Кто рискует – тот без квартиры. Особенности покупки жилья в Украине в разгар кризиса

Что нужно знать при покупке квартиры

"В начале года мне нужно было купить квартиру для мамы, которая переехала в Киев из Харькова. Я обратился в агентство, посмотрел лично несколько квартир. Остановился на одной квартире и подписал предварительный договор. Но сделка не состоялась", – рассказал киевлянин Игорь Ратушняк. По его словам, согласно условиям, он передал агентству 60 тыс. гривен, как задаток за выбранную квартиру. Но через неделю ему позвонила продавец и сообщила, что "сделки не будет, квартира продана". "Я обратился в агентство, там нотариус зашла в реестр недвижимости и увидела, что да, сменился собственник. Хорошо, что задаток был у агентства, так мне удалось его быстро забрать. А если бы я лично передал задаток владелице, то мог бы не увидеть уже его никогда", – рассуждает Игорь Ратушняк. По его мнению, покупка недвижимости таит в себе немало рисков. Фокус разбирался, как избежать неприятностей, покупая жилье в Украине.

В новостройке

История с банком "Аркада" и компанией "Укрбуд" значительно повлияла на продажи квартир на первичном рынке. Покупатели теперь гораздо пристальнее изучают объекты застройщиков, чтобы минимизировать свои риски.

"В котлован все чаще инвестируют лишь в том случае, когда у компании есть достаточный портфель реализованных проектов и позитивная динамика на площадках, когда работы ведутся точно и в срок. Это связано с опасениями из-за карантина, который выбил из строя множество девелоперов, которые переоценили свои возможности или не справились без денег покупателя. Кроме того, печальный опыт с долгостроями, число которых пополнили площадки банка "Аркада". Сеет панику еще и медиакиллерство псевдоактивистов, которые занимаются банальным рэкетом и требуют от застройщиков деньги за прекращение митингов и акций", — отмечает Анна Лаевская, коммерческий директор компании "Интергал-Буд".

И все же новостройки возводятся довольно активно, и выбор у покупателей осенью 2020 года имеется. В Киеве, по данным Lun.ua, строятся 142 объекта жилой недвижимости, а в проекте еще 42. Такие же тенденции в других крупных городах, хотя объемы предложения в разы меньше. Во Львове строятся 87 домов, в проекте — 7 объектов, в Одессе 74 и 3, Харькове – 55 и 8, Днепре – 32 и 5 домов соответственно.

Ну а цены на первичке растут. "К началу осени цены на первичном рынке в среднем выросли на 5%, тем самым отреагировав на существенное восстановление покупательской активности. Растущий спрос в сумме с общерыночными факторами (рост себестоимости строительства, инфляцией и возрождением деловой активности) говорят в пользу удорожания цены квадрата в отдельных форматах сегменте комфорт+ и бизнес-класса. В тоже время потеря интереса к массовому жилью (эконом-класс и комфорт-класс, который стартовал до 2019 года), которого в объемах рынка пока еще подавляющее большинство, сдерживает общую цену по рынку", — отметила эксперт рынка недвижимости Виктория Берещак.

Процедура покупки квартиры на первичном рынке связана с особенностями инвестирования – это покупка по предварительному договору, внесение денег через Фонд финансирования строительства или приобретение целевых облигаций застройщика. Могут быть и другие схемы.

Один из самых надежных способов вложить в новостройку – ФФС. Смысл создания фонда – контроль за освоением средств доверителей застройщиком со стороны управителя фонда, которым может выступать банк или финансовая компания. Если управителем выступает банк, то это повышает качество контроля за ресурсами фонда. Поскольку принадлежащие самому застройщику ФФС являются фактически карманными структурами, которыми управляет сама строительная компания. Однако даже банк может нарушить весь ход цепочки "доверитель – деньги – ФФС – банк – застройщик", если сам банк принадлежит застройщику. Именно так случилось с доверителями ФФС банка "Аркада", где и строительными компаниями, и банком владело одно лицо – Константин Паливода. Сейчас следствие разбирается, куда и как ушли деньги из ФФС.

Что касается процедуры инвестирования, то в договоре с ФФС обязательно указан объект инвестирования – выбранная покупателем квартира или нежилое помещение. Чтобы убедиться, что ФФС действует в рамках закона, покупатель до подписания договора может попросить предъявить договор между застройщиком и фондом, а также копии документов на земельный участок, копию лицензии застройщика, информацию о государственной экспертизе проектной документации и разрешение на выполнение строительных работ (декларацию о начале строительства). Если хотя бы один из указанных документов управитель откажется предоставлять, можно смело отказаться от инвестирования.

После подписания договора инвестор получает свидетельство об участии в ФФС. И если квартира приобретается с условием поэтапной оплаты, то после каждого платежа, согласно графику, инвестор получает новое свидетельство (с указанием новой суммы, которую он внес на счет управителя).

Очень многие застройщики заключают с покупателями при покупке ими квартир в новостройках предварительный договор. Это документ, который обязывает застройщика после сдачи дома в эксплуатацию подписать основной договор (по которому покупателю переходит право собственности на квартиру). Предварительный договор заключается обязательно у нотариуса, документы – паспорт, справка о присвоении ИНН, свидетельство о браке (разводе). Также при заключении предварительного договора покупатель обязан уже оплатить квартиру – и передать нотариусу подтверждение в виде банковской квитанции о переводе суммы на счет компании. Обязательный налоговый платеж при покупке квартиры на первичном рынке – 1% от суммы в Пенсионный фонд. Этот платеж покупатель платит перед оформлением основного договора. "Мне позвонил отдел продаж, пригласили на подписание основного договора, сообщив реквизиты для оплаты 1% в ПФУ. С квитанцией об уплате, паспортом и ИНН я приехала в назначенный час к нотариусу в офисе застройщика, заключила основной договор и получила от нотариуса выписку из Единого реестра прав на недвижимое имущество с данными о том, что мне принадлежит моя новая квартира", — рассказала киевлянка Наталья Олещук.

Стоит помнить: любое приобретение квартиры на первичном рынке требует экспертизы объекта строительства и самого застройщика. В частности, узнавая у компании схему покупки, стоит запросить экземпляр договора и отдать его на проверку квалифицированному юристу. Фокус уже писал подробно о том, какие есть способы инвестирования на первичном рынке.

В рассрочку

Большинство компаний предлагают приобрести строящуюся квартиру в рассрочку. Это значит, что покупатель при подписании договора с компанией вносит на ее счет 30 или 50% от стоимости квартиры, а остальное выплачивает, согласно установленному в договоре графику.

Важно

Бумажный дом "Аркады". Почему рухнул один из старейших банков Украины и будут ли достроены его дома

Одно из преимуществ рассрочки — гибкие условия, которые предоставляют застройщики. Ведь, в отличие от ипотечного кредита, при рассрочке нет необходимости подтверждать доходы (для оформления нужен паспорт и идентификационный код). "У нас есть несколько разных программ рассрочки на срок до 10 лет в национальной валюте с минимальным первым взносом от 30%", — рассказала Анна Лаевская из компании "Интергал-Буд".

Часто рассрочка предоставляется без уплаты процентов (особенно если срок ограничен датой сдачи в эксплуатацию). Однако бывает, что в условиях договора указано удорожание квадратного метра – в связи с приближением завершения строительства. Получается, что итоговая цена квартиры, которая приобретается в рассрочку, обычно дороже на 10-20%, чем покупка со стопроцентной оплатой. В некоторых компаниях условия подразумевают индексацию в связи с изменением курса гривны. Все детали договора рассрочки следует изучить заранее, до подписания, и обратить внимание, указана ли в договоре итоговая цена квартиры. Это необходимо, чтобы понимать, сколько, как и когда платит покупатель, и действительно ли рассрочка ему выгодна.

На вторичном рынке

Ключевые риски приобретения квартиры на вторичном рынке связаны с правами собственности до приобретения, а также с особенностями расторжения договора. Как отмечает Сергей Дахновский, советник юридической фирмы JN LEGAL, риски покупки квартиры на вторичном рынке заключаются в правах третьих лиц на квартиру и расторжении договора после его подписания: если в договоре не была указана полная стоимость квартиры для экономии налогов, то возвращается та сумма, что указана в договоре, а не реальная. Это несет риски для покупателя, так как тот теряет часть оплаченной суммы.

Процедура оформления договора купли-продажи квартиры

В целом процедура приобретения квартиры на вторичном рынке довольно проста: покупатель выбирает нотариуса, который проверяет все детали – кто собственник, нет ли ареста недвижимости или зарегистрированных в ней лиц. На момент совершения сделки в квартире не должно быть никаких зарегистрированных жильцов, также покупатель должен позаботиться о сборе справок в ЖЭКе, водоканале и у энергопоставщика о том, что у него нет никаких долгов по оплате их услуг.

Какие налоги платит покупатель при покупке квартиры

Сделка по покупке недвижимости подразумевает некоторые налоговые платежи как со стороны покупателя, так и со стороны продавца. В 2020 году в Украине предусмотрены следующие налоги и сборы при покупке жилой недвижимости.

Покупатель оплачивает:

• платеж в Пенсионный фонд (для резидентов и нерезидентов) - 1% от цены недвижимости;
• госпошлину 1% от стоимости объекта;
• сборы за переоформление права собственности
• оплату услуг нотариуса по договоренности покупатель и продавец могут оплатить пополам.

Какие налоги платит продавец при продаже квартиры

Продавец оплачивает:

• сборы за оформление/переоформление права собственности;
• если собственность во владении менее 3 лет: 1) госпошлина (1% от цены объекта, указанной в договоре, но не ниже его оценочной стоимости), 2) налог на доход 5% от цены, 3) военный сбор 1,5% от цены сделки.
• если собственность во владении более 3 лет, тогда госпошлина составит 1% от цены объекта не ниже оценочной стоимости.

Для нерезидентов Украины условия несколько иные. Они платят госпошлину 1% от цены объекта, указанной в договоре, но не ниже его оценочной стоимости, 18% от стоимости недвижимости (НДФЛ), военный сбор – 1,5% цены.

Важно

Недвижимость коронавирусного периода. Чего ждать от рынка жилья в 2020 году