Не слишком сложный процесс. Как правильно и быстро купить недвижимость в Украине

Хотя Украина переживает самый тяжелый период со времен Второй мировой войны, многие начинают смотреть в будущее, которое в Украине обязательно будет: рост экономики по окончании войны будет стремительным, а за ним стремительным будет и рост цен на недвижимость, поэтому для получения максимальной выгоды, при наличии желания инвестировать, присматриваться к возможным объектам недвижимости нужно уже сейчас, пока продавцы готовы снижать цены и идти на уступки.

Насколько сложный процесс покупки недвижимости по законодательству Украины и какие особенности для иностранных инвесторов?

Согласно ст. 657 Гражданского кодекса договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или иного недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, кроме договоров купли-продажи имущества, находящегося в налоговом залоге.

Договор купли-продажи недвижимости — это документ, удостоверяющий законную передачу недвижимости от одного владельца к другому за вознаграждение, указанное в этом же документе. Кроме продавца и покупателя, в сделке также принимает участие нотариус. Нотариус выступает ключевой фигурой в подписании соглашения, поскольку согласовывает все документы и своей подписью утверждает осуществление передачи прав собственности на недвижимое имущество.

Для заключения сделки купли-продажи продавцы должны собрать обязательный пакет документов. Таким образом, продавец подтвердит, что является собственником недвижимости и повысит надежность сделки. Для начала отметим, какие персональные документы должен иметь владелец дома.

Документы продавца:

• Паспорт или другой документ удостоверения личности.
• Документ о регистрации места жительства (в случае ID-карты).
• Идентификационный код
• В случае брака соответствующее свидетельство (Свидетельство о расторжении брака/Решение суда о расторжении брака/Свидетельство о смерти второго супруга).

Обращаем внимание, что согласно постановлению Кабинета Министров Украины от 19 апреля 2022 г. N 480 заключение договоров для продавцов физических лиц по доверенности не допускается, необходимо личное присутствие владельца объекта недвижимости на сделке.

Юридическое лицо:

• Паспорт руководителя (учредителя)
• Справка о регистрации (в случае ID-карты).
• Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований.
• Учредительный документ (описание с кодом доступа к электронному учредительному документу).
• Согласие общего собрания на совершение сделки
• Протокол и приказ о назначении директора/Доверенность.

Соответственно, сам объект договора также должен иметь перечень обязательных документов:

• Документ, подтверждающий право собственности лица на имущество или извлечение Государственного реестра прав на недвижимое имущество (в случае осуществления государственной регистрации права собственности без выдачи соответствующего документа).
• Отчет об оценке, зарегистрированный в единой базе данных, с присвоением уникального номера.
• Государственная регистрация права собственности
• Документ о наличии/отсутствии прав малолетних, несовершеннолетних, недееспособных или других лиц пользоваться имуществом.
• Если собственником имущества являются несовершеннолетние или недееспособные лица, также важно разрешение органа опеки и попечительства в форме выписки из решения соответствующей городской, районной или сельской администрации.

В случае продажи отдельного дома вокруг него обязательно будет находиться земельный участок. Независимо от того, насколько велик участок, перед выставлением дома на продажу следует обеспечить наличие обязательных документов, которые его касаются.

Документы по земельному участку:

• Документ, подтверждающий право собственности на участок или извлечение Государственного реестра прав на недвижимое имущество (в случае осуществления государственной регистрации права собственности без выдачи соответствующего документа).
• Выдержка из Государственного земельного кадастра.
• Отчет об оценке имущества, зарегистрированный в единой базе данных, с присвоением уникального номера.

Что касается покупателя, то он также должен иметь перечень обязательных документов. В частности, он должен предоставить удостоверение личности и идентификационный код. В случае супругов также не помешает иметь при себе свидетельство о браке, а также письменное согласие супругов на совершение сделки.

Для покупки недвижимого имущества физическим лицом-нерезидентом требуется наличие учетной карточки налогоплательщика (идентификационного кода, выданного Государственной налоговой службой Украины). Для этого следует подать в соответствующий орган Государственной налоговой службы Украины перевод паспорта лица, заверенный нотариально и заявление. Присвоение идентификационного кода происходит в течение 10 дней.

Кроме того, следует отметить, что, согласно ст. 377 Гражданского кодекса и ст. 120 Земельного кодекса, к лицу, получившему право собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), здание или сооружение, переходит право собственности, право пользования на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения в объеме и на условиях, установленных для предыдущего землевладельца (землепользователя). Размер и кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с переходом права собственности на жилой дом, здание или сооружение, являются существенными условиями договора, предусматривающего приобретение права собственности на эти объекты (кроме многоквартирных домов).

Какие особенности и ограничения существуют для иностранцев (нерезидентов)?

По общим правилам, все права на приобретение недвижимости у нерезидентов такие же, как и у граждан Украины. Существуют определенные ограничения, отдельно указанные в законодательстве, а именно:

• Земли сельскохозяйственного назначения не могут передаваться в собственность иностранцам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам и иностранным государствам (часть 5 статьи 22 Земельного кодекса Украины).
• Иностранцы и лица без гражданства могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения в пределах населенных пунктов, а также на земельные участки несельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов, на которых расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие им на праве частной собственности (часть 2 статьи 81 Земельного кодекса Украины).
• Особый порядок приобретения нерезидентами права собственности на объекты, относящиеся к государственному или коммунальному имуществу;

Иностранные юридические лица могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения:

• в пределах населенных пунктов при приобретении объектов недвижимого имущества и для сооружения объектов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в Украине;
• за пределами населенных пунктов при приобретении объектов недвижимого имущества.

Какие налоги нужно оплатить для оформления сделки по покупке недвижимости?

К моменту подписания соглашения продавец должен уплатить государству следующие налоги.

Какие налоги должно уплатить физическое лицо, продающее недвижимость:

• Налог на доходы физических лиц (18% от стоимости недвижимости, однако из суммы этого дохода будут исчисляться расходы на приобретение такого объекта).
• Военный сбор (1,5% от стоимости недвижимости).
• Государственная пошлина (1% от стоимости недвижимости).

Если гражданин впервые в календарном году продает недвижимость и являлся ее владельцем более 3 лет, налог на доход и военный сбор не уплачиваются.

Кроме того, если недвижимость была передана продавцу по наследству, доход от сделки также не облагается налогом.

Продавец-юрлицо, в любом случае, будет платить налоги в соответствии с выбранной системой налогообложения.

Налоги, которые должен оплатить покупатель:

• Взнос в Пенсионный фонд Украины (1% стоимости недвижимости).
• Государственная пошлина (при договоренности с продавцом об уплате).
• Оплата регистрации имущества в Государственном реестре прав на недвижимое имущество.
• Оплата услуг нотариуса.

Все оплаты производятся по предварительной договоренности сторон, и можно распределить их между сторонами, как угодно. Это следует сделать заранее, чтобы избежать недоразумений при оформлении сделки купли/продажи.

Как происходит сама сделка по покупке недвижимости в Украине

Первой гарантией успешного оформления сделки является присутствие нотариуса. Он проверит наличие всех обязательных документов и заверит их, чем утвердит законность соглашения. Прежде всего, нотариус готовит договор купли-продажи дома, после чего передает его для ознакомления продавцу и покупателю недвижимости.

Каждая из сторон должна обратить особое внимание на правильность данных паспортов, идентификационных кодов и ФИО. В договоре содержатся все данные, относящиеся к недвижимости, включая адрес, технические особенности и цену. Кроме того, обязательным атрибутом любого договора должна быть четкая дата заключения.

Если какая-либо из сторон состоит в браке, в процессе подписания договора должны присутствовать оба супруга. Они должны дать свое письменное согласие на совершение сделки. Или такое письменное согласие должно быть предоставлено заранее и удостоверено нотариально.

В случае согласования всех условий договора и проверки правильности данных обеими сторонами и всех вышеупомянутых налогов, продавец и покупатель подписывают его. В свою очередь, нотариус должен удостоверить договор, после чего сделка может считаться совершенной.

Финальным этапом является внесение данных о новом владельце недвижимости в Реестр прав. Новый владелец получает выписку из Реестра, что подтверждает его право собственности на недвижимость. На этом сделка купли-продажи может считаться успешно завершенной.

Процесс приобретения недвижимости в Украине не так уж и сложен, все происходит за один день у одного нотариуса (при наличии всех необходимых документов), и не требует дополнительных обращений к каким-либо государственным органам.