Купить сейчас, оплатить за 20 лет. Как программа "єОселя" стимулирует спрос на первичном рынке жилья

Верховная Рада 22 февраля поддержала во втором чтении законопроект №10208, предусматривающий возможность использовать сертификат "єВідновлення" для покупки жилья по государственной программе "єОселя". "Например, вы получили жилищный сертификат "єВідновлення" за уничтоженное жилье на 2 миллиона гривен. Однако квартира, которую хотите приобрести, дороже и стоит 3 миллиона. Раньше в таком случае нужно было сразу доплатить из собственных средств или выбрать более дешевое жилье. Теперь можно часть суммы сделки покрыть сертификатом, а на остальное взять кредит по государственной программе "єОселя", — сообщил министр цифровой трансформации Украины Михаил Федоров. Фокус выяснил, как, где и с какими условиями украинцы могут приобрести квартиру в кредит на 20 лет по государственной программе, а также, каково влияние государственных программ на рынок недвижимости.

Ставки, сроки, взнос: каковы сейчас условия государственной ипотеки "єОселя"

В целом "єОселя" предусматривает две ипотечные программы — ипотеку для отдельных категорий и так называемую массовую ипотеку.

Кому предлагают кредиты в рамках ипотеки для отдельных (льготных) категорий

• представители сил безопасности и обороны Украины и члены их семей;
• медицинские работники;
• педагогические работники;
• научные и научно-педагогические работники.

Кому предлагают массовую ипотеку

• ветераны войны и члены их семей, участники боевых действий, лица с инвалидностью вследствие войны, семьи погибших (умерших) ветеранов войны, а также семьи погибших (умерших) Защитников и Защитниц Украины;
• внутренне перемещенные лица;
• другие граждане, которые не владеют жильем, или его площадь меньше чем 52,5 м² + 21 м² на каждого следующего члена семьи дополнительно.

В рамках программы для льготных категорий ставка по кредиту 3% годовых, тогда как для общей ипотечной программы — 7% годовых. Взять жилье в кредит можно на 20 лет, а собственный взнос должен быть не менее 20% от стоимости выбранного жилья на вторичном рынке, и не менее 30% — если выбранное жилье является квартирой в новостройке (первичный рынок). Есть также и денежное ограничение займа, которое зависит от банка, например, в Укргазбанке — 5 млн. грн., а в Ощадбанке — 6 млн. грн.

"Спрос на участие в "єОселе" очень высокий. На это есть объективные причины, связанные с большим количеством украинцев, которые потеряли жилье. Количество запросов на кредиты по государственной программе будет только расти. По информации Укрфинжитла, в текущем году в бюджет заложены средства на выдачу около 12 000 ипотечных кредитов. Для сравнения, в 2023 году было выдано 5855 кредитов всеми банками-участниками программы. Наиболее активный регион — Киев и Киевская область, почти 45% всех выданных кредитов приходится именно на него. Следующими в реализации государственной программы являются Львовская, Винницкая, Волынская, Одесская и Черниговская области", — рассказали Фокусу в пресс-службе Ощадбанка.

Чаще всего кредиты в рамках программы "єОселя" получают представители сил безопасности и обороны. Например, в Ощадбанке рассказали, что почти 42% кредитов выдано полицейским, силовикам и военным. Между тем, в Укргазбанке, который также является партнером в этой программе, говорят, что лидерами являются льготные категории заемщиков — 76% всех выдач в рамках "єОсели", из которых 64% — это военные. В Глобус Банке Фокусу рассказали, что сейчас более 70% от всех заявителей — это военнослужащие (представители МЧС, МВД, ВСУ и других служб). "Доля врачей, педагогов и других "бюджетных" профессий составляет до 20%, а остальные — это граждане, которые согласно условиям программы, имеют право принять участие в программе (кто имеет соответствующий доход и нуждается в собственном жилье)", — отмечает Елена Дмитриева, первый заместитель председателя правления Глобус Банка.

Документы и детали: кому и почему могут отказать в предоставлении кредита на жилье

Первое обращение о получении кредита по программе "єОселя" происходит через приложение "Дія", где клиент выбирает банк и получает предварительное решение.

На финальном рассмотрении заявки заемщик предоставляет следующие обязательные документы:

• юридические документы заемщика, супруга/супруги (паспорт, идентификационный номер учетной карточки налогоплательщика), свидетельства о рождении детей;
• финансовые документы (документ, подтверждающий финансовое состояние заемщика и мужа / жены), документы, подтверждающие имущественное положение;
• документы на приобретаемое жилье.

Конечно, как и во всех кредитных программах, не все заявители получают кредит, ведь могут быть ошибки и недостаточно тщательный подход к подготовке всех необходимых документов. Нужно помнить и то, что банк должен анализировать финансовое состояние заемщика, и если доходов семьи недостаточно для обслуживания кредита, то банк в выдаче кредита откажет.

"Из трех запросов, поступающих на рассмотрение в банк, два реализуются в выданный ипотечный кредит. Следует также отметить, что потенциальные заемщики могут подать заявки в несколько банков. И если мы не выдаем кредит, то это может означать как отказ (потому что клиент не соответствует требованиям), так и то, что клиент получил кредит в другом банке. Самые частые причины отказа — негативная кредитная история и недостаточный доход", — рассказали в Ощадбанке.

Случаются и ошибки, приводящие к отказу в выдаче, говорят специалисты. Однако все же на первом месте — финансовые данные клиента, именно из-за них чаще всего отказывают в займе.

"Главные причины отказа в предоставлении кредита заключаются в том, что гражданин не может подтвердить уровень своих доходов, или же объем его доходов не является убедительным — ставит под сомнение возможность рассчитаться по кредиту. Кроме того, заемщику могут отказать, если его кредитная история имеет определенные "пятна". И еще одна причина: заемщик уже владеет объектом недвижимости более 51 кв. м (то есть вопрос отсутствия собственного жилья не актуален), что противоречит условиям программы "єОселя", — говорит Елена Дмитриева.

Недвижимость дорожает: как государственная ипотека влияет на рынок первичного жилья

По программе "єОселя" можно приобрести не только квартиру на вторичке, но и жилье в новостройке, то есть на первичном рынке. В банках говорят, что ожидают роста количества выданных по программе кредитов именно по квартирам на первичке. Однако любое жилье на первичке в кредит по госпрограмме приобрести нельзя — нужна аккредитация банком компании-застройщика и его объектов.

"Главное требование "єОсели" — это аккредитация девелопера и его объектов в программе (это активное строительство, соответствие способов продаж условиям программы, наличие всех разрешений, опыт работы на рынке, портфель реализованных проектов, отсутствие различных судебных обременений, текущая финансовая способность вести строительство, отсутствие других рисков завершения объекта в запланированный срок, качественные характеристики объекта и т.д.). Иными словами, девелопер должен быть надежным и стабильным, а его объекты качественными и современными", — отмечает Елена Дмитриева. И добавляет: в 2024 году ожидается постепенная переориентация "єОсели" на первичный рынок, что может значительно усилить "ипотечную" конкуренцию на первичном рынке, а ипотечные программы станут более гибкими и привлекательными для потенциальных покупателей жилья.

• Читайте также: Программа "єОселя" позволяет выбирать качественное и комфортное жилье на первичке, — Анна Лаевская, коммерческий директор "Интергал-Буд"

Для покупателей жилья в новостройках очень хорошая новость, что банки-участники программы тщательно проверяют застройщика перед тем, как предоставить аккредитацию. "Ощадбанк тщательно проверяет каждого застройщика и объект строительства в ходе аккредитации. Для клиента главными требованиями оценки жилья на первичном рынке недвижимости является репутация и длительная деятельность застройщика на рынке недвижимости, этап строительства, на котором находится ЖК в момент принятия решения инвестировать средства, своевременность ввода недвижимости в эксплуатацию и отсутствие задержек строительства", — рассказали в Ощадбанке.

