Спрос на недвижимость растет: какие площади ищут покупатели и сколько готовы заплатить

В Украине продолжается развитие розничной торговли, которое было заметным и в прошлом году: по итогам 2023 года оборот розничной торговли в Украине достиг 1 821 931,2 млн грн, что на 15,4% больше показателя 2022 года. Между тем, эксперты прогнозируют рост ритейла и в течение 2024 года. Так, по словам директора компании UTG Евгении Локтионовой, оборот розничной торговли Украины в 2024 году продолжит рост в гривне в среднем на 10%. "Главной причиной роста потребления в виде шопинга, развлечений и посещения ресторанов является противодействие стрессу и негативным новостям. В новом 2024 году оборот розничной торговли Украины продолжит свой рост в среднем на 10% в гривнах", — рассказала Локтионова агентству "Интерфакс-Украина". По ее мнению, рост розничного товарооборота продолжится в 2024 году, а основным сегментом в структуре роста станут такие товары, как одежда и обувь. Рост ритейла означает также повышение спроса на площади для размещения торговых точек и бизнеса, работающего в сфере услуг. Фокус узнал, какие именно помещения ищут предприниматели и готовы ли покупать недвижимость несмотря на отсутствие внятных прогнозов по завершению войны в Украине.

Всем нужна выручка: какие помещения в аренду ищет бизнес в 2024 году

В 2024 году многие предприниматели в сфере торговли планируют расширение бизнеса, развиваются сети как торговли, так и компаний сферы услуг. При этом, хотя в торговых центрах страны часто все еще есть вакантные площади, на этот год в разных городах запланированы и открытия новых ТРЦ, что свидетельствует об актуальном спросе на помещения для торговли. "Одним из определяющих трендов сейчас, как по мне, является запланированное открытие в 2024 году ряда ТРЦ: речь идет о 7 объектах, три из которых в Киевском регионе — столица и пригород (Чабаны и Буча), два в Ужгороде, а также объекты в Хмельницком и Измаиле", — рассказывает в комментарии Фокусу Виктория Берещак, обозреватель рынка недвижимости.

По ее словам, в Киеве форматы стрит-ритейла в центре переживают до сих пор сложное время — вакантность в этом сегменте сохраняется на уровне около 30%. Однако, отмечает Виктория Берещак, в стрит-ритейле пользуются особым спросом лоты до 60 кв.м — ставка аренды в пределах $40, есть спрос на форматы 60-120 кв.м — там ставки в диапазоне $35-55 за метр.

Эксперт отмечает: в этом году на рынке торговой недвижимости в ТРЦ возможен пересмотр арендных ставок. "Средневзвешенные арендные ставки, думаю, останутся примерно в том же диапазоне с поправкой на инфляцию и дополнительные расходы на обслуживание генераторов", — говорит Виктория Берещак.

Как найти интересную площадь и можно ли выгодно купить торговое помещение

На рынке Киева и других крупных городов можно найти интересные предложения по покупке помещений для ведения торговли или осуществления деятельности в сфере услуг. Эксперты отмечают: последний год спрос именно на покупку помещений только растет, а застройщики все чаще планируют новые площади как на территории своих ЖК, так и отдельные здания — для размещения магазинов, клиник, салонов красоты и ресторанов. Один из довольно популярных форматов, когда инвестор покупает помещение у застройщика, где уже подписан долгосрочный контракт на аренду с супермаркетом или фитнес-центром.

"Сегодня мы видим много заявок, когда инвесторов интересует покупка помещений, которые арендуют школы, супермаркеты или фитнес-центры. Это означает, что определенный сегмент инвесторов имеет свободные средства и понимает, что деньги должны работать и обеспечивать доходность. Это довольно выгодный бизнес, ведь срок окупаемости коммерции — до 10 лет, а обычно и меньше — 6-7 лет, тогда как в случае сдачи в аренду жилья срок возврата инвестиций может достигать 12-15 лет", — рассказала коммерческий директор компании "Интергал-Буд" Анна Лаевская Фокусу.

• Читайте также: "Рынок коммерческой недвижимости будет расти", — Анна Лаевская, коммерческий директор "Интергал-Буд"

Другая история — продажа помещений, расположенных на первых этажах в новопостроенных жилых комплексах. Такие площади пользуются популярностью — на момент сдачи в эксплуатацию обычно свободных лотов у застройщиков уже нет. Особенно если речь идет о новостройках в Киеве, Львове, Черновцах, Ужгороде. Однако самый высокий спрос — в столичных комплексах.

Как отметила Анна Лаевская, цены на торговую недвижимость в Киеве и Львове сейчас в диапазоне 1200-3000 долларов за квадратный метр, в зависимости от расположения, уровня комплекса, качественных характеристик объекта, размера. "Последний год цены не просели, наоборот, по некоторым объектам уже даже выросли. Потому что жители новых ЖК хотят иметь хорошую инфраструктуру рядом со своим домом, и это влияет на рост популярности покупки коммерческих помещений именно в новопостроенных ЖК", — говорит эксперт.

