою ліквідністю, як дохідний актив. І навіть можу сказати, що ціна квадрату в таких угодах – на рівні, що був до початку війни. Але ключове питання – якісний об’єкт з гарними економічними показниками щодо повернення інвестицій. Стосовно невеликих бізнесів, то з персоналом 10-20 осіб з точки зору операційних витрат доцільно орендувати офіс, і не обов’язково у центрі, це можуть бути прицентральні або ж навіть спальні райони Києва. Є також варіанти для купівлі офісу у житловому фонді на першому чи другому поверсі, у забудовників є пропозиції таких приміщень і навіть непогані умови, адже є розстрочка та іпотечні програми. Якщо офіс в Києві можна придбати по ціні 900-1200 доларів за метр квадратний, то це досить цікава альтернатива оренді. Але переважно йдеться про оренду, адже витратити досить велику суму на придбання офісу наразі не в пріоритеті у власників невеликих компаній. А великі компанії купують офіси, розуміючи, що навіть якщо там не будуть розміщені співробітники компанії, то таке приміщення є ліквідним та досить швидко можна знайти орендарів.

Що відбувається із вартістю офісних приміщень, чи достатньо на ринку вибору в Києві, наприклад, якщо компанії важлива саме купівля приміщення?

Вибір на ринку офісів зараз є, а по ціні ситуація наступна: власники будівель демпінгувати не готові, адже собівартість якісної офісної нерухомості — висока, і угоди купівлі відбуваються або за довоєнними цінами, або з невеличкими дисконтами. Купують зазвичай на умовах власників, які вважають, що після війни попит суттєво збільшиться, тож продавати зараз дешевше просто немає сенсу. Водночас, зростання цін теж не спостерігається. Якщо ж все таки власники погоджуються на дисконт, то він у межах 10-15% і не більше, навряд чи варто очікувати більш відчутних дисконтів.

На ваш погляд, як далі в цьому та наступному році може розвиватися ринок офісів та як можуть змінюватися ціни?

Думаю, на ринку продажу офісів особливої динаміки цін не варто очікувати, ціни лишатимуть на існуючому рівні. Стосовно оренди ставки вже відновлюються, по багатьом будівлям ставки вже досягли 100% довоєнного рівня. І є перспектива зростання ставок на 5-10%. Дисконти на оренду в БЦ будуть знижуватись, вони вже скорочуються до 10-15%. Попит на офісні приміщення зростає, це дуже помітно в Києві, але не лише. У Львові відновлення ринку офісної нерухомості спостерігалося ще раніше в минулому році, і зараз там ринок не тільки відновився, але й ставки оренди в місті зросли. Багато компаній виїхали саме у Львів, і там ситуація більш оптимістична із заповнюваністю офісів та з попитом. У столичному регіоні активність поступово зростає, і ми бачимо перспективи для підвищення ставок. У східних та південних регіонах спостерігається низький рівень активності щодо офісної нерухомості, і це зрозуміло, адже для будь-якого бізнесу безпека співробітників є ключовим питанням.

• Читайте також: Яке житло нині купують українці й чому комерція на території ЖК — вимога часу?

Чи змінились вимоги орендарів до офісних приміщень під час війни?

Так, змінились і суттєво. Раніше в найбільшому попиті були центральні локації, приміщення з панорамним склінням, високими видовими характеристиками, розташовані поблизу транспортних вузлів. Зараз на переглядах відверто кажуть, що не розглядають БЦ без укриття чи підземного паркінгу, а також мають упередження стосовно занадто великої площі скління та конкретних районів розташування, які частіше зазнають шкоди під час обстрілів. Пріоритетним стало питання безпеки, наявності альтернативних джерел електроживлення, віддаленість від найбільш небезпечних локацій міста.

Торгівельна нерухомість минулого року зазнала певної стагнації, на що вплинув і відтік людей з країни, і блекаути. Чи помітне відновлення сегменту? В яких містах наразі найкраща ситуація з торгівельними приміщеннями?

Ми аналізували ринок торгівельних приміщень, і наприкінці 2022 року отримували дані, що відвідуваність торгових центрів складає 40-45% від показників мирного часу. Кількість відвідувачів ТЦ та ТРЦ Києва суттєво скоротилась. Це, звичайно, пов’язано з тим, що багато людей виїжджали з міста, та й пріоритети у питанні покупок сильно змістилися. Першочерговими стали покупки товарів першої необхідності – харчові продукти, медикаменти. А витрати на одяг та непродовольчі товари — сильно скоротилися. Крім того, багато орендарів приміщень в ТЦ взагалі відмовились від відкриття точок, і сьогодні в нових ТЦ Києва, які відкривалися протягом 2021 року, можна побачити дуже багато вакантних приміщень. У Львові ситуація інша, там по виручці та заповнюваності площ помітне відновлення. У місті багато мереж повідомили ще минулого року про зростання виручки. А от у столичному регіоні перспектив стрімкого скорочення вакантності чи зростання виручки я не бачу. Врешті все залежить від наших успіхів на фронті. Чим скоріше ми звільняємо території, тим більше шансів на повернення населення в країну, і тим кращими стають споживацькі настрої. І це, звісно, впливатиме на ринок торгівельної нерухомості. Попитом в Києві наразі користуються торговельні центри, в яких споживачів приваблюють якісно продуманіфуд-корти та ресторани, супермаркети, кінотеатри, можливо, парки розваг для дітей. Саме фішки у вигляді розваг та можливостей відпочинку всією родиною забезпечують потік відвідувачів.

