От 1000 долларов за метр. Почему дорожает недвижимость и стоит ли инвестировать в новостройку

На первичном рынке Украины компании активизируют работу на стройплощадках, а цена квадратного метра в Киеве и некоторых городах в западных областях уверенно растет. По данным портала "ЛУН Статистика", цена квадратного метра в Киеве в новостройках эконом-класса выросла с 36,6 тыс грн. в октябре до 37,9 тыс грн. в ноябре.

"Массмаркет переживает самые трудные времена сейчас, поэтому застройщики в этом сегменте не гнушаются играть на понижение и демпинговать ценой. Правда, им это помогает несильно: минимальный аудит показывает, что большинство площадок не активны, стройки стоят, а продукт не выигрывает конкуренцию за внимание покупателя. Сейчас стоимость квадратного метра в эконом-классе в Киеве достигает $950-1050. С начала года в гривне цена выросла примерно на 13%", — рассказала Фокусу обозреватель рынка недвижимости Виктория Берещак.

Больше домов: действительно ли застройщики начали возобновлять работы на проектах

В Украине примерно с августа 2023 года заметно определенное оживление строительной активности на отдельных строительных площадках столичного и других регионов (прежде всего, в Одессе), которые некоторое время были заморожены и неактивны. Об этом рассказывает Виктория Берещак. Она говорит — если говорить в процентном соотношении, то среди более 90% ЖК, которые строились до 24 февраля 2022 года, по состоянию на сейчас возобновили строительство едва ли половина, а из них до 35% демонстрируют приемлемую строительную динамику .

По мнению руководителя департамента продаж компании Greenville Сусанны Караханян, сейчас строительство многих жилых комплексов в Киеве действительно возобновилось, несмотря на военное положение в Украине.

"Около 65% девелоперов в течение лета 2023 года объявили о возобновлении строительства, а чуть более 20% возобновили работы на строительных площадках хотя бы частично. Наша компания по состоянию на осень вышла на довоенные темпы строительства (речь идет о столичных жилых комплексах Greenville Park и Greenville на Печерске). То есть, динамика сейчас положительная. Этому способствуют стабилизация ситуации на фронте и отсутствие массированных ракетных обстрелов Киева", — отметила Сусанна Караханян.

Конечно, на динамику строительства огромное влияние имеют не только война и обстрелы городов российскими ракетами, но и собственная финансовая подушка и финансовая модель той или иной строительной компании.

"В условиях ограниченного спроса, который мы наблюдаем сейчас, вопрос финансирования приоритетный на повестке дня для большинства девелоперов. На самом деле, если у компании стабильная финансовая модель, ликвидный продукт и достаточный показатель динамики строительства на площадке в течение длительного периода, то им удается получать продажи даже в нынешних условиях", — говорит Виктория Берещак. И добавляет: сейчас выигрывают те игроки, которые имеют стратегический запас прочности и/или деньги частных инвесторов-партнеров, как страховку на случай отсутствия продаж.

"Финансирование строительства в современных реалиях актуально, как никогда. Спрос восстанавливается не так быстро, как хотелось бы, а вот обязательств перед покупателями хватает. Часть застройщиков ищут партнеров, часто иностранных, чтобы решить вопрос с финансированием, часть привлекают собственные средства, если, конечно, есть такая возможность, а некоторые даже кредитуются", — рассказала Фокусу Ирина Михалева, CMO Alliance Novobud.

• Читайте также: Рынок новостроек столицы и пригорода: результаты уходящего года и прогнозы на 2024 год — экспертиза от Alliance Novobud

Эксперты говорят — самая сложная ситуация сейчас у застройщиков, у которых из-за войны очень просели продажи, финансовой подушки у таких компаний не было и нет, а банки отказывают в предоставлении кредита на пополнение оборотных средств, чтобы компании могли возобновить активность на проектах.

"Получить кредит застройщикам чрезвычайно сложно, так как риски крупного бизнеса, по сравнению со средним и малым бизнесом, гораздо выше. Программа "5-7-9%" частично доступна только для приобретения техники и других основных средств, но строителям нужны оборотные средства", — отметила Ирина Михалева.

Всем нужен комфорт: на какие квартиры в Украине растет спрос

Восстановление строительства в Украине совпало с частичным восстановлением спроса на новое жилье, говорят специалисты. Ведь из-за миграции в результате войны, а также запуск государством программ "єОселя" и "єВідновлення", вследствие усиления военной защиты крупных городов, на рынке Киева, Львова, Черновцов, Ровно, Хмельницкого и других городов существенно вырос спрос на квартиры в новостройках.

Как объяснила Фокусу коммерческий директор компании "Интергал-Буд" Анна Лаевская, наибольший спрос на объекты ценой где-то до максимум 1400-1600 долларов за квадратный метр. Однако это если говорить о Киеве. "Львов и Черновцы пользовались ажиотажным спросом весной 2022 года (начало войны). Цены на покупку и аренду жилья в этих городах кратковременно увеличились в 1,5-2 раза. Сейчас ситуация стабилизировалась, хотя Львов по ценовым параметрам уже приближается к Киеву. В Черновцах средняя стоимость где-то примерно 900-950 долларов за метр, во Львове — примерно 1500 долларов за квадратный метр", — рассказала о тенденциях в западных регионах страны Анна Лаевская.

• Читайте также: Новые ЖК, ипотека и рост цен: что будет на рынке жилья в 2024 году — оценка от "Интергал-Буд"

Спрос на новые метры в городах Украины сейчас концентрируется на домах двух сегментов — это эконом- и комфорт-класс.

"Наибольшими темпами растет спрос на "эконом" и "комфорт" в новостройках. Например, жилье класса "комфорт" стоимостью до 1500 долларов за квадратный метр ежемесячно дорожает в среднем на 3-5%."Эконом" стоимостью до 1000 долл. за квадратный метр сейчас пользуется почти таким же спросом, как и до полномасштабной войны", — говорит Сусанна Караханян.

Интересной тенденцией специалисты называют существенный рост спроса на жилье комфорт-класса, что дороже жилья эконом-класса, однако покупатели готовы заплатить больше, но получить квартиру в удобном и теплом доме с хорошим расположением и обеспеченным благоустройством.

"Платежеспособный спрос сосредоточен в отдельных форматах сегмента "комфорт+" и ограничен в проектах бизнес-класса. Принципиальными критериями для покупателя становится реальная, а не номинальная строительная динамика, гибкость условия покупки, продуманность пространственного зонирования и наполнения инфраструктурой, а также вопросы безопасности, такие как энергетическая независимость, закрытая территория, сообщество единомышленников", — отметила Виктория Берещак.

В компаниях тоже говорят — в комфорт-классе сейчас больше всего и предложения нового жилья, и спрос сосредоточен на таких объектах.

"Если брать сегодняшний спрос, то те покупатели, для которых жилищный вопрос не стоит так остро, спокойно выбирают недвижимость комфорт- и бизнес-класса. Все же желание комфортного проживания в концептуальных проектах за собственноручно заработанные средства побеждает. Так что, как бы там ни было — жилье комфорт-класса сегодня лидирует среди предпочтений покупателей", — говорит Ирина Михалева.

Выбрать правильный объект: какие квартиры нужны украинцам и много ли покупают с целью инвестирования средств

Большинство продаж жилья в новостройках — это покупка квартир для собственного проживания или для проживания в них детей или родителей. Однако в 2023 году растет и доля инвестиционных продаж, когда квартиру в новостройке покупают, чтобы перепродать через полгода-год, или же чтобы сдавать ее арендаторам.

"Больше всего инвесторы сконцентрированы на Ивано-Франковске, Львове, Ужгороде. Однако за последние три месяца видим небольшое оживление и на рынке киевского региона — в процентном соотношении от всего уровня спроса инвесторский занимает до 1,5%. Инвестиции в жилье сегодня — игра в долгую, ведь рынок пока живет в условиях ограниченного платежеспособного спроса. Поэтому следует думать, кому вы потом продадите эту квартиру на перспективу и какой у нее потенциал через три года, скажем", — отмечает Виктория Берещак.

Анна Лаевская отметила: 80% сделок по приобретению нового жилья сейчас — это жилье для себя, а инвестиционный спрос составляет 20%.

"В прошлом году инвесторы были практически не активны. Люди, даже у кого были средства и возможность инвестировать в недвижимость, наблюдали, не спешили тратить свои средства. Также повлияла зима, блэкауты, это не способствовало восстановлению инвестиционного спроса. С весны 23-го года инвесторы начали возвращаться, уже стало понятно, что рынок достиг своего дна в плане дисконтов, каких-то программ лояльности застройщиков. И вот тогда инвесторы снова начали покупать недвижимость — сейчас идет оживление", — рассказала Анна Лаевская.

Выбирая объект для инвестирования, по словам специалистов, важно детально изучить как репутацию компании-застройщика, так и документы на строительство, а еще — строит ли вообще компания во время войны, и какова динамика такого строительства.

"Во-первых, нужно обратить внимание на надежность девелопера и историю его предыдущих проектов. Обязательно наличие разрешительных документов, отсутствие судебных дел и тому подобное. То есть, деловая репутация застройщика должна быть положительной. Во-вторых, на концепцию проекта. Чем она интереснее и продуманнее, тем больше шансов, что вашим лотом заинтересуется потенциальный арендатор или покупатель по переуступке, например. Выручка с такой сделки будет соответствующей. В-третьих, если инвестор выбирает проект на котловане, с целью максимального заработка, стоит убедиться, что застройщик имеет надежное финансовое плечо. Сегодня такие инвестиции не очень популярны, да и новых проектов не так много. Зато, если все сложится в пользу инвестора, то он будет иметь хорошую прибыль. Но о рисках забывать не следует", — перечислила важные для инвесