До 10 тысяч га "в одни руки": в Украине стартовал второй этап открытия рынка земли

С 1 января 2024 года начинается новый этап введения Закона "О рынке земли", что означает его открытие для юридических лиц. Если до 2024 года покупать сельскохозяйственную землю могли только физлица, а ограничение составляло 100 га, то теперь украинцы имеют право приобретать в собственность до 10 тысяч га земли. Что касается иностранных покупателей, то им до сих пор запрещено покупать украинскую землю: согласно закону, они смогут приобрести ее только после принятия решения на общенациональном референдуме. Однако пока проводить такой референдум не планируют.

Фокус исследовал главные изменения на рынке земли с начала нового года, а также разобрался с самой процедурой купли-продажи агроучастков.

Двухэтапное открытие рынка: что именно произошло в 2024 году

Адвокат юридической фирмы "Ильяшев и Партнеры" Дмитрий Груба отметил, что открытие с 1 января 2024 года рынка для юридических лиц урегулировано непосредственно Земельным кодексом Украины.

С самого начала открытие рынка осуществлялось в два этапа.

1. Рынок земли стартовал с 1 июля 2021 года и на этом этапе была открыта возможность приобретения земель физическими лицами с ограничениями до 100 га "в одни руки".
2. Второй этап рынка стартовал с 1 января 2024 года и на этом этапе открыта возможность приобретения земель юридическими лицами с ограничениями до 10 тысяч га "в одни руки".

Заметим, что приобретать землю могут только юридические лица Украины, созданные и зарегистрированные по законодательству страны, участниками (акционерами, членами) которых являются только ее граждане, государство, территориальные общины. То есть, компании с иностранными акционерами (собственниками) покупать агроземлю в Украине не могут.

Какая процедура: купля-продажа земли в Украине — пошагово

По своей сути процедура покупки не отличается от той, что действовала для физических лиц на первом этапе открытия рынка земли.

"Как тогда, так и сейчас необходимо проводить детальное юридическое исследование земельного участка и прийти к согласию по всем существенным условиям купли-продажи.

Особое внимание стоит уделить наличию или же отсутствию преимущественного права.

Напомню, что такое право имеет в первую очередь лицо, у которого есть специальное разрешение на добычу определенных законом полезных ископаемых общегосударственного значения. Если такой земельный участок находится в пределах участка недр, предоставленного такому лицу в пользование (за определенными специфическими исключениями), а во вторую очередь — арендатор земельного участка", — объясняет Дмитрий Груба.

Важно

Реформа в действии: как изменился рынок земли в Украине и что это значит

На втором этапе купли-продажи осуществляется процедура по уведомлению субъекта преимущественного права о продаже и его условиях (не позднее чем за два месяца до дня заключения договора зарегистрировать намерение о ее продаже в Государственном реестре прав на недвижимое имущество, сообщить о таком намерении субъекта преимущественного права ценным письмом с описью вложений, уведомлением о вручении или лично под расписку и т.д.).

Эту процедуру курирует нотариус, который будет осуществлять удостоверение договора купли-продажи земельного участка.

"Если субъект преимущественного права не изъявил желания приобрести участок, то можно переходить к финализации сделки. Стоит помнить, что в случае нарушения преимущественного права, субъект такого права может предъявить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Следствием такого иска вполне вероятно может стать потеря приобретенного земельного участка", — пояснил адвокат.

Цена имеет значение: как определяется стоимость участка

Согласно данным Opendatabot, средняя стоимость гектара земли в Украине за все время работы рынка составляет около 37 тысяч грн за га. Первый месяц после возобновления работы в мае 2022 года цены достигали 43 тысяч грн за га.

Самая высокая цена за 1 га — в центральной части страны, ведь там традиционно самые плодородные земли.

По определению цены участка, то здесь действует договоренность между продавцом и покупателем.

"Цену земельного участка определяют стороны договора. Единственное ограничение установлено для земельных участков сельскохозяйственного назначения, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев). До 1 января 2030 года цена таких участков не может быть меньше их нормативной денежной оценки", — отмечает старший юрист практики по недвижимости и строительству CMS Cameron McKenna Nabarro Olswang Максим Морозов.

Прежде всего, согласно Порядку, при покупке земли должна проводиться проверка того, может ли соответствующее юридическое лицо действительно быть покупателем.

Юрист отметил, что земельные участки сельскохозяйственного назначения могут приобретаться юридическими лицами только из частной собственности, в частности, напрямую у физических лиц. Продажа таких участков государственной и коммунальной собственности все еще запрещена.

Инвестиции в землю: ожидать ли обогащения агросектора

По мнению Дмитрия Грубы, открытие второго этапа рынка земли в Украине не окажет влияния на инвестиционную ситуацию в агросекторе.

"Во-первых, рынок и дальше является закрытым для иностранцев. Во-вторых, у отечественных аграриев сейчас достаточно других проблемных вопросов, требующих их внимания и финансовых ресурсов, а "свободные" средства для приобретения земли в значительных объемах отсутствуют и не могут быть "вынуты" из оборота. Таким образом, бума на рынке земли в ближайшее время не прогнозируется . Показательным в этом случае является первый месяц года, в котором было проведено сделок с участием юридических лиц на около 200 га, что является достаточно скромной цифрой", — сообщил адвокат.

Однако даже при такой ограниченной либерализации, это движение — в верном направлении. И чем меньше будет искусственных барьеров для бизнеса, тем больше перспектив. В частности, для кредитования. Ведь благодаря тому, что в Украине появился рынок земли, только от повышения ее стоимости теперь есть дополнительные залоги на более чем пять миллиардов долларов . Следовательно, это дополнительные два миллиарда потенциальных кредитов под залог земли .

"Открытие рынка для юридических лиц создает предпосылки для финансирования, получения кредитов под залог земли. В целом стоимость всей земли, как актива в Украине, можно оценить в более 35 миллиардов долларов. На конец 2023 года объем кредитования составил 3,5 миллиардов долларов. Поэтому потенциал появился значимый. Без доступа юридических лиц на рынок этот потенциал реализовать будет трудно", — объясняет эксперт Центра исследований продовольствия и землепользования Киевской школы экономики (KSE Агроцентр) Роман Нейтер.

Он назвал открытие земельного рынка в Украине особенно хорошей новостью для малых аграриев, которые оперируют обычно на своей собственной территории с небольшим процентом земли, которую арендуют.

"Проблема в том, что у них обычно не хватает залога для получения кредита. Поэтому эта земля может стать им и поможет привлечь дополнительные кредитные ресурсы", — добавил Нейтер.

От агрария до агрохолдинга: как будут договариваться покупатели и продавцы

Земля, как и недвижимость, становится товаром в Украине, а маленький аграрий будет решать судьбу крупных агрокомпаний. И это может превратиться в проблему для последних, считают эксперты.

По словам заместителя директора, аналитика аграрного рынка "ПроАгро Групп" Марии Колесник, юридическому лицу довольно сложно будет набрать большой земельный банк, чтобы удовлетворить собственные потребности .

"На сегодняшний день все с/х предприятия, все агрохолдинги не являются собственниками земли. Они имеют эту землю в аренде. Они являются владельцами права на аренду. А владельцами земли являются арендодатели — маленькие люди, которые владеют маленькими участками и сдают их в аренду большому холдингу. Поэтому если большой холдинг хочет, чтобы два участка объединились, его представители должны посетить каждого хозяина. А несогласие даже одного будет означать, что сделки не будет", — пояснила эксперт.

Важно

Второй этап земельной реформы: кто не спешит покупать землю в Украине

По ее словам, это довольно сложная процедура, и набрать именно такой земельный банк, который нужно, будет непросто. Более того, большое влияние на рынок имеет война в Украине.

"Не скажу, что кто-то сейчас активно скупает землю. В частности я таких случаев не знаю. Когда прописывался закон, о войне понятия никто не имел. Сейчас любое инвестирование является искаженным. Если это украинский бизнесмен и он работает на земле, хочет приобрести ее, возможно, он попытается это сделать, но вопрос в том, согласятся ли владельцы ее продавать. Ведь любой нормальный хозяин будет ждать повышения цен. Сейчас, с удешевлением недвижимости в Украине и рисками, связанными с войной, владелец, скорее всего, откажет в продаже", — добавила Колесник.

Отметим, что по данным, которые предоставляет Opendatabot, до полномасштабного нападения РФ, в среднем, происходили продажи 10 тысяч га земли в неделю. Сейчас они упали в 4 раза — до 2,5 тысяч га в неделю. Но тогда заключать сделки по агроучасткам имели право только физические лица между собой.

С января 2024 года компании, которые владели значительным количеством земельных участков, преимущественно продают землю, а не покупают. Всего с начала года компании продали более 200 га земли, по данным Государственного земельного кадастра. Учитывая разрешенный сегодня максимальный лимит на покупку земли (10 тысяч гектаров), озвученные цифры — просто капля в море.

Несмотря на большие ожидания от открытого рынка земли, бизнес наоборот начал продавать участки, которые были в его собственности, а не покупать новые. Уже 207 га земли продано компаниями за первые две недели 2024 года. Сейчас Государственный земельный кадастр отслеживает 281 украинскую компанию, каждая из которых владеет земельными участками более 100 га. Поэтому, пока вряд ли речь идет о буме продаж земли, ведь и военное положение притормаживает планы компаний инвестировать в землю, и сами продавцы ожидают высокого спроса, чтобы выгоднее продать участки. Однако пока ни о каком спросе на землю речь не идет.