Вкладываем в недвижимость и облигации. Как лучше инвестировать средства в Украине во время войны

Недвижимость, облигации внутреннего государственного займа (ОВГЗ), депозитные вклады в гривне и долларах или покупка малого бизнеса – все это определенные инвестиционные инструменты, задачей которых является сохранение состояния и получение дополнительного дохода. Фокус исследовал разные способы вложения средств, доступные гражданам в Украине летом 2023 года.

Депозитный доход: какие условия вкладов предлагают банки Украины

Депозитные ставки по гривневым срочным вкладам с начала года росли. Это связано с уровнем инфляции в стране, а еще с размером учетной ставки НБУ, которая еще в прошлом году была установлена на уровне 25% годовых, и в этом году пока Нацбанк еще не менял ставку. Таким образом, если в начале года разместить депозит на год можно было по ставке 8-13% годовых, то в июне 2023 года – 10-18% годовых.

*данные НБУ, Украинский индекс ставок по депозитам физлиц (UIRD)

Сергей Анников, руководитель по вопросам сбережений и транзакционных услуг Райффайзен Банка, говорит, что в течение июня существенных изменений ставок банков не происходило. "С начала года, согласно Украинскому индексу ставок по депозитам физических лиц (UIRD), ставки по депозитам в гривне выросли на 1-1,7% ", — говорит Анников. Он добавляет: среди гривневых вкладов клиенты предпочитают депозиты сроком на 3 и 6 месяцев.

Валентина Розанова, начальник управления развития розничного бизнеса и кредитования ОТП Банка, считает, что ставки могут и дальше расти в этом году, однако не существенно.

"Наибольшей популярностью пользуются срочные депозиты сроком на 3 или 6 месяцев, поскольку по таким вкладам, с одной стороны, можно получить наивысшую процентную ставку, а с другой, такие сроки вкладов позволяют клиентам планировать на короткий период", — говорит Валентина Розанова.

Выбирая вклад, на котором разместить средства, эксперты советуют, во-первых, убедиться, что банк надежный и выполняет все обязательства перед клиентами, а, во-вторых, учесть, что с дохода по депозиту будет вычислен налог в размере 18% и военный сбор 1,5%. То есть, например, если клиент разместил 150 тысяч гривен на срок 12 месяцев, при условии ставки 13% клиенту будет начислено 19,4 тыс грн. процентного дохода, но из этой суммы банк вычислит 3,8 тыс грн. налогов. Следовательно, чистый доход, благодаря годовому вкладу в гривне при упомянутых выше условиях, составит 15,6 тыс. грн.

Купить жилье во время войны. Как выбрать объект для инвестирования в недвижимость

Инвестиции в квартиру, нежилое помещение, паркоместо – один из вариантов сохранения средств, а также заработка с помощью сдачи приобретенной недвижимости в долгосрочную аренду. Эксперты говорят – сейчас в Украине достаточно привлекательных объектов на первичном рынке, которые могут пригодиться для вложения средств. Однако важно учесть, что стоимость квадратного метра растет.

По данным "ЛУН статистики", по состоянию на 19 июня средняя цена квадрата в новостройках Киева составляет:

• эконом-класс: 33 тыс. грн.;
• комфорт-класс: 40,5 тыс. грн.;
• премиум-класс: 115,7 тыс. грн.

"На рынке новостроек, где мы являемся активным игроком, стоимость квадратного метра жилья в новостройках формируется, прежде всего, исходя из себестоимости строительства. Поэтому, анализируя рынок строительных материалов, услуг и работ, являющихся составной частью себестоимости, мы зафиксировали минимальный рост цены на 30%, если сравнивать, например, начало 2022 года и сегодняшний день. Есть примеры, когда себестоимость выросла на 150-200%. Это прямое влияние войны. Война и экономический кризис вносят свои коррективы. Значительно усложнились логистические операции, производственные процессы, закрылись российский и белорусский рынки поставщиков материалов (там украинские компании активно покупали отдельные строительные материалы – стекло, материалы для утепления фасадов, минеральную вату)", – рассказала Фокусу Руслана Грабко, коммерческий директор группы компаний Greenville.

