Кредити для військових і вчителів. Як купити квартиру за державною програмою "єОселя"

Уряд має намір змінити державну програму іпотечного кредитування "єОселя". "Вносимо зміни, завдяки яким участь у програмі "єОселя" зможуть взяти інші українці, які не мають власного житла. Для них буде діяти пільгова річна ставка 7% у гривні. Перший внесок — від 20%, а термін кредитування — до 20 років", — заявив прем’єр-міністр Денис Шмигаль.

До цього претендувати на отримання кредиту на житло зі ставкою 3% за програмою "єОселя" могли лише кілька категорій громадян, зокрема військові та медичні і педагогічні працівники. Загалом статистика видач за програмою — не надто оптимістична. За даними Opendatabot, лише 4% громадян, які взяли участь у програмі, наразі отримали житло у кредит. Найбільшу кількість кредитів було видано у червні 2023 — 493 кредити на суму 722 млн грн. Це майже третина від загальної кількості виданих іпотек за держпрограмою. Середня сума кредиту складає 1,37 млн грн. З жовтня 2022 по червень 2023 року включно за програмою "єОселя" було видано 1666 пільгових іпотек на загальну суму 2,28 млрд грн.

Пільгова іпотека: кому держава надала право отримати дешеві кредити на житло

До серпня подати заявку на отримання кредиту на купівлю житла за програмою "єОселя" могли чотири категорії позичальників:

• військовослужбовці;
• медичні працівники;
• педагоги;
• науково-педагогічні працівники.

"Наразі структура клієнтів, які звертається за отриманням кредитів на умовах програми "єОселя", є незмінними з початку запуску даної програми — абсолютну більшість заявок банки отримують від військовослужбовців (близько 80%), заявки від педагогів та медиків майже співставні за кількістю — близько 10% по кожній категорії", — розповів Фокусу Дмитро Замотаєв, директор департаменту роздрібного бізнесу Глобус Банку.

Військовослужбовці — головні клієнти банків за програмою кредитування "єОселя". "В Укргазбанку найчастіше подають заявки в категорії "військові". В структурі виданих кредитів це трішки більше 80%, і ми раді бути причетними до забезпечення житлом наших мужніх захисників", — каже Олена Юмакова, заступник директора департаменту роздрібного банкінгу Укргазбанку.

Після того, як уряд вніс зміни до програми, з 1 серпня 2023 року отримати пільгові кредити можуть інші категорії громадян, зокрема:

• ветерани війни та члени їх сімей, учасники бойових дій, особи з інвалідністю внаслідок війни, сім’ї загиблих (померлих) ветеранів війни, а також сім’ї загиблих (померлих) захисників і захисниць України;
• внутрішньо переміщені особи;
• інші громадяни України, які не мають власної житлової нерухомості або у власності яких менше ніж 52,5 кв. м для сім’ї з однієї особи (одинока особа) та додатково 21 кв. м — на кожного наступного члена сім’ї.

Проте заявникам варто врахувати: банк буде серйозно оцінювати їх фінансовий стан, а це означає потребу мати значний офіційний дохід.

Заявка та відмова: чому банки відмовляють потенційним позичальникам кредитів

Процедура заявки на отримання кредиту в рамках "єОселя" — доволі проста. "Заявки на участь в єОселі подаються через застосунок "Дія". На першому етапі жодних паперових документів надавати не потрібно. Слід лише заповнити анкету з інформацією про себе, доходи родини, характеристики житла, яке планується придбати, тощо. Заповнена заявка надсилається до обраного банку (банків)", — зазначила Валерія Малахова, директорка департаменту роздрібного бізнесу Ощадбанку.

За її словами, далі банк надсилає попереднє рішення. Якщо воно позитивне і влаштовує потенційного позичальника, йому потрібно завітати до банку та надати наступні паперові документи:

• паспорт громадянина України;
• ІПН;
• документ про доходи та утримання з них за останні 6 місяців (для осіб, які ведуть підприємницьку або незалежну професійну діяльність, – за 12 місяців);
• довідку про взяття на облік внутрішньо переміщеної особи (за наявності);
• інші документи (після консультації в банку).

До речі, кількість банків, які підключені до державної програми, обмежена. Зараз це 5 банків — ПриватБанк, Ощадбанк, Укргазбанк, Глобус Банк та Скай Банк. 53% усіх видач за цією програмою забезпечив державний Ощадбанк, що видав у 2022 році 340 кредитів на суму 462 млн грн, а загалом в цій програмі банк видав більше тисячі кредитів на 1,4 млрд грн.

Проте, хоча купівля власного житла й дуже актуальне питання для українців, врешті отримати кредит з пільговими умовами можуть не всі ті, хто подає заявку в застосунку "Дія". У банках кажуть — причин для відмов достатньо. "Іноді претенденти на участь у програмі "єОселя" не досить уважно ознайомлюються з її умовами. Серед основних причин відмови — належність до пільгової категорії, негативна кредитна історія, недостатність доходів", — каже Валерія Малахова.

Олена Юмакова пояснює: основними причинами відмови є не помилки клієнтів (які можна виправити), а їх фінансовий стан, зокрема наявність заборгованості в інших банках, велике кредитне навантаження, наявність простроченої та проблемної заборгованості в інших банках. "Саме з цих причин найчастіше відбуваються відмови за кредитом", — каже Олена Юмакова.

За словами Дмитра Замотаєва, оскільки на сьогоднішній день програма розповсюджується лише на окремі категорії клієнтів, то найбільш розповсюдженими причинами відмов є саме невідповідність клієнта вимогам програми — наприклад, військовослужбовці мають проходити службу виключно за контрактом, або медичні чи педагогічні працівники мають працювати виключно в установах бюджетної або комунальної форми власності.

"Другою основною причиною відмов є недостаній рівень офіційного доходу клієнта для обслуговування бажаної суми кредиту. Адже державна програма, яка фактично фінансується за рахунок коштів платників податків, за замовчуванням передбачає, що в ній можуть взяти участь тільки ті категорії клієнтів, які отримують офіційні доходи та, відповідно, сплачують всі податки. Можна сказати, що в такий спосіб держава опосередковано стимулює громадян до офіційного працевлаштування", — каже Дмитро Замотаєв.

Оберіть собі житло: яку квартиру має право купувати позичальник програми "єОселя"

Найбільше угод з купівлі житла в кредит за програмою "єОселя" — це вторинний ринок. Але позичальники мають обрати і житло на первинному теж, тобто, квартиру у новобудові. "Насправді угоди на первинному ринку становлять 33% у структурі портфеля єОселі. Йдеться про придбання житла у забудовника. Є також опція купівлі нерухомості за програмою в об’єкті незвершеного будівництва. Таке житло можна придбати лише у акредитованого забудовника. Те, що житло можна придбати в незавершеному будинку, безумовно плюс, адже це розширює перелік нерухомості, яку можна придбати за програмою", — каже Валерія Малахова.

Вона додає: банк організував співпрацю з місцевою владою, щоб зробити єОселю більш доступною. "На Закарпатті ми об’єднали зусилля з місцевою обласною військовою адміністрацією, яка додатково компенсує 3% вартості кредиту для військових. Таким чином, єОселя стає для них фактично безвідсотковою позикою", — розповіла експертка.

Укргазбанк ще не видавав кредити за програмою на первинному ринку, проте там вбачають в цьому потенціал для розвитку державної іпотечної програми. "Ми оцінюємо таку можливість, як необхідну та перспективну, адже це дозволить не тільки отримати у власність нове житло, а й відновить ринок будівництва та сприятиме розвитку суміжних галузей економіки", — зазначила Олена Юмакова.

Сергій Мамедов, заступник Голови Ради директорів КБУ, голова правління Глобус Банку, зауважив: акредитовані під "єОселю" об’єкти первинного ринку знаходяться в стані активного будівництва (стадія готовності від 40% до 80%) з обов’язковим дотриманням запланованих термінів завершення будівельних робіт.

"Більшість потенційних позичальників (а це понад 60%) цікавлять одно- та двокімнатні квартири площею від 40 м до 70 м в новобудовах Києва, Львова, Івано-Франківська, Одеси, Луцька та низці інших українських міст", — каже Сергій Мамедов. Він вважає, що потенціал державної програми пільгового іпотечного кредитування на первинному ринку складає 3-4 тис. угод, а це близько 40% від загальної кількості кредитів, запланованих за програмою "єОселя" до кінця поточного року.

Експерти кажуть — програму "єОселя" потрібно розширювати, щоб більше громадян мали можливість придбати житло у кредит під невеликий відсоток. Проте, зрозуміло, що під час війни у державного бюджету є більш пріоритетні статті витрат, ніж покриття громадянам ставки за кредитом.

"Об’єктивні "воєнні" складнощі з фінансуванням призвели до того, що вдалося задовольнити менше 3% від загальної кількості звернень громадян. На мій погляд, більш-менш прийнятним рівнем фінансування можна вважати задоволення до 80% від усіх звернень. Проте це стане можливим лише після перемоги у війні. Але вже зараз варто готувати підвалини до швидкого розвитку державної іпотеки: йдеться про пошук і формування безперервного фінансування програми, пошук економічно обумовлених джерел фінансування без шкоди для інших галузей. Адже відновлювати доведеться майже всі сфери економіки", — пояснив Сергій Мамедов.