До 10 тисяч га "в одні руки": в Україні стартував другий етап відкриття ринку землі

З 1 січня 2024 року починається новий етап запровадження Закону "Про ринок землі", що означає його відкриття для юридичних осіб. Якщо до 2024 року купувати сільськогосподарську землю могли лише фізособи, а обмеження становило 100 га, то тепер українці мають право набувати у власність до 10 тисяч га землі. Щодо іноземних покупців, то їм і досі заборонено купувати українську землю: відповідно до закону, вони зможуть придбати її тільки після ухвалення рішення на загальнонаціональному референдумі. Проте поки що проводити такий референдум не планується.

Фокус дослідив головні зміни на ринку землі від початку нового року, а також розібрався із самою процедурою купівлі-продажу агроділянок.

Двоетапне відкриття ринку: що саме відбулось у 2024 році

Адвокат юридичної фірми "Ілляшев та Партнери" Дмитро Груба наголосив, що відкриття з 1 січня 2024 року ринку для юридичних осіб врегульовано безпосередньо Земельним кодексом України.

Від самого початку відкриття ринку здійснювалося у два етапи.

1. Ринок землі стартував з 1 липня 2021 року і на цьому етапі було відкрито можливість набуття земель фізичними особами з обмеженнями до 100 га "в одні руки".
2. Другий етап ринку стартував з 1 січня 2024 року і на цьому етапі відкрито можливість набуття земель юридичними особами з обмеженнями до 10 тисяч га "в одні руки".

Зауважимо, що купувати землю можуть тільки юридичні особи України, створені та зареєстровані за законодавством країни, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише її громадяни, держава, територіальні громади. Тобто, компанії з іноземними акціонерами (власниками) купувати агроземлю в Україні не можуть.

Яка процедура: купівля-продаж землі в Україні — покроково

За своєю суттю процедура купівлі не відрізняється від тієї, що діяла для фізичних осіб на першому етапі відкриття ринку землі.

"Як тоді, так і зараз необхідно проводити детальне юридичне дослідження земельної ділянки та дійти згоди щодо всіх істотних умов купівлі-продажу.

Особливу увагу варто приділити наявності або ж відсутності переважного права.

Нагадаю, що таке право має у першу чергу особа, у якої є спеціальний дозвіл на видобування визначених законом корисних копалин загальнодержавного значення. Якщо така земельна ділянка перебуває в межах ділянки надр, наданої такій особі у користування (за певними специфічними виключеннями), а у другу чергу — орендар земельної ділянки", — пояснює Дмитро Груба.

Важливо

Реформа в дії: як змінився ринок землі в Україні та що це означає

На другому етапі купівлі-продажу здійснюється процедура щодо повідомлення суб’єкта переважного права про продаж та його умови (не пізніше як за два місяці до дня укладення договору зареєструвати намір щодо її продажу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, повідомити про такий намір суб’єкта переважного права цінним листом з описом вкладень, повідомленням про вручення або особисто під розписку тощо).

Цю процедуру курує нотаріус, який здійснюватиме посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки.

"Якщо суб’єкт переважного права не виявив бажання придбати ділянку, то можна переходити до фіналізації угоди. Варто пам’ятати, що в разі порушення переважного права, суб’єкт такого права може пред’явити до суду позов про переведення на нього прав та обов’язків покупця. Наслідком такого позову цілком вірогідно може стати втрата придбаної земельної ділянки", — пояснив адвокат.

Ціна має значення: як визначається вартість ділянки

Згідно з даними Opendatabot, середня вартість гектару землі в Україні за весь час роботи ринку становить приблизно 37 тисяч грн за га. Перший місяць після поновлення роботи у травні 2022 року ціни сягали 43 тисяч грн за га.

Найвища ціна за 1 га — у центральній частині країни, адже там традиційно найродючіші землі.

Щодо визначення ціни ділянки, то тут діє домовленість між продавцем і покупцем.

"Ціну земельної ділянки визначають сторони договору. Єдине обмеження встановлено для земельних ділянок сільськогосподарського призначення, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв). До 1 січня 2030 року ціна таких ділянок не може бути меншою за їхню нормативну грошову оцінку", — зазначає старший юрист практики з нерухомості та будівництва CMS Cameron McKenna Nabarro Olswang Максим Морозов.

Передусім, згідно з Порядком, під час купівлі землі має проводитися перевірка того, чи може відповідна юридична особа дійсно бути покупцем.

Юрист зауважив, що земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть придбаватися юридичними особами лише з приватної власності, зокрема, напряму у фізичних осіб. Продаж таких ділянок державної і комунальної власності все ще заборонено.

Інвестиції в землю: чи очікувати збагачення агросектору

На думку Дмитра Груби, відкриття другого етапу ринку землі в Україні не матиме впливу на інвестиційну ситуацію в агросекторі.

"По-перше, ринок і далі є закритим для іноземців. По-друге, у вітчизняних аграріїв зараз достатньо інших проблемних питань, що потребують їхньої уваги й фінансових ресурсів, а "вільні" кошти для придбання землі в значних обсягах відсутні та не можуть бути "вийняті" з обороту. Таким чином, буму на ринку землі найближчим часом не прогнозується. Показовим у цьому випадку є перший місяць року, в якому було проведено угод за участю юридичних осіб на близько 200 га, що є досить скромною цифрою", — повідомив адвокат.

Проте навіть за умов такої обмеженої лібералізації, це рух — у правильному напрямку. І чим менше буде штучних бар’єрів для бізнесу, тим більше перспектив. Зокрема, для кредитування. Адже завдяки тому, що в Україні з'явився ринок землі, лише від підвищення її вартості тепер є додаткові застави на понад п’ять мільярдів доларів. Отже, це додаткові два мільярди потенційних кредитів під заставу землі.

"Відкриття ринку для юридичних осіб створює передумови для фінансування, отримання кредитів під заставу землі. В цілому вартість всієї землі, як активу в Україні, можна оцінити у понад 35 мільярдів доларів. На кінець 2023 року обсяг кредитування становив 3,5 мільярди доларів. Тож потенціал з’явився значущий. Без доступу юридичних осіб на ринок цей потенціал реалізувати буде важко", — пояснює експерт Центру досліджень продовольства та землекористування Київської школи економіки (KSE Агроцентер) Роман Нейтер.

Він назвав відкриття земельного ринку в Україні особливо хорошою новиною для малих аграріїв, які оперують зазвичай на своїй власній території з невеликим відсотком землі, що орендують.

"Проблема в тому, що в них зазвичай не вистачає застави для отримання кредиту. Тож ця земля може стати нею і допоможе залучити додаткові кредитні ресурси", — додав Нейтер.

Від аграрія до агрохолдингу: як домовлятимуться покупці та продавці

Земля, як і нерухомість, стає товаром в Україні, а маленький аграрій вирішуватиме долю великих агрокомпаній. І це може перетворитися на проблему для останніх, вважають експерти.

За словами заступниці директора, аналітикині аграрного ринку "ПроАгро Груп" Марії Колесник, юридичній особі доволі складно буде набрати великий земельний банк, щоб задовольнити власні потреби.

"На сьогоднішній день всі с/г підприємства, всі агрохолдинги не є власниками землі. Вони мають цю землю в оренді. Вони є власниками права на оренду. А власниками землі є орендодавці — маленькі люди, які володіють маленькими клаптиками і здають їх в оренду великому холдингу. Тож якщо великий холдинг хоче, щоб два клаптики об'єдналися, його представники мають завітати до кожного господаря. А незгода навіть одного означатиме, що угоди не буде", — пояснила експертка.

Важливо

Другий етап земельної реформи: хто не поспішає купувати землю в Україні

За її словами, це доволі складна процедура, і набрати саме такий земельний банк, який потрібно, буде непросто. Ба більше, великий вплив на ринок має війна в Україні.

"Не скажу, що хтось зараз активно скуповує землю. Зокрема я таких випадків не знаю. Коли прописувався закон, про війну гадки ніхто не мав. Зараз будь-яке інвестування є викривленим. Якщо це український бізнесмен і він працює на землі, хоче придбати її, можливо, він спробує це зробити, але питання в тому, чи погодяться власники її продавати. Адже будь-який нормальний господар чекатиме на підвищення цін. Зараз, із здешевшанням нерухомості в Україні та ризиками, пов'язаними з війною, власник, скоріше за все, відмовить у продажі", — додала Колесник.

Зазначимо, що за даними, які надає Opendatabot, до повномасштабного нападу РФ, в середньому, відбувалися продажі 10 тисяч га землі на тиждень. Наразі вони впали у 4 рази — до 2,5 тисяч га на тиждень. Але тоді укладати угоди щодо агроділянок мали право лише фізичні особи між собою.

Із січня 2024 року компанії, які володіли значною кількістю земельних ділянок, переважно продають землю, а не купують. Загалом від початку року компанії продали понад 200 га землі, за даними Державного земельного кадастру. Враховуючи дозволений сьогодні максимальний ліміт на купівлю землі (10 тисяч гектарів), озвучені цифри — просто крапля в морі.

Попри великі очікування від відкритого ринку землі, бізнес навпаки почав продавати ділянки, що були у його власності, в не купляти нові. Вже 207 га землі продано компаніями за перші два тижні 2024 року. Наразі Державний земельний кадастр відстежує 281 українську компанію, кожна з яких володіє земельними ділянками понад 100 га. Тож, поки навряд чи йдеться про бум продажів землі, адже і воєнний стан пригальмовує плани компаній інвестувати у землю, і самі продавці очікують вищого попиту, щоб вигідніше продати ділянки. Проте наразі ні про який попит на землю не йдеться.