Дома больше не строят. Как пережить кризис

Российский миллиардер, владелец корпорации Mirax Group Сергей Полонский ведет в интернете блог под красноречивым названием "История успеха". В нем бизнесмен дает всем желающим советы, как заработать много денег. Но его последние посты оптимизмом не отличаются: девелопер рассказывает о том, что заморозил все свои проекты в России, находящиеся в стадии планирования, как минимум на год.

Замороженным оказался и единственный украинский проект Mirax Group – Mirax Plaza в Киеве. "Там рынок вообще стоит", – объясняет свои действия миллиардер. Россияне уже успели возвести 11 этажей здания, которое должно было стать самым высоким в Украине. Правда, в украинском офисе компании отмечают, что полностью останавливать строительство не намерены. Строители переключатся на внутреннюю отделку помещений и остекление уже готовых этажей.

"У нас продано только 10% башни "А" комплекса Mirax Plaza. Сейчас все застыли в ожидании дальнейшего развития событий и не торопятся вкладывать средства в недвижимость", – говорит Ольга Тимченко из пресс-службы Mirax Group (Украина). Тем, кто уже купил помещения в здании, компания предлагает забрать деньги либо ждать окончания строительства комплекса.

Проблемы на экспорт
Кризис в одночасье превратил в долгострои и многие другие незавершенные объекты. А некоторым грандиозным проектам теперь и вовсе не суждено свершиться. Например, DCH Александра Ярославского и HCM Андрея Заики отказались от планов строительства "Подол Бизнес Парка", объявив, что будут развивать менее крупные объекты отдельно друг от друга.

Это тревожный сигнал. Нынешняя мировая нестабильность началась именно с кризиса рынка недвижимости в США. Банки предоставляли ипотечные кредиты бесперспективным заемщикам на неоправданно лояльных условиях. Спрос на недвижимость рос невероятными темпами, а цены в этом секторе поднимались со скоростью 15–20% в год. Население в поисках легкой прибыли брало ипотечные кредиты в надежде не просто улучшить жилищные условия, а обогатиться на приобретенной недвижимости, продав ее втридорога.

Но американцы явно переоценили свои возможности: по стране прокатилась волна личных банкротств, за которыми последовали банкротства крупных инвест­банков и компаний, державших средства в ипотечных облигациях. И хотя украинский рынок недвижимости некорректно сравнивать с американским, многие отечественные проблемы вполне сопоставимы с заокеанскими.

Оптимисты
Не все строители согласны с тем, что украинскому рынку недвижимости грозит кризис. В их числе и Алексей Говорун, заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании ТММ. "Нынешнее состояние рынка – это определенная фаза в цикле его развития, за которой неизменно последует этап подъема", – убежден он.

А президент корпорации "Познякижилстрой" Артур Мхитарян вообще считает истерию вокруг рынка искусственной. "Уже почти год строительный рынок живет в атмосфере слухов и домыслов о падении цен и крахе", – говорит он. По его словам, именно эти слухи и являются самым опасным фактором, который может повилять на рынок недвижимости. "Они могут отпугнуть инвесторов, доверие которых завоевывалось годами", – возмущается Артур Мхитарян.

Он уверяет, что его компания не замечает никакого кризиса, а потому не намерена вносить в свою работу каких-либо корректировок, которые могли бы привести к сокращению или невыполнению обязательств перед инвесторами. "Работа на объектах идет, до конца текущего года мы сдаем в эксплуатацию четыре дома, также в этом году начаты еще три масштабных проекта", – перечисляет президент компании ее достижения.

Но таким радужным прогнозам верят далеко не все. Например, Виктор Пилипишин, глава Шевченковской райадминистрации Киева, уверен, что строительный рынок столицы стоит на пороге серьезных неприятностей. "Слишком долго наш строительный рынок развивался в стремительном темпе, – отмечает он. – В итоге строители надели розовые очки и не желают замечать, что ситуация меняется к худшему".

Строительная зима
Пессимизм чиновника разделяют и застройщики. Так, член совета директоров компании "ХХI век" Андрей Миргородский считает, что мировой экономический кризис сильно отразится на отечественном рынке недвижимости. "Мы строим за кредитные деньги", – напоминает он.

По его словам, большинство иностранных кредиторов сейчас отзывают средства. "Возможно, стагнация не будет долгой. Может, уже через полгода все вновь пойдет в гору", – с надеждой говорит г-н Миргородский. За год стоимость одной акции его компании на Лондонской бирже снизилась с 14 до 3 фунтов стерлингов за акцию.

Но председатель совета директоров компании "ХХI век" Лев Парцхаладзе не драматизирует ситуацию. "Крупные долгосрочные инвесторы все еще с нами, верят в компанию и не намерены реагировать на временные колебания", – заверил он Фокус. Андрей Миргородский убежден, что выкрутиться удастся и другим крупным компаниям, а вот коллеги помельче могут серьезно сократить штат или обанкротиться.

Трансформация рынка недвижимости происходит уже сейчас: одни компании пытаются продать свои объекты более крупным игрокам и вообще уйти с рынка, другие просто корректируют свои стратегии развития, отказываясь от одних проектов в пользу других. По мнению руководителя департамента маркетинга управляющей компании "Тико-Констракшен" Надежды Леонец, в обоих случаях можно говорить о временном замораживании как строящихся объектов, так и находящейся на стадии разработки документации. "Вероятнее всего, пока кризис не достигнет пика, мы услышим о новых поглощениях, продажах и незавершенном строительстве", – прогнозирует она.

Замороженные метры
В условиях дефицита денег некоторые эксперты ожидают снижения цен на недвижимость. Например, высказывается предположение, что до конца года квадратные метры подешевеют на 10–20%. Но сами девелоперы утверждают, что ничего подобного не произойдет. "В условиях кризиса застройщики могут пойти на кратковременное снижение цен, но с учетом неудовлетворенного спроса рынок со временем наверстает упущенное", – говорит Надежда Леонец.

По мнению экспертов, отложенный спрос, который на сегодня только в Киеве достигает 7 млн. кв. м, никуда не денется: людям все равно нужно будет улучшать жилищные условия. "На первичном рынке возможно снижение цены в пределах не более 10%. Причем максимально снизятся цены на тех объектах, строительство которых находится на начальной стадии, а также при плохих гарантиях со стороны застройщика", – считает Надежда Лонец.

Да и офисных помещений, торговых и складских площадей в Украине по-прежнему недостаточно. А ввод новых из-за кризиса отложится как минимум на два года. Это значит, что арендные ставки после преодоления застройщиками финансовых проблем продолжат свой плавный рост на 15–20% в год.

Но основная угроза для рядового покупателя кроется, по словам строителей, не в цене квадратных метров, а в том, что этих самых метров будет строиться гораздо меньше. До недавнего времени жилищный сектор демонстрировал медленный, но уверенный рост. А поскольку сейчас ситуация кардинально изменилась, небольшой откат цен на жилье обернется к 2010 году новым витком подорожания.

Как они падали
Мировой финансовый кризис затронул практически каждую отрасль экономики, поэтому все крупные украинские бизнесмены столкнулись с падениями котировок акций своих компаний