О том, что спрос сейчас есть на помещения для торговли в жилых комплексах, рассказывает и Виктория Берещак. "Для арендаторов, а это преимущественно фэшн-ритейл украинские бренды, продуктовый ритейл, бьюти, медицина, очень важна пропускная способность места, человекопоток, отдельная входная и витринная группа. Выбирают для себя больше жилые проекты комплексной застройки по принципу город в городе", — отмечает эксперт.

По мнению Анны Лаевской, до конца 2024 года цены на коммерческие площади для торговли вырастут на 7-10%. Также, отметила эксперт, будет расти спрос на помещения для торговли и сферы услуг, а застройщики с целью стимулирования спроса будут активнее сотрудничать с банками, предлагать различные партнерские программы. Будет влиять на спрос и довольно новая схема инвестирования, которая сейчас начинает развиваться в стране, — речь идет о микроинвестировании в сообществах.

"Это довольно новая форма инвестирования на рынке, снижающая порог входа в сделку. Несколько физических лиц, возможно 5-10 или больше покупают вместе большое помещение с готовым арендатором, например, площадь 2 тыс. метров. Такие сделки на рынке уже были, и даже некоторые девелоперы объявляют продажу объектов, рассчитывая именно на микроинвестирование. В таком случае инвестору достаточно вложить 5-10 тыс. долларов, а взамен он получит регулярный пассивный доход", — пояснила Фокусу Анна Лаевская.

Офисный дисконт: вернутся ли на рабочие места сотрудники компаний

В отличие от торговой недвижимости, на рынке офисов пока восстановление происходит более медленными темпами. По данным CBRE, средняя вакантность на рынке офисов Киева к концу 2023 года снизилась на 1% и достигла 25%, а уровень вакантности в объектах класса "В" — 27%. Ставки аренды в прошлом году снизились на 5% до 20 долл. за метр квадратный, тогда как верхняя граница запрашиваемых арендных ставок в классе "А" снизилась в среднем на 7% до диапазона 18-$24 долл./кв. м.

По словам Анны Лаевской, ставки офисной недвижимости за последние два года снизились на 15-20% от довоенного уровня. Но на сегодняшний момент нет единой рыночной картины, потому что есть помещения бизнес-центров, которые откровенно демпингуют. "Например, это наблюдаем в Киеве, Львове и в Черновцах. Такие арендодатели формируют стоимость аренды на уровне 5-6 долларов за метр, и при этом спроса нет. А есть наоборот бизнес-центры, которые успешно заполняются с ценником 26-28 долларов за квадратный метр", — отмечает Анна Лаевская.

А по словам Виктории Берещак, в офисной недвижимости продолжает доминировать тренд на гибкие пространства, заметно чаще арендаторы стали пересматривать свои потребности и отказываться от классических офисов или урезать площади. "У форматов гибких офисов и их операторов — самая низкая вакантность, а у некоторых даже нулевая в Киеве", — отмечает Виктория Берещак.

Складская недвижимость: и больше помещений, и выше спрос

Логистика пострадала во время войны — зафиксированы сотни попаданий в результате обстрелов именно в помещения складов. Это создало дефицит на нужные бизнесу площади еще в 2022 году, а операторы начали восстановление и возведение новых складских хабов вдоль главных транспортных артерий страны и под Киевом. Однако пока дефицит на такие площади не преодолен.

"Уничтожение почти 22% общего складского предложения в Киевском регионе ракетными попаданиями нанесло беспрецедентный ущерб рынку. Принимая во внимание, что в последние годы дефицит свободных площадей ощущался особенно остро, снижение общего предложения складов в будущем будет продолжать давить на отложенный и послевоенный спрос", — отметил Радомир Цуркан, управляющий партнер CBRE Ukraine.

И хотя строительство новых складских комплексов уже помогло бизнесу лучше планировать свою логистику, все же эксперты надеются, что в ближайшие два года рынок пополнится дополнительными площадями на более 160 тыс кв метров. Но это вовсе не означает, что ставки аренды будут падать, ведь пока потребность в складских помещениях — слишком высока, а значит и стоимости аренды на этот год прогнозируют рост.

"Потребность бизнеса в складских помещениях есть, в том числе и из-за релокации многих компаний. Это формирует спрос в этом сегменте коммерческой недвижимости. Что касается арендных ставок на складские помещения, то за последний год ставки выросли на 5-10% и полностью зависят от класса помещения. Самые простые склады, например, в промышленных зонах, на территории заводов, имеют часто самую дешевую цену от 70-80 грн за квадратный метр. Что касается качественной профессиональной складской недвижимости, то ставки аренды в Киеве и рядом со столицей составляют где-то 200-250 грн за метр", — рассказала Анна Лаевская, коммерческий директор компании "Интергал-Буд".