Ирина Михалева, директор по маркетингу AllianceNovobud, объясняет: среди факторов влияния на цены в новостройках — непрерывное увеличение стоимости строительных материалов и их логистики, удорожание услуг подряда и заработных плат узкопрофильных строительных специалистов.

• Читайте также: Ближе к природе и не слишком высоко: в какое жилье в настоящее время инвестируют украинцы?

"Рост стоимость квадратных метров происходит также из-за определенного дефицита качественных и ликвидных предложений на высоких стадиях строительства, а именно такое жилье сегодня пользуется наибольшим спросом. Застройщики сконцентрировали силы на достройке начатых до полномасштабного вторжения объектах, а старт новых проектов отложили до лучших времен. До конца года, уверена, стоимость квадратного метра вырастет еще на 6-11%, поэтому покупающие на "дне" рынка, то есть, сегодня, значительно выиграют", — считает Ирина Михалева.

В итоге, с начала 2023 года цены выросли в новостройках всех классов – от эконом-класса до жилья класса "премиум". Как сообщила Анна Лаевская, коммерческий директор "Интергал-Буд ", с начала года в комфорт-классе произошло повышение цен на 100-150 долларов за квадратный метр, в экономе — на 200-250 долларов, в бизнес-классе, в зависимости от проекта и активности строительных работ, — на 300-350 долларов за квадрат. Также Анна Лаевская отметила повышение спроса на квартиры.

"Начиная с марта этого года, продажи существенно выросли. Это отмечаем и мы, и наши коллеги по рынку. Кроме того, проблема дефицита рабочих рук и поставок строительных материалов до сих пор актуальна. Что приводит к постоянному повышению цен и стоимости возведения объектов", — говорит Анна Лаевская.

В компаниях говорят, что сейчас большинство покупателей заинтересовано в приобретении квартиры для себя, но есть и инвестиционный спрос: 10-15% всех продаж квартир от застройщика – это именно объекты для будущей сдачи в аренду.

По словам Русланы Грабко, инвесторы, рассматривающие покупку квартир под сдачу в аренду, как инвестиционный продукт, хотят приобрести уже готовую квартиру, чтобы сразу сделать ремонт и начать ее сдавать. А среди популярных среди инвесторов объектов — однокомнатные квартиры около 40 метров квадратных с зонированием (спальня, гостевая зона и кухня) и небольшие двухкомнатные квартиры, где может разместиться семья из 3-4 человек.

• Читайте также: Приобрести жилье во время войны: есть ли смысл инвестировать в недвижимость в период нестабильности? Ответ экспертов

Анна Лаевская отметила: выбирая недвижимость, следует учитывать преимущества жилищного комплекса в целом.

"Наличие необходимой инфраструктуры — супермаркет, паркинг, школа, детский сад, сфера услуг и т.п., удобное транспортное сообщение, качество архитектурных решений, комфорт проживания на территории. Следует выбирать комфортные спальные районы и прицентральные районы города. Комплексы, которые расположены вблизи зеленых зон и в пешеходной доступности от необходимой городской инфраструктуры", – говорит Анна Лаевская. По ее мнению, важным фактором является предварительный анализ условий покупки, которые предлагает застройщик. "Сейчас можно найти интересные предложения по дополнительным дисконтам, рассрочкам, кредитованию. Так, Интергал-Буд предлагает программы лояльности при 100% оплате, рассрочку без удорожания на период до 2-х лет, программы доступной ипотеки єОселя", — говорит Анна Лаевская.

Так что квартиры в хорошем местоположении с развитой инфраструктурой – это именно те объекты, которые инвесторам следует рассматривать для покупки с целью получения дохода от аренды.

