Как купить землю в Украине — юристы рассказали о деталях заключения сделки

В материале "До 10 тысяч га "в одни руки": в Украине стартовал второй этап открытия рынка земли" специалисты рынка прокомментировали Фокусу ситуацию с куплей-продажей агроучастков.

Как отметил адвокат, управляющий партнер ЮК Winner Игорь Ясько, рынок земли для юрлиц открыли для с определенными ограничениями, согласно положениям Закона Украины "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно оборота земель сельскохозяйственного назначения".

"Важный момент: земля может быть предметом банковского залога, что предполагает расширение возможностей для банков кредитовать аграрный бизнес. Юрлица могут покупать и продавать частные земельные участки общей площадью не более 10 тыс. га (продажа коммунальной и государственной земли запрещена). А иностранцы пока не имеют права ни продавать, ни покупать землю, то есть быть участниками рынка земли", — пояснил адвокат.

Игорь Ясько также напомнил основные правила сделок по покупке земли в Украине.

• Физические и юридические лица не могут иметь в собственности более 10 тыс. га.
• Минимальная цена покупки с/х земель должна быть не ниже нормативной денежной оценки, а преимущественное право на покупку участка предоставлено арендаторам.
• Расчет за землю в случае приобретения должен осуществляться исключительно в безналичной форме.
• Арендатор может передать преимущественное право на приобретение участка другому лицу по письменному договору с государственной регистрацией такой передачи в реестре вещных прав.

Заметим, что арендатор должен письменно уведомить собственника земельного участка о соответствующей передаче права.

• Желаемый участок лицо находит самостоятельно, можно договориться с продавцом и заключить договор или выбрать земельный участок на сайте https://prozorro.sale/. После этого необходимо зарегистрироваться на одной из электронных площадок, подать заявление на участие в аукционе через личный кабинет на площадке, оплатить гарантийный и регистрационные взносы, подать ценовое предложение на торги, принять участие в аукционе и победить.
• Заключение договора купли-продажи и оплата стоимости земельного участка.

Документы для заключения договора купли-продажи

Для успешной купли-продажи земли прежде всего нужны документы, подтверждающие право собственности на земельный участок:

• государственный акт на право собственности,
• свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество или другие документы,
• выписка из Государственного земельного кадастра,
• выписка из Государственного реестра прав, выписка из технической документации о нормативной денежной оценке земли,
• паспорт и регистрационный номер учетной карточки налогоплательщика,
• отчет об экспертной денежной оценке земельного участка.

Также необходимо проверить кадастровый номер, если он отсутствует, его необходимо присвоить перед продажей.

Как заключить договор купли-продажи земли в Украине

По словам адвоката юридической фирмы "Ильяшев и Партнеры" Дмитрия Грубы, процедура покупки земли в 2024 году не отличается от той, что действовала для физических лиц ранее, на первом этапе открытия рынка земли.

Как тогда, так и сейчас необходимо проводить детальное юридическое исследование земельного участка и прийти к согласию по всем существенным условиям купли-продажи. Особое внимание стоит уделить наличию или отсутствию преимущественного права.

"Напомню, что такое право имеет в первую очередь лицо, у которого есть специальное разрешение на добычу определенных законом полезных ископаемых общегосударственного значения. Если такой земельный участок находится в пределах участка недр, предоставленного такому лицу в пользование (за определенными специфическими исключениями), а во вторую очередь — арендатор земельного участка", — добавил Дмитрий Груба.

По его словам, на втором этапе купли-продажи осуществляется процедура по уведомлению субъекта преимущественного права о продаже и его условиях (не позднее чем за два месяца до дня заключения договора зарегистрировать намерение о ее продаже в Государственном реестре прав на недвижимое имущество, сообщить о таком намерении субъекта преимущественного права ценным письмом с описью вложений, уведомлением о вручении или лично под расписку и т.д.).

Этим занимается нотариус, который будет осуществлять удостоверение договора купли-продажи земельного участка.

"Если субъект преимущественного права не изъявил желания приобрести участок, то можно переходить к финализации сделки. Стоит помнить, что в случае нарушения преимущественного права, субъект такого права может предъявить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Следствием такого иска вполне вероятно может стать потеря приобретенного земельного участка", — пояснил адвокат.

Напомним, в прошлом году заявлял председатель Государственной службы Украины по геодезии, картографии и кадастру Дмитрий Макаренко, с началом реформы процесс купли-продажи земельных участков происходил не очень активно.

Нынешняя ситуация существенно не изменилась. По данным, которые предоставляет Opendatabot, несмотря на большие ожидания от открытого рынка земли, бизнес наоборот начал продавать участки, которые были в его собственности, а не покупать новые. Уже 207 га земли продано компаниями за первые две недели 2024 года.