Извините, продано. Какие квартиры покупают в новостройках и ожидать ли ценового взрыва

Война серьезно затормозила процесс строительства жилья в Украине. Так, по данным EY Ukraine, в 2022 году общая площадь введенного в эксплуатацию жилья составила 7,1 млн кв. м (18 300 частных домов и 74 300 квартир), что на 38% меньше, чем в 2021 году. С постепенным относительным улучшением ситуации с безопасностью девелоперы начали возвращать рабочих на стройплощадки.

Восстанавливают работу: как компании достраивают объекты и начинают новые проекты

"Возобновление строительства началось в начале апреля 2022 года одновременно по всем пяти домам ЖК "Новая Англия", которые на то время находились на разной стадии возведения. По состоянию на конец апреля 2022 года темпы строительства достигли уровня до полномасштабного вторжения", — рассказала Фокусу Анна Щербань, директор по маркетингу Royal House. За 1,5 года после полномасштабного вторжения застройщик ввел в эксплуатацию 2 дома и часть подземного паркинга и получил адреса по трем домам и паркингу. До конца года компания планирует выдать ключи новым владельцам еще двух домов в ЖК "Новая Англия".

В апреле прошлого года возобновил работы и Alliance Novobud. С начала полномасштабного вторжения компания ввела в эксплуатацию 5 домов и ожидается ввод новых проектов до конца этого года. В столичном регионе уже возобновили работу 75% застройщиков, и только 32-35% из них смогли приблизиться к довоенным темпам строительства, говорит Ирина Михалева, CMO Alliance Novobud. Эксперт уверена, что одним из самых заметных на рынке процессов является постепенное возобновление строительства очередей, которые были заморожены с началом полномасштабного вторжения. "Девелоперы объявляют о возобновлении работ на этих стройках, что, безусловно, является хорошим знаком для отрасли и еще одним маркером надежности для потребителей", — пояснила Ирина Михалева.

Активно строит жилые комплексы и компания "Интергал-Буд" — к работе компания после начала полномасштабного вторжения 24 февраля вернулась в мае 2022 года. "В сентябре прошлого года компания возобновила строительство 13 домов, из них введено в эксплуатацию уже 7 домов, а сейчас компания активно строит 18 домов. Следующий этап возобновления работ пришелся на весну этого года. Компания возобновила строительство еще семи домов", — рассказала Фокусу Анна Анисимова, руководитель отдела инвестиций и аналитики компании "Интергал-Буд".

Впрочем, ряд застройщиков в Украине возобновили деятельность только декларативно.

"Из более 90% ЖК, которые якобы возобновили работы на площадках после 24 февраля, по факту это сделали едва ли половина. А из них чуть больше, чем треть, может порадовать приемлемыми темпами. Приемлемые темпы сейчас — это 6-8% от общей строительной готовности или 1 этаж монолита в теплый сезон. Реальные средние задержки по рынку уже достигли 12-18 месяцев", — рассказала Фокусу Виктория Берещак, обозреватель рынка недвижимости.

Нужны деньги: как застройщики решают вопрос нехватки средств на ведение строительства

Война стала лакмусовой бумажкой на финансовую устойчивость застройщиков. Испытания своей финансовой модели прошли не все компании. Девелоперы, которые имеют запас собственного капитала, чувствуют себя увереннее, говорят эксперты.

"Те застройщики, которые строили только за средства инвесторов, столкнулись с проблемой финансирования, ведь продажи в первый год были минимальными и недостаточными для возобновления строительства", — отметила Анна Щербань.

Чтобы улучшить ситуацию, некоторые застройщики начали без ведома инвесторов начислять пеню за неуплату по договорам рассрочек. "Например, компания SAGA Development, где инвесторы абсолютно разных комплексов получили многотысячные штрафы задним числом", — рассказала о ситуации Виктория Берещак.

Сложность ситуации в том, что банки не спешат протягивать руку помощи застройщикам. Эксперты констатируют отсутствие кредитования компаний-застройщиков в достаточном для активизации работ на стройплощадках.

"Слышала о случаях, когда банки выдавали кредиты владельцам бизнеса, например, по программе "5-7-9%" для возможности дальнейшей работы, но не думаю, что таких сделок много", — отметила Ирина Михалева.

Большие надежды застройщики возлагают на кредитование покупателей квартир через государственную ипотечную программу "єОселя". В Alliance Novobud говорят: благодаря старту с 1 августа программы "єОселя" под 7%, льготные условия приобретения жилья будут доступны большему количеству украинцев, а не только военным, медикам, педагогам и ученым.

• Читайте также: Новое украшение Подола: осенью в Киеве завершат строительство клубного дома Illinsky House

"Alliance Novobud прошел аккредитацию одним из банков-участников программы "єОселя" на строящееся жилье, наши договоры соответствуют ее требованиям, мы имеем достаточно площадей для продажи, поэтому на сто процентов готовы к работе", — отметила Михалева.