"Чтобы обеспечить высокую доходность и спрос на лот, как жилья под аренду, советую, во-первых, выбирать застройщика с именем и проверенным качеством, во-вторых, остановить свой выбор на жилом проекте, который имеет продуманный и понятный формат, ориентированный на определенный сегмент потенциальных жителей: жилье семейного типа в зеленых и спокойных пригородных зонах; жилье для айтишников, бизнесменов, экспатов в деловом центре города; жилье с универсальным назначением в прицентральных районах и вблизи станций метро, транспортных развязок и т.д.", — говорит Ирина Михалева.

Репутация имеет значение: что нужно знать о застройщике до того, как инвестировать

Крайне важным фактором для инвестора, покупающего жилье с целью сохранения своих средств и получения дохода, является репутация компании-застройщика, ведущей строительство конкретного ЖК.

Руслана Грабко напоминает: среди критериев, на что стоит обратить внимание инвестору, наличие разрешительной документации: строящийся объект должен быть легальным.

"Должны быть разрешение на строительство, правильное целевое назначение земельного участка, сертификат строительной компании и т.д. То есть весь пакет разрешительной документации. Важно отслеживать, что происходит с проектами компании (это можно делать через внешние агрегаторы и платформы). Если в сегодняшних условиях компания активно реализует свои проекты, это лучший показатель того, что можно инвестировать в эту компанию", — говорит директор группы компаний Greenville.

В свою очередь, Анна Лаевская предупреждает: анализируя предложения с привлекательно низкой стоимостью (заниженной по отношению к конкурентам и рынку в целом), следует быть более придирчивым и осторожным.

"Это значит, что по каким-то причинам застройщик не скорректировал прайс, несмотря на рост себестоимости, или имеет проблемы с ликвидностью и пытается за счет супернизких цен привлечь новых покупателей", — говорит эксперт.

• Читайте также: Какое жилье сейчас покупают украинцы и почему коммерция на территории ЖК – требование времени?

Итак, прежде чем инвестировать в квартиру на рынке новостроек, инвестору следует изучить и разрешительную документацию на ЖК, и историю самой компании – что и когда она построила, ведь надежный застройщик уже имеет портфель успешно реализованных проектов. Обязательно нужно поинтересоваться наличием документов и лицензий и разрешений, а также проверить статус земельного участка.

"Спросите у девелопера документ на право собственности или договор аренды на земельный участок под домом. Назначение должно быть "Под жилищное строительство". Не поленитесь проверить участок и в Публичной кадастровой карте", — советует Ирина Михалева. По ее мнению, также инвестору следует найти информацию о проекте в интернете и убедиться, что он не участвует в судебных процессах или скандалах. И, главное, стоит узнать, как и когда застройщик возобновил строительство после начала войны в Украине. "Поинтересуйтесь информацией о том, когда застройщик возобновил строительство после полномасштабного вторжения, какова реальная динамика строительства сегодня, сдавал ли он в эксплуатацию дома в течение 2022 — первой половины 2023 года, предоставляет ли возможность застраховать имущественные права и готовые квартиры с учетом военных рисков и т.д.", – отметила Ирина Михалева.

Надежный инструмент: как украинцам инвестировать в облигации

Если депозиты или недвижимость – это так называемые привычные для украинцев инструменты, то вложения в облигации (ОВГЗ) только недавно начали привлекать к себе внимание. В частности, после появления на рынке военных облигаций, которые активно продвигало министерство финансов еще весной 2022 года.

