Метры большого города. Сколько стоит квартира в столице и как ее выбирать

новостройки, квартира в новостройке
Фото: Getty Images | Панорама новостроек заставляет взять в руки калькулятор

Какая квартира нужна украинцу? Фокус поговорил с экспертами, узнал цены на жилье в Киеве и собрал набор типичных характеристик при покупке пользующегося спросом жилья в столице Украины.

Рынок недвижимости в апреле 2021 года по-прежнему на стороне покупателя. Особенно первичный. Для застройщиков ушедший 2020-й выдался непростым: весной и летом объем сделок сильно просел, некоторым компаниям пришлось и вовсе замораживать строительство. Это немного сдержало рост цен на квадратные метры. Более того, с начала 2021-го строительные компании стоимость квартир практически не повышали, да еще и скидки предлагают почти всем желающим.

Вторичный рынок не столь благосклонен к покупателям. Продавцы квартир, наоборот, подняли цены. Но это отпугнуло многих потенциальных клиентов, поэтому солидный торг на жилье "с пробегом" стал снова повсеместным явлением. При должном упорстве можно сбить приличный кусок цены.

Дорожают на лету: сколько стоит квадратный метр в Киеве

За прошлый год цены на вторичном рынке Киева, по данным ресурса 100realty, выросли почти на 30%. В других крупных городах, таких как Одесса, Львов, Днепр и Харьков, рост был в пределах 15–20%. Это если считать в гривне. В долларовом эквиваленте цены подросли лишь на 4–5%. Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Киева, по данным SV Development, в апреле достигала почти $1,1 тыс., в других крупных городах — $700–800.

Жилье в Киеве дорожало по двум причинам. Первая — абсолютно привычная для Украины: колебания курса гривны. В течение 2020 года нацвалюта по отношению к доллару обесценилась более чем на 18. Для тех, кто хранят сбережения в долларах, стоимость недвижимости практически не изменилась.

Цены постепенно растут и на первичном, и на вторичном рынке. Однако сумасшедшего спроса нет, а значит, покупатели могут расчитывать на скидку

Вторая причина — падение спроса на жилье в строящихся домах с одновременным ростом спроса на квартиры в уже готовых жилых комплексах. Банкротство компании "Укрбуд" и банка "Аркада", который финансировал строительство трех крупных проектов в Киеве, лишний раз доказало, что даже большая строительная компания может рухнуть, оставив инвесторов ни с чем.

Многие украинцы не готовы рисковать. Они понимают, что покупка квартиры в недостроенном доме — это лотерея, и предпочитают переплатить, но взять готовую квартиру — или без отделки вовсе, или с ремонтом. Продавцы этим пользуются и повышают цены на первичку. Само собой, дорожают не все квартиры, а в домах "помоложе", которые построены в период с 2010 по 2020 год. Именно такое жилье пользуется наибольшим спросом. Хотя и гостинки, доставшиеся в наследство от СССР, стоят немало. В Киеве на Левом берегу за 35-метровую квартиру продавцы просят около $40 тыс. И это в домах 1970-х годов.

Впрочем, пока рост цен на недвижимость в Киеве притормозилcя. С начала 2021 года квартиры подорожали на 1–1,5%. По прогнозам риелторов, если в стране не будет политических и экономических потрясений, за год вторичное жилье прибавит в стоимости 3–5%.

Торгуемся, не стесняясь: рынок недвижимости в Киеве это позволяет

Очередей за квартирами нет. По­этому продавцы соглашаются торговаться.

"До 20–30% продавцов, помня прошлогодний локдаун, часто неоправданно переоценивают свои квартиры, и они зависают на длительный срок", — объясняет Елена Гайдамаха, председатель Киевского городского отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины.

Глубина торга часто зависит от состояния объекта и настойчивости покупателя. Своеобразный стандарт — это уступка 4–5%.

"Встречаются, конечно, продавцы, которые не хотят торговаться вообще, мотивируя свою позицию тем, что цены растут. Но это не приводит к результату, так как в реальности высокого спроса нет и без торга никто покупать квартиру не хочет", — рассказывает Андрей Романов, директор агентства недвижимости "КиевДомСервис".

рынок жилья в Киеве, сколько стоит квадратный метр в Киеве
НОВОЕ – ДОРОЖЕ. Быстрее, чем на вторичном рынке, растут цены на новые метры. Эта тенденция сохранится в 2021 году — дешевле не будет
Фото: Getty Images

За что можно сбить цену? За несоответствие реальных характеристик квартиры заявленным. Скажем, в объявлении указаны хороший ремонт и наличие мебели, а по факту оказывается, что на стенах гостиной — выцветшие обои, которым лет 30, в ванной опадает плитка. Также причиной для торга может стать неудачное расположение дома, например, далеко от удобных транспортных развязок.

Хорошим поводом для снижения стоимости бывает и строящийся рядом новый жилой комплекс. Ведь продавец понимает, что его квартира не выдержит конкуренции с новым просторным жильем по соседству.

Идут продавцы на уступки, когда покупатель готов проводить сделку без задатка, чуть ли не сегодня. Кроме того, всегда на руку ситуация, если хозяин квартиры хочет срочно ее "сбросить". Например, из-за переезда в другой город или эмиграции.

"В единичных случаях, которые обусловлены личными обстоятельствами продавца, глубина торга может достигнуть 10–15%", — говорит Андрей Романов.

Повышают аккуратно. "Первичка" в Киеве по-прежнему популярна

А что с квартирами в новостройках? Застройщики уверяют, что у них нет отбоя от покупателей. На самом деле это близко к правде, так как цены на жилье в строящихся домах привлекательные. В Киеве стоимость квадратного метра начинается с 19–20 тыс. грн, в регионах — с 14–15 тыс. грн. Это порядка 750–800 тыс. грн и 550–600 тыс. грн соответственно за однокомнатную квартиру.

С начала 2021 года квартиры подорожали на 1–1,5%. По прогнозам риелторов, если в стране не будет политических и экономических потрясений, за год цена "вторички" прибавит 3–5%, а "первички" — около 15%. 

Рост цен есть, но он не такой стремительный, как на вторичном рынке. За 2020 год новое жилье подорожало на 10–15% в гривне и всего на 1–2% — в долларовом эквиваленте. С приходом 2021-го цены и вовсе замерли.

"С начала года, несмотря на инфляцию, колебания на первичном рынке едва заметны, около 1,5–3% в гривне. Только в отдельных проектах произошло плановое повышение цен до 3–5%", — рассказывает Елена Гайдамаха.

Но не все так радужно, ведь строить стали гораздо меньше. По данным Госстата, в 2020 году введено в эксплуатацию почти вдвое меньше квадратных метров, чем годом ранее. С одной стороны, крупные города и так напичканы новыми высотками. С другой — сокращается выбор жилья, что, в свою очередь, приведет к росту цен в ближайшие два года.

Падение темпов строительства часто связано с финансовыми проблемами строительных компаний. Дело в том, что далеко не все застройщики располагают собственными ресурсами, они вкладывают в строительство деньги от продажи квартир. Но так как рынок чуть ли не полгода лежал, то средств на достройку компаниям не хватает.

Важно
Бумажный дом "Аркады". Почему рухнул один из старейших банков Украины и будут ли достроены его дома
Бумажный дом "Аркады". Почему рухнул один из старейших банков Украины и будут ли достроены его дома

Второй фактор, тормозящий строительство, — реформа Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ). Это ведомство давало добро на ввод жилых комплексов в эксплуатацию. Уже год Кабинет министров пытается расформировать ГАСИ и создать на его базе новую структуру, но безуспешно. При этом строительный контроль на рынке, по сути, отсутствует, из-за чего застройщики не могут передать ключи владельцам квартир. В итоге многие ЖК в Киеве и областных центрах будут сданы на 6–9 месяцев, а то и на год позже. Да и темпы строительства в 2021 году по сравнению с 2020-м особо не вырастут. "В этом году количество новых проектов будет соответствовать показателям прошлого года, возможно, с небольшим ростом — до 10–15%. Застройщики будут развивать и достраивать существующие объекты", — считает Карина Пилипчук, руководитель отдела продаж ЖК "Новая Англия".

Берем, пока не поздно. Рынок недвижимости "греется"

Застройщики предупреждают: рост цен в 2021 году неизбежен из-за девальвации гривны, инфляции и удорожания стройматериалов и строительных работ. К этому перечню добавились льготные ипотечные кредиты за средства госбюджета под 7%, которые появились около месяца назад. Они тоже будут "греть" рынок.