В компаниях, активно возводящих жилые комплексы, рассказывают о значительном влиянии ипотеки "єОселя" на продажи квартир. "Доступная ипотека сейчас — это ключевой драйвер спроса на первичном рынке недвижимости. Потому что покупка жилья в гривне на 20 лет со сравнительно небольшим первым взносом и под 7% годовых или под 3% годовых — это очень комфортные условия. Сегодня почти 90% обращений в отдел продаж — это граждане, желающие воспользоваться ипотечной программой "єОселя", — отметила в разговоре с Фокусом Анна Лаевская, коммерческий директор компании "Интергал-Буд". Однако, говорит эксперт, к сожалению, государственная программа пока не обеспечивает весь этот объем спроса, ведь многие заявки потом теряются после взаимодействия с банками. "Первый этап, когда заявка отсеивается, это если предварительно предоставление кредита одобрено, но есть несоответствие документов, прежде всего, данных о доходах заемщика, что приводит к отказу банка. Второй момент — несоответствие выбранной квартиры параметрам программы", — рассказала Анна Лаевская.

В целом эксперты отмечают, что спрос на новые квартиры в 2023 году существенно вырос, и здесь есть влияние как программы "єОселя", так и другой государственной программы — речь идет о "єВідновлення", ведь уже начата выдача сертификатов за разрушенное в результате российской агрессии жилье. "Сегодня у нас прирост спроса составил около 80% к показателям 2022 года, то есть рынок уже немного восстановился", — отметила Анна Лаевская. Что касается покупки квартиры по сертификату "єВідновлення", то эта процедура уже отработана и обычно не создает никаких сложностей для покупателя недвижимости. "Процедура не слишком отличается от обычной сделки по покупке квартиры. Когда у покупателя уже есть согласованная сумма сертификата, средства забронированы на соответствующем счете, то от момента заключения сделки с застройщиком до перечисления средств проходит до пяти рабочих дней. На согласование заявки может уйти месяц", — рассказала Анна Лаевская.

Что касается регионального разреза, то по сертификатам "єВідновлення" чаще всего граждане покупают жилье в Киевской и Харьковской областях. Как недавно сообщила председатель Комитета по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства ВРУ Елена Шуляк, 121 жилищный сертификат на общую сумму 178 млн. грн. использовали их владельцы на Харьковщине, а на Киевщине на новые дома украинцы обменяли 380 сертификатов "єВідновлення" на общую сумму 1 млрд грн.

Недавнее принятие парламентом законопроекта об объединении программ "єОселя" и "єВідновлення" — важный шаг, который должен повлиять на увеличение выдач ипотечных кредитов банками. "Объединение двух правительственных программ позволит украинцам, которые потеряли свое жилье из-за войны, взять ипотеку и воспользоваться сертификатом для покрытия первого взноса за новый дом. Это прежде всего будет стимулировать увеличение объемов кредитов по программе "єОселя", — отметили в Укргазбанке.

Активное кредитование населения по государственной программе влияет на строительный рынок — у девелоперов растет количество клиентов, растут продажи недвижимости, увеличивается вероятность начала новых проектов, то есть, происходит стимулирование рынка первичного строительства. Есть и другая сторона влияния ипотеки — начинают меняться цены на жилье, особенно в таких городах, как Киев или Львов.

"Цены на квартиры в новостройках уже достаточно заметно выросли, и заметно они выросли в наиболее популярных классах — это эконом-класс и комфорт-класс. Здесь с сентября 2022 года квадратный метр подорожал на 20-25%. Это связано с тем, что застройщики уменьшают дисконты, в некоторых проектах цены пересмотрели из-за изменения этапа готовности, из-за ввода в эксплуатацию, а именно готовое жилье часто рассматривают клиенты государственных программ "єОселя" и "єВідновлення". На рынке уже есть объекты, где цена достигла довоенного уровня", — рассказала Анна Лаевская.