ОВГЗ (облигации внутреннего государственного займа) — государственные ценные бумаги, которые размещаются на внутреннем фондовом рынке Украины. ОВГЗ является альтернативой депозитам и позволяет диверсифицировать сбережения и получить дополнительный доход. "Текущая доходность ОВГЗ значительно превышает доходность депозитов на соответствующие сроки. Кроме этого, дополнительным преимуществом является отсутствие налогообложения дохода — поскольку налог на доходы физических лиц 18% и 1,5% военного сбора с инвестиционного дохода от государственных облигаций не удерживается", — объяснил Сергей Кучерявый, директор департамента по контролю ликвидности и ценных бумаг Кредобанка. Он отмечает, что уровень доходности ОВГЗ на первичном рынке определяет министерство финансов. Сейчас на аукционах представлены гривневые ОВГЗ на срок от 1 до 3 лет, а доходности колеблются от 18,25% до 19,75% годовых в зависимости от срока.

Приобрести ОВГЗ можно через банки, предоставляющие услугу покупки облигаций, или через компанию-брокера (инвестиционную компанию). "До момента приобретения ОВГЗ клиент обязательно получает расчет эффективности инвестиции, на основании которого принимает решение по инвестированию. Учитывая уровень доходности ОВГЗ и отсутствие налогообложения доходов от инвестирования, это отличный безрисковый инструмент сохранения и приумножения сбережений", — объяснил Фокусу Антон Стадник, директор департамента инвестиционного бизнеса ПУМБ.

Как сообщил заместитель председателя правления Ощадбанка Антон Тютюн, в условиях военного положения покупка военных облигаций через банк осуществляется по максимально упрощенной процедуре.

"Клиенты, которые обслуживаются в Ощаде, могут приобрести их в национальной валюте дистанционно. Для этого необходимо позвонить своему персональному менеджеру и заключить договор. Обмен сканированными копиями подписанных документов происходит через электронную почту. Оплата облигаций в гривне осуществляется дистанционно в приложении. Приобретение ОВГЗ клиентами, у которых нет счетов в Ощадбанке, происходит непосредственно в отделении", — говорит Антон Тютюн.

По его словам, комиссия за покупку одной облигации составляет 0,02 грн, 0,01 доллара и 0,01 евро; обслуживание счета в ценных бумагах составляет 10 грн. в месяц, а при получении выплат от министерства финансов на счет уплачивается 50 грн.

По мнению Сергея Кучерявого, эффективной сумма покупки ОВГЗ будет от 100 тыс. грн, 5 тыс. дол. или евро. Хотя минимальная сумма инвестирования в ОВГЗ – это номинал одной бумаги или 1000 грн. Но не у всех компаний, предлагающих услугу по покупке ОВГЗ, можно приобрести одну облигацию.

"В банках, как правило, минимальный лот — 1 бумага, поскольку у клиента уже есть средства в банке и ему не нужно дополнительно никуда перечислять средства. У финансовых компаний этот порог значительно больше — от 10 до 50 бумаг. Поскольку в данном случае клиент переводит средства из банка на счет в ценных бумагах, то у него возникает комиссия по SWIFT-переводу. Поэтому отсутствует экономическая целесообразность покупки одной штуки", — объяснил Фокусу Андрей Величко, руководитель брокерского подразделения ICU.

Эксперт озвучил три совета тем, кто инвестирует в облигации впервые:

1. Попытайтесь инвестировать комфортную сумму для себя, даже если это будет 1 бумага;
2. Выберите минимальный срок бумаги, который есть в доступе предложения (неделя/месяц);
3. Покупайте через приложение, которому вы доверяете (Дія/Финансовый брокер/Банк).

В итоге, облигации, по словам опрошенных Фокусом экспертов, достаточно интересный и доходный инструмент, который можно использовать с наличной суммой для инвестиций в размере от 10 тыс. грн., хотя, конечно, с учетом комиссий и платежей, целесообразнее вложить больше – 100-400 тыс. грн.

"Хотя ОВГЗ являются более сложным инструментом пассивного дохода, однако у них есть очевидные преимущества – более высокая доходность, защищенность, ликвидность, а также выполняют сегодня важное назначение — поддержку Украины в условиях войны", — резюмирует Сергей Кучерявый.