На ваш погляд, чи доцільно зараз будувати ЖК із запланованою торгівельною групою на першому поверсі, і як до цього питання підходить ваша компанія?

"Інтергал-Буд" передбачає в своїх проєктах не просто торгові приміщення на перших поверхах, а в багатьох комплексах — повноцінні торгові центри мікрорайонного значення. Це об’єкти по 3-4 тисячі квадратних метрів, де обов’язково запроектовано супермаркет на першому поверсі та сферу послуг, кав’ярні, ресторани на другому чи третьому поверсі. Магазинчики на території ЖК часто виграють порівняно з торговими центрами, тому що це зручно для мешканців, а отже — у підприємців є постійна клієнтська база і виручка. І ковідом, і війною доведено, що магазинчики в такому форматі виживають попри кризу і мають змогу забезпечити продажі. Ми продовжуємо будувати ЖК з торгівельною групою на першому поверсі, і в цьому питанні ми свою політику не змінили. А стосовно торгових центрів на території ЖК – наразі ми призупинили будівництво нових ТЦ, де не маємо контрактів на оренду. Плануємо наступного року відновити будівництво частини таких об’єктів.

Продажі торгівельних приміщень у ЖК – чи є на такі приміщення попит, і на що варто звернути увагу підприємцям, які розглядають можливість інвестувати у магазин на першому поверсі нового ЖК?

Так, попит на такі приміщення є. Врахувати треба декілька моментів. Але найголовніший пункт, як завжди, локація. Тобто густо заселений житловий масив, бажано поруч з зупинкою транспорту або з лінією метро. Другий момент – кількість заселених квартир у ЖК, щоб зрозуміти, що якщо раптом не буде зовнішнього трафіку, то мешканців буде достатньо для забезпечення певного рівня виручки. Також варто аналізувати саме приміщення. Найбільший попит на приміщення від 40 до 100-120 квадратних метрів. Потрібно звертати увагу на наявність необхідної потужності комунікацій – вода, каналізація, електрика. Якщо це кафе або мінімаркет, то потрібно мінімум 150-200 кВт електроенергії. Також треба звертати увагу на розташування всередині комплексу. Найбажаніше, щоб вхідна група була біля місць скупчення мешканців ЖК. Тобто, дороги, проїзди, загальні зони для мешканців, так можна забезпечити більшу увагу до бізнесу. Також важлива висота стелі. Салону краси може бути достатньо 2,7-3 метри, а маркету потрібно ще облаштувати технологію, тому для них, зокрема, нашою компанією, проектуються приміщення зі стелею 3,5-4 метри, щоб вистачило місця для проведення додаткової інженерії.

Якими зараз є орендні ставки торгівельної нерухомості в Києві та як вони можуть змінитися до кінця року? Які фактори впливатимуть на динаміку ставок?

Знаю, що вакантні площі в місті здають в торгових центрах під склади за 100-150 гривень за квадратний метр, тоді як до війни їхня вартість могла сягати 40 доларів за метр. Зараз орендодавці ідуть на компроміси, і про відновлення говорити зарано. Ключовий фактор впливу – перспективи щодо завершення війни. Торгівельна сфера чутлива до настроїв громадян, які опікуються зараз своєю безпекою, своїм доходом, і точно не в пріоритеті у більшості громадян витрачати кошти на меблі, одяг, прикраси, розваги. Наскільки швидко буде розвиватися ситуація в плані контрнаступу та звільнення територій, то й швидше відновлюватиметься торгівельний сектор. І важливий момент – повернення в місто людей. Адже у Києві десь 25-30% мешканців досі не знаходяться в місті.

Які площі та локації можуть мати найбільший попит вже наприкінці 2023 року?

Гадаю, на першому місці буде попит на приміщення на перших поверхах ЖК, що розташовані у вдалих місцях і вже заселені. На другому місці – попит у ТЦ та ТРЦ, де окрім шопінгу, є потужні фішки в плані розваг та проведення часу: кінотеатри, парки розваг, класні фудкорти. Тобто це навіть не питання, чи в центрі розташований ТЦ. А питання, заради чого люди поїдуть в такий ТЦ, адже зараз лише заради магазинів та шопінгу люди до торгівельних центрів не поїдуть, потрібні інші цікавинки, заради яких родина відвідає торгівельний комплекс.