"В течение 2021 года мы ожидаем повышения цен на 15–20% в гривневом эквиваленте. Наши ожидания совпадают с прогнозами других игроков рынка", — комментирует Ольга Пилипенко, заместитель генерального директора промышленно-строительной группы "Ковальская".

сколько стоит квадратный метр в Киеве, новострой в Киеве
Количество введенного в эксплуатацию жилья: 2018 - 4,43 млн кв. м, 2019 - 5,18 млн кв. м, 2020 - 2,65 млн кв. м
Фото: Getty Images

Это значит, что в Киеве минимальная стоимость квадратного метра перешагнет отметку в 20 тыс. грн, а в других крупных городах цена квадрата вплотную приблизится к 19,5–20 тыс. грн. Но это не значит, что при покупке новой квартиры нет шансов заплатить меньше. Большинство застройщиков делают скидку 5–10%, а иногда и 15%. Одно из главных условий получения такого щедрого дисконта — 100%-я оплата за жилье живыми деньгами (быстрым банковским переводом на счет компании).

В то же время, если суммы не хватает, необязательно сразу брать кредит, почти всегда можно получить рассрочку. Причем условия лояльные. Минимальный взнос составляет 10–20%, а срок — до 3–5 лет. Иногда можно гасить рассрочку, уже проживая в своей квартире. Это достойная альтернатива кредиту.

Ищем жилье комфорт-класса. Какая квартира нужна украинцу?

Несмотря на падение объемов строительства, выбор жилья в крупных городах есть. При этом эконом-класс — самые бюджетные новостройки — постепенно исчезает с карт городов. Зато доля комфорт-класса все выше.

"Инвестор понимает, что новостройка эконом-класса потеряет свои качества и ликвидность намного быстрее, чем жилье повышенной комфортности, поэтому ищет значительно больше, чем просто квадратные метры", — объясняет Ольга Пилипенко.

жилье комфорт-класса в Киеве, характеристики удобной квартиры, комфортное жилье
ВРЕМЯ ВЫБОРА. На рынке — разнообразие квартир любого метража и класса, и покупатели выбирают комфорт, а не то, что дешевле
Фото: УНИАН

По данным lun.ua, в Киеве среди 353 строящихся ЖК только 56 — эконом-класса, 124 — класса комфорт. В объеме нового жилья это 16% и 35% соответственно. В Киевской области — 25% и 53%, в регионах — 10–15% и 30–40% соответственно. Проще говоря, по всей Украине застройщики делают акцент именно на жилье комфорт-класса, которое отличается более качественными строительными материалами и энергоэффективностью (стены из кирпича, утепление минеральной ватой, автономное отопление), более просторными планировками квартир (однокомнатные — 40–50 кв. м, двухкомнатные — 70–80 кв. м, трешки — до 100 кв. м) и развитой инфраструктурой для жильцов.

Придомовая территория — это именно та фишка, на которую делают упор строительные компании. Крупные жилые комплексы представляют собой целые микрорайоны с парками и скверами, детскими и спортивными площадками, кафе, магазинами, спортивными клубами, паркингами — подземными в том числе. Все это очень привлекает покупателей в связи с новыми веяниями, такими как социальное дистанцирование и удаленная работа, несмотря на то что цена метра в ЖК комфорт/комфорт+ порой достигает 30–35 тыс. грн.

Важно
Кто рискует – тот без квартиры. Особенности покупки жилья в Украине в разгар кризиса

Также застройщики активно осваивают пригороды, которые находятся в радиусе 10–15 км от мегаполисов. Там больше пространства для строительства и дешевле земля. И если города — сателлиты Киева (Ирпень, Бровары, Борисполь, Вышгород) начали обрастать новостройками еще лет 10 назад, то в окрестностях Львова, Одессы, Днепра новое жилье появилось совсем недавно.

Спрос на жилье в окрестностях больших городов будет расти. Там лучше ситуация с экологией, так как нет слишком плотной застройки, и много зеленых зон, легче трафик. Вместе с тем до города на машине можно добраться за 20–30 минут. Но главный аргумент в пользу пригородов — это более доступные цены на недвижимость. Рядом с Киевом квартиры сейчас можно найти по цене от 13–14 тыс. грн/кв. м, а вблизи других крупных городов — от 10–11 тыс. грн/кв. м.