Во Львове и Франковске растут, в Днепре — падают: что происходит с ценами на жилье в новостройках

Динамика цен на квадратный метр в новостройках Украины отличается, как и до войны, в зависимости от региона. Только сейчас это разделение не на города-миллионники и все остальные населенные пункты, а на города, которые ближе к линии фронта, и такие, которые находятся на достаточно большом расстоянии от мест ведения боевых действий. Логично, что в областях, расположенных ближе к зоне боевых действий, стоимость жилья падает, а в городах в западных областях и в Киеве цены растут.

По данным ЛУН, осенью прошлого года квадратный метр в новостройках во Львове в среднем стоил 44,9 тыс. грн, а на конец августа этого года — уже 48 тыс. грн; в Ивано-Франковске — 22,2 тыс. грн и 26,9 тыс. грн соответственно. В Ужгороде стоимость квадрата немного просела — с 39,9 тыс. грн до 39,2 тыс. грн. В Одессе средняя цена на первичке снизилась с 38 тыс. грн осенью 2022-го до 36 тыс. грн по состоянию на сейчас, а в Днепре — с 43,2 тыс. грн до 41,1 тыс. грн.

В Киеве средняя цена на первичке за год практически не изменилась — 47,6 тыс. грн за квадрат осенью 2022-го по сравнению с нынешними 47 тыс. грн. Ценовая дифференциация, в зависимости от района столицы, сохраняется. Ирина Луханина, независимый эксперт по недвижимости Киева и области, говорит: самая высокая средняя цена квадрата — в Печерском районе — она может достигать $3100, самая низкая — в Деснянском — $980.

С началом полномасштабной российской агрессии, чтобы уменьшить риски, застройщики привязали стоимость квадратных метров к курсу доллара. Однако стабилизация курса валюты, а также замедление инфляции были нивелированы ростом себестоимости строительства.

"Себестоимость строительства уже выросла более чем на 35%. Те, кто строят, по-настоящему ощущают это на себе. Изменение логистических цепочек из-за потери производственных мощностей, релокации бизнесов, подорожаня сырья, стоимости строительно-монтажных работ — вот объективные предпосылки плавного роста цен с начала года в диапазоне от 10 до 15%, в зависимости от региона", — говорит Берещак.

Основной компонент увеличения себестоимости строительства — подорожание стройматериалов.

"Поскольку раньше много строительных материалов было собственного, украинского, производства, также были закупки из России и Беларуси. Соответственно, сейчас все поставки идут из Европы, ведь очень много украинских заводов прекратили деятельность из-за пребывания в оккупации или вообще были уничтожены", — объясняет Анна Щербань.

По словам Анны Анисимовой, построенные объекты в Киеве почти закончились. Соответственно, цена, которую могли застройщики держать на довоенном уровне, уже не актуальна.

"Себестоимость строительства за последние полтора года выросла на 40%. Соответственно, и цены будут расти, потому что застройщик должен перекрыть себестоимость. Но застройщики не поднимают цены сразу на 40%, потому что понимают уровень покупательной способности, а начинают поднимать на 5% или на 10%. Однако это неизбежно, в течение двух лет цены в гривне на квадратный метр новой квартиры вырастут на 40%", — рассказала Фокусу Анна Анисимова.

Энергетическая инфраструктура, европланировка и рассрочка: что ищут покупатели

Спрос на жилье в новостройках постепенно восстанавливается, констатируют девелоперы. В компаниях фиксируют оживление спроса с весны. Например, в Royal House продажи квартир выросли на 30-40% с марта 2023 года по сравнению с периодом лето-осень 2022-го. В других компаниях тоже заметили рост спроса на новое жилье.

"С конца зимы и до сих пор среднемесячное количество сделок выросло в 2,5-3 раза, — отметила Ирина Михалева, CMO Alliance Novobud. — В июне было небольшое проседание, думаю, из-за массированных обстрелов Киева и подрыва Каховской ГЭС. В июле же информационная ситуация несколько стабилизировалась и сейчас имеем уверенное наращивание продаж".

Активизировался в Украине в 2023 году и так называемый отложенный спрос.

"Среди клиентов, которые за последние три месяца приобрели недвижимость в Alliance Novobud, 30% — это те, кто интересовался нашими проектами еще в конце 2021-го — начале 2022 года. Они вернулись с четко сформулированным желанием инвестировать в недвижимость", — констатирует Михалева.

Львиная доля покупателей — 80% — покупают квартиры для собственного проживания, лишь 10% — для инвестирования или под аренду, и еще 10%, как альтернатива для сохранения средств. При этом 85% продаж квартир — это продажи на условиях рассрочки, отмечают в Royal House.

• Читайте также: Строят с 2004 года: как девелоперу Royal House несмотря на войну удалось вернуться на довоенные темпы строительства

В компании "Интергал-Буд" отмечают: с мая 2023 года заметно, что на рынок возвращается инвестиционный спрос, то есть квартиры в новостройках покупают инвесторы, которые планируют либо сдавать в аренду жилье, либо впоследствии продать приобретенные квартиры.

"Мы заметили восстановление спекулятивного спроса с конца мая. В отделы продаж пошли инвесторы, покупающие недвижимость для дальнейшей сдачи в аренду или перепродажи. Сейчас они выбирают объекты от застройщиков с репутацией. Для рынка это хорошо, ведь это показывает, что инвестиционный спрос возвращается", — отметила Анна Анисимова.

Военный контекст заставляет покупателей иначе расставлять приоритеты при выборе жилья. В частности, сформировался запрос на особенности энергетической инфраструктуры .

"Особенно интересуются покупатели тем, как, если есть сданные предыдущие дома и очереди, как девелопер заботился об инженерных коммуникациях: устанавливал ли промышленный генератор на насос для подачи воды, на лифтовое оборудование, обеспечил ли местный "Пункт Незламності" и предусмотрел ли пространство двойного назначения под укрытие, ведь ракетные обстрелы — это новые реалии, которые пока с нами", — говорит Виктория Берещак.

По ее словам, сейчас покупатели в новостройках чаще покупают многокомнатные, чем однокомнатные квартиры. Хотя при условии, что проект расположен в хорошем месте и строится довольно быстрыми темпами, скорее всего, что и однокомнатные будут распроданы до момента ввода дома в эксплуатацию.

Основные тренды, которыми в 2023 году чаще всего интересуются покупатели недвижимости, по словам Ирины Луханиной, следующие:

• низкий этаж (3-8);
• расположение вдали от стратегических объектов;
• близость к метро (для домов до уровня комфорт+);
• монолитно-каркасная технология строительства;
• наличие отделки/косметического ремонта приветствуется (для домов до уровня комфорт+);
• до 3 мес. до даты ввода в эксплуатацию;
• наличие паркинга;
• наличие двора;
• наличие охраны;
• возможность рассрочки,
• наличие всей разрешительной документации;
• соблюдение сроков строительства.

Среди трендов рынка первичной недвижимости — спрос на квартиры с ремонтом от застройщика, а еще — покупка для инвестиций не смарт-квартир, а двух- и трехкомнатных квартир.

"Покупатели интересуются ремонтом от застройщика . До войны люди заказывали дизайн-проекты, планировали эксклюзивные ремонты, сейчас в приоритете ремонт от застройщика и скорейшее заселение в новую квартиру. Это связано с внутренним перемещением населения. Мы в свою очередь предлагаем такие решения. Второй тренд: под инвестицию раньше рассматривали смарт-квартиры, а сейчас — двух- и трехкомнатные квартиры, ведь планируют сдавать их в аренду семьям. Это квартиры площадью 60-90 метров", — рассказала руководитель отдела инвестиций и аналитики компании "Интергал-Буд".

• Читайте также: Цены на жилье будут расти: что происходит с рынком первички в условиях войны — оценка от "Интергал-Буд"

Рост цен и концентрация: что будет с рынком первичной недвижимости в 2024 году

Цены за квадратный метр незначительно, но стабильно будут расти до конца этого года, а также в 2024-м, убеждены в компании Royal House. Прежде всего, на формирование стоимости будут влиять подорожание стройматериалов и рабочей силы.

"Строители — это мужская специальность, много мужчин мобилизуют, застройщики начинают испытывать дефицит работников, что создает достаточно сильную конкуренцию среди работодателей, которые борются за каждого работника, как условиями труда, так и заработными платами. На цену влияет и спрос, сейчас строится меньше, а спрос постепенно восстанавливается, ведь многие внутренне перемещенные украинцы выбирают более надежные регионы Украины для жизни", — говорит директор по маркетингу Royal House Анна Щербань.

"Растет стоимость квадратных метров и из-за определенного дефицита качественных и ликвидных предложений на высоких стадиях строительства, а именно такое жилье сегодня пользуется наибольшим спросом. До конца года, уверена, стоимость квадратного метра вырастет еще на 6-11%. Поэтому те, кто покупает на "дне" рынка, то есть сегодня, значительно выиграют", — убеждена Михалева.

Она предполагает, что вскоре строительный рынок ждут изменения: финансово устойчивые игроки "проглотят" слабых, поэтому, их проекты будут достраиваться. Вместе с тем эксперт прогнозирует потери как по срокам сдачи, так и по соблюдению задекларированных на старте особенностей комплексов, что может быть сделано для экономии застройщиками средств и времени.

Впрочем, существенного подорожания квадрата на первичке до окончания войны не стоит. Рост цен на новые квартиры сдерживает частично ситуация на вторичном рынке, где большой объем предложения и высокий уровень готовности продавцов к дисконтам в процессе торга.

"Изменения цен на первичную недвижимость не будет, — говорит Юрий Пита, президент Ассоциации специалистов по недвижимости, — Нет активного спроса на первичную недвижимость. Цены выросли, покупателей мало в большинстве страны. В западных регионах ситуация несколько лучше. Но в Киеве, Одессе, Днепре — там первичный рынок ближайшее время не будет показывать активную динамику: риски остаются, война продолжается".