Квартира в центре, с бомбоубежищем. Какое жилье бизнес-класса выбирают украинцы и будет ли дешевле

В Украине возвращается активность на рынке недвижимости. Как отмечают аналитики ЛУН, интерес к теме покупки квартир в 2023 году был стабильным и составлял на уровне 70-80% по сравнению с довоенным показателем. То есть, после падения на две трети с начала вторжения, украинцы возвращаются к идее приобретения собственной недвижимости. Какое жилье интересует граждан сегодня, вернулся ли спрос на первичный рынок, что строят и как меняются цены, выяснил Фокус.

Интерес растет: главные изменения на рынке жилья бизнес-класса

Покупатели в марте 2024 года начинают активнее присматриваться к представленным на рынке проектам новостроек, говорят специалисты. "Сейчас рынок недвижимости в предвкушении весенней активизации спроса, ведь после фактически плато в зимние месяцы видим постепенную активизацию покупателя на первичном рынке в отдельных сегментах и форматах. Прежде всего, это полифункциональный квартал и кластер, город в городе по принципу квартальной застройки, эко-город в сегменте комфорт+ и бизнес-классе с гибкой системой финансовых инструментов покупки (наличие длительной системе рассрочек на 3 и более лет, спецусловия, возможности приобрести по программе "єОселя"), а также стабильно высокими темпами ввода в эксплуатацию", — отметила в комментарии Фокусу эксперт рынка недвижимости Виктория Берещак.

Среди трендов этой весны — поиск готовых квартир в домах, которые уже сданы в эксплуатацию. Кроме того, интересуются квартирами с ремонтом и наличием программы рассрочки. Что же касается объемов нового строительства, то лишь некоторые компании реально наращивают темпы, рассказывает Наталья Дубик, руководитель проектов Greenville.

"В конце прошлого года в публичной коммуникации более 70% столичных компаний сообщали о возобновлении строительства. Реально эта цифра все же значительно меньше. Но системные игроки рынка наращивают темпы и динамику работ. Среди факторов, которые вызывают сильное беспокойство, следует назвать отсутствие новых крупных проектов из-за слишком высоких рисков и сокращение рынка новостроек. Спрос постепенно восстанавливается. Главные факторы роста продаж в Киеве — возвращение людей в город, надежность ПВО, инвестиционная способность целевой аудитории и запуск государственных программ", — отметила Наталья Дубик.

Эксперты также говорят о возобновлении спроса на квартиры в бизнес-классе, где традиционно цены выше, чем в популярных в стране комфорт-классе и эконом-классе. "Подавляющее большинство покупателей покупают для себя (как квартиры, так и паркоместа). Есть и такие, которые планируют сдавать премиальные квадратные метры в аренду. Возвращение интереса к первичной недвижимости бизнес-класса можно объяснить стабилизацией ситуации с безопасностью в столице — меньшее количество обстрелов и больший процент сбития благодаря появлению Patriot внушают доверие и придают стабильности. И чем дольше продлится ощущение стабильности, тем дольше будет держаться интерес к недвижимости бизнес-класса. Кроме того, кажется, что инвесторы возвращаются в Украину, получив не всегда успешный опыт инвестирования за рубежом", — отмечает Ирина Михалева, CMO AllianceNovobud.

По ее мнению, если до вторжения покупка недвижимости бизнес-класса мотивировалась преимущественно прагматичным желанием заработать, то сегодня отчасти это решение окрашено эмоцией, желанием реализовать свою мечту о жизни в комфортной и безопасной среде. Именно поэтому и увеличивается количество сделок по приобретению недвижимости для себя.

Однако, к сожалению, новые проекты пока не стартуют. Специалисты объясняют: риски сейчас все еще слишком высоки. "Новые проекты практически не стартуют (в Киеве это единицы). Риски чрезмерные. Именно поэтому девелоперы завершают те проекты, которые по состоянию на начало российского вторжения находились в стадии строительства", — отметила Наталья Дубик.

Жилье высшего качества: чем отличаются проекты бизнес-класса и каковы основные мифы о них

По словам Виктории Берещак, настоящий бизнес-класс, а не натянутый до предела комфорт+, — это более дорогие строительные материалы иностранных производителей (Австрия, Германия, Франция, Канада и тд), дизайнерские лобби с продуманными функциональными зонами, где есть и зона встреч, и потенциально конференц-рум, и библиотека, патио и т.д., расширенный консьерж-сервис, который берет на себя бытовые запросы вроде вызова своевременного клининга, сервисных служб, заказ такси, встречи курьеров и тому подобное. "Отдельно следует отметить вместительный подземный паркинг с достаточным коэффициентом паркомест, системой контроля доступа и возможностью подняться на лифте сразу в свою квартиру, с качественной противопожарной системой, системой вентиляции. Для бизнес-класса также характерны дополнительные сервисы вроде спа-центра в составе комплекса, комьюнити центра для соседей, коворкинга для жителей", — перечислила эксперт важные опции ЖК бизнес-класса.

В компаниях отмечают: относительно бизнес-класса на рынке сложилось немало мифов, в том числе и по поводу элитности такого жилья. "Главный стереотип о бизнес-классе — что это элитное жилье, слишком и необоснованно дорогое, такие себе "квартиры для избранных". Это не так (возможно, раньше определенная доля правды в этом утверждении была, но не в 2024 году). Наша целевая аудитория сейчас — столичный средний класс, в том числе работники IT-отрасли, представители креативных профессий, предприниматели, военнослужащие, врачи. Учитывая сегодняшнюю ситуацию, застройщики предлагают очень выгодные условия рассрочки, оплаты частями, различные акции и скидки. Также действует программа "єОселя", — рассказала Фокусу Сусанна Караханян, руководитель департамента продаж Greenville.

По ее мнению, выбирая бизнес-класс, покупатель выбирает не квартиру, а соответствующий образ и стиль жизни . Поэтому базовые критерии, кроме цены, — концепция и философия проекта, планировка, инфраструктурное наполнение, качество материалов.

• Читайте также: Если квартира, то бизнес-класс: преимущества, отличия, стереотипы

Конечно, важным для покупателя в военное время является вопрос безопасности. А это означает наличие в ЖК бизнес-класса подземного паркинга или укрытия. И, безусловно, проект бизнес-класса имеет расположение в центральном районе с развитой инфраструктурой. "Недвижимость бизнес-класса имеет свои постоянные маркеры, среди которых: расположение в центральных районах с развитой инфраструктурой и удобными транспортными развязками, авторская концепция комплекса и интересные архитектурные решения, вентилируемый фасад из натуральных материалов, большое количество застекленных площадей, высота потолков 3 м, придомовая территория с качественным озеленением и продуманным зонированием, подземный паркинг с достаточным количеством паркомест, передовые технологии безопасности и сервиса и тому подобное. Все эти критерии по-прежнему интересуют покупателей недвижимости бизнес-класса. Добавился вопрос большей безопасности в виде временного укрытия, которое обустраивают в подземных паркингах", — говорит Ирина Михалева. И добавляет: современные дома бизнес-класса — это пример лучшего опыта девелопера, применения инновационных технологий, современных архитектурных решений.

А по словам Сусанны Караханян, конкурентные преимущества жилья бизнес-сегмента заключаются в высоком качестве строительных материалов, внешнем виде и наполнении проектов, высоких стандартах сервиса и человекоцентричности. Ведь главный акцент таких жилых комплексов — комфорт и удобство жителей, их семей.

Какие прогнозы: про цены и спрос на квартиры бизнес-класса в 2024 году

Виктория Берещак рассказала, что сейчас средняя цена квадратного метра в сегменте масс-маркета составляет 1000 долл. за кв.м, в комфорт-сегменте — 1100-1300 долларов за кв.м, в бизнес-классе — от 1500 долларов за метр. Но если комплекс имеет действительно ликвидную концепцию и формат, пользуется платежеспособным спросом, который конвертируется в реальные сделки, то цена в нем может быть на 15-30% выше в зависимости от степени готовности и качественных характеристик объекта.

В бизнес-классе цены пока не растут такими темпами, которые специалисты отметили в комфорт-классе. Ирина Михалева объяснила: цены в долларах последний год были фактически стабильны, а вот в гривне имеют тенденцию к росту, особенно в Киеве, где строят. "Главные факторы влияния на ценовую динамику: себестоимость строительства (строительные материалы, их логистика, услуги подряда), которая постоянно растет, подорожание стоимости труда квалифицированных специалистов-строителей и т.д.", — говорит Ирина Михалева.

По ее мнению, весной спрос на бизнес-класс пойдет в сторону роста. "Это не будет бешеный скачок, это будет постоянный и планомерный рост, который начнется в марте-апреле и продлится в течение года. Особенно это будет касаться проектов на финальной стадии строительства и уже готовых и, конечно, в условиях более-менее стабильной ситуации на фронте", — считает эксперт.

Виктория Берещак прогнозирует активизацию платежеспособного спроса на первичном рынке этой весной. По ее мнению, вскоре есть все шансы увидеть прирост не менее 8-12% к уровню цены, которая предлагается застройщиками сегодня.

"Цены будут незначительно расти с учетом увеличения затрат на себестоимость строительства — коридор роста от 3 до 7% в гривнах до конца весны, а в ликвидных концептах комфорт+ класса при стабильно высоких темпах и привлечении внимания покупателя с деньгами продуктом или финансовыми условиями покупки этот показатель будет выше в пределах еще 5%", — объяснила эксперт в комментарии Фокусу.