Як купити землю в Україні — юристи розповіли про деталі укладення угоди

У матеріалі "До 10 тисяч га "в одні руки": в Україні стартував другий етап відкриття ринку землі" фахівці ринку прокоментували Фокусу ситуацію з купівлею-продажем агроділянок.

Як наголосив адвокат, керуючий партнер ЮК Winner Ігор Ясько, ринок землі для юросіб відкрили для з певними обмеженнями, згідно з положеннями Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення".

"Важливий момент: земля може бути предметом банківської застави, що передбачає розширення можливостей для банків кредитувати аграрний бізнес. Юрособи можуть купувати й продавати приватні земельні ділянки загальною площею не більш ніж 10 тис га (продаж комунальної і державної землі заборонено). А іноземці наразі не мають права ні продавати, ні купувати землю, тобто бути учасниками ринку землі", — пояснив адвокат.

Ігор Ясько також нагадав основні правила угод щодо купівлі землі в Україні:

• фізичні та юридичні особи не можуть мати у власності більш ніж 10 тис. га;
• мінімальна ціна купівлі с/г земель має бути не нижче за нормативну грошову оцінку, а переважне право на купівлю ділянки надано орендарям;
• розрахунок за землю в разі придбання має здійснюватися виключно в безготівковій формі;
• орендар може передати переважне право на придбання ділянки іншій особі за письмовим договором із державною реєстрацією такого передавання в реєстрі речових прав.

Зауважимо, що орендар повинен письмово повідомити власнику земельної ділянки про відповідне передавання права.

• Бажану ділянку особа знаходить самостійно, можна домовитися з продавцем і укласти договір або обрати земельну ділянку на сайті https://prozorro.sale/. Після цього необхідно зареєструватися на одному з електронних майданчиків, подати заяву на участь в аукціоні через особистий кабінет на майданчику, сплатити гарантійний і реєстраційні внески, подати цінову пропозицію на торги, узяти участь в аукціоні та перемогти.
• Укладення договору купівлі-продажу й оплата вартості земельної ділянки.

Документи для укладення договору купівлі-продажу

Для успішної купівлі-продажу землі передусім потрібні документи, що підтверджують право власності на земельну ділянку:

• державний акт на право власності,
• свідоцтво про право власності на нерухоме майно або інші документи,
• витяг із Державного земельного кадастру,
• витяг із Державного реєстру прав, витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку землі,
• паспорт і реєстраційний номер облікової картки платника податків,
• звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки.

Також необхідно перевірити кадастровий номер, якщо він відсутній, його необхідно присвоїти перед продажем.

Як укласти договір купівлі-продажу землі в Україні

За словами адвоката юридичної фірми "Ілляшев та Партнери" Дмитра Груби, процедура купівлі землі 2024 року не відрізняється від тієї, що діяла для фізичних осіб раніше, на першому етапі відкриття ринку землі.

Як тоді, так і зараз необхідно проводити детальне юридичне дослідження земельної ділянки й дійти згоди щодо всіх істотних умов купівлі-продажу. Особливу увагу варто приділити наявності або ж відсутності переважного права.

"Нагадаю, що таке право має першочергово особа, у якої є спеціальний дозвіл на видобування визначених законом корисних копалин загальнодержавного значення. Якщо така земельна ділянка перебуває в межах ділянки надр, наданої такій особі в користування (за певними специфічними виключеннями), а в другу чергу — орендар земельної ділянки", — додав Дмитро Груба.

За його словами, на другому етапі купівлі-продажу здійснюється процедура щодо повідомлення суб’єкта переважного права про продаж і його умови (не пізніше як за два місяці до дня укладення договору зареєструвати намір щодо її продажу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, повідомити про такий намір суб’єкту переважного права цінним листом із описом вкладень, повідомленням про вручення або особисто під розписку тощо).

Цим займається нотаріус, який здійснюватиме посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки.

"Якщо суб’єкт переважного права не виявив бажання придбати ділянку, то можна переходити до фіналізації угоди. Варто пам’ятати, що в разі порушення переважного права суб’єкт такого права може пред’явити до суду позов про переведення на нього прав і обов’язків покупця. Наслідком такого позову цілком вірогідно може стати втрата придбаної земельної ділянки", — пояснив адвокат.

Нагадаємо, торік заявляв голова Державної служби України з геодезії, картографії та кадастру Дмитро Макаренко, із початком реформи процес купівлі-продажу земельних ділянок відбувався не дуже активно.

Теперішня ситуація суттєво не змінилася. За даними, які надає Opendatabot, попри великі очікування від відкритого ринку землі, бізнес навпаки почав продавати ділянки, що були в його власності, а не купляти нові. За перші два тижні 2024 року компанії продали вже 207 га землі.