Рынок земли в Украине бьет рекорды: где самые дорогие паи и какие риски скрывает покупка участка

На протяжении более четырех лет в Украине заключено земельных сделок на почти 50 млрд грн. С открытием рынка земли зафиксирован и существенный рост как стоимости гектаров, так и спроса на агроучастки. По данным "Опендатабот" со ссылкой на Госгеокадастр, средняя цена гектара земли в 2026 году достигла 75,1 тыс. грн, что на 26% больше аналогичного периода 2025-го.

Самые дорогие паи сейчас на Ивано-Франковщине и Киевщине, а больше всего сделок заключают в центральных и северных областях.

На этом фоне эксперты советуют покупателям не спешить с оформлением сделок без полной юридической проверки.

Рынок земли в Украине: какова ситуация после отмены моратория

Фокус уже писал, что с открытием рынка земли для юридических лиц с украинским гражданством появились новые возможности и перспективы. За 4 года полномасштабной войны украинцы заключили более 501 тыс. сделок купли-продажи сельхозземли на сумму почти 50 млрд грн. Общая площадь проданных участков превысила 977 тыс. га.

Где самые дорогие паи

Особенно активным стал 2025 год, когда количество сделок превысило 131 тыс., что является рекордом с момента запуска рынка. В то же время существенно выросли и цены. Так, в 2024 году гектар в среднем стоил 47,2 тыс. грн, а в 2025-м уже 61,8 тыс. грн.

В 2026 году тенденция укрепилась. За первые четыре месяца украинцы заключили почти 40 тыс. сделок на более чем 6 млрд грн.

Самые дорогие паи в этом году на Прикарпатье. Ивано-Франковская область продает землю по 179,6 тыс. грн за га, на Киевщине торгуются по 178,2 тыс./га, а Львовщина немножко скромнее — 153,4 тыс./га.

Почему покупка земли может стать проблемой

Несмотря на активизацию рынка, юристы предупреждают о необходимости значительно более глубокой проверки, чем обычная покупка недвижимости.

Так, руководитель гражданской практики АО Verity Group Дарья Старовойтова в комментарии Фокусу объяснила, что главные риски связаны с историей права собственности, судебными спорами и нарушениями земельного законодательства.

"Недостаточная проверка перед заключением договора может привести к судебным спорам, финансовым потерям или даже лишению права собственности", — отмечает юрист.

По ее словам, в первую очередь необходимо проверять законность приобретения права собственности продавцом. На практике нередко встречаются случаи, когда земельный участок был передан в собственность с нарушением законодательства или же в реестрах содержатся неполные данные о переходе прав.

Аресты, ипотеки и скрытые ограничения

Отдельную опасность представляют обременения земельных участков. Речь идет об арестах, ипотеках, налоговых залогах или запретах на отчуждение.

"Особое внимание следует уделить случаям, когда обременения были сняты с нарушением процедуры. Это создает риски и для нового собственника", — объясняет Дарья Старовойтова.

Кроме того, часть земельных участков находится в судебных спорах — относительно границ, наследства или законности предыдущих сделок. В таком случае новый владелец автоматически становится участником конфликта.

Преимущественное право арендатора — одна из главных ловушек

Одним из самых распространенных рисков остается несоблюдение преимущественного права арендатора на покупку земли.

Если собственник не уведомил арендатора должным образом или нарушил процедуру продажи, сделку могут обжаловать в суде.

Юрист также напоминает, что закон ограничивает круг лиц, которые имеют право покупать сельскохозяйственную землю, а также устанавливает предельный размер земель в собственности.

"Нарушение этих требований может стать основанием для признания договора недействительным или даже конфискации земельного участка", — подчеркивает эксперт.

Деньги должны быть "прозрачными"

Расчеты по договорам купли-продажи сельхозземли разрешены только в безналичной форме, а покупатель должен подтвердить происхождение средств, напоминает эксперт. А несоблюдение этих требований может повлечь проверки со стороны контролирующих органов или даже блокировку сделки.

Почему более дешевая земля это не всегда выгодный вариант для покупки

Существенная разница в стоимости гектаров между регионами также объясняется рисками безопасности и экономической ситуацией.

Самая дешевая земля сейчас в прифронтовых регионах: в Донецкой области гектар стоит около 30,7 тыс. грн, на Херсонщине — 38,5 тыс. грн.

Впрочем, более низкая цена не всегда означает выгодную инвестицию. После приобретения могут возникнуть проблемы с доступом к участку, его фактическим использованием или соответствием целевого назначения.

Как обезопасить себя при покупке пая

Юристы советуют перед заключением сделки проводить полный юридический аудит земельного участка, проверять информацию в государственных реестрах и судебных решениях, а также привлекать адвоката для сопровождения сделки.

Рекомендации по минимизации рисков при покупке земли

Для обеспечения финансово выгодной земельной сделки следует действовать по следующему алгоритму:

• провести полный юридический аудит (due diligence) земельного участка, включая анализ истории перехода прав;
• проверить информацию в государственных реестрах и судебных решениях;
• установить наличие или отсутствие обременений;
• проверить соблюдение процедуры реализации преимущественного права;
• проанализировать соответствие покупателя требованиям законодательства;
• обеспечить надлежащее документальное оформление и структуру договора;
• привлечь адвоката для сопровождения сделки.

"Ключевым фактором безопасности такой сделки является тщательная предварительная проверка и профессиональное юридическое сопровождение. Пренебрежение этими этапами значительно повышает вероятность споров и финансовых потерь в будущем", — резюмирует Дарья Старовойтова.

Напомним, рынок земли в Украине изменился. И если в 2024 году процесс купли-продажи земельных участков происходил не очень активно, то в 2025–2026-м фиксируется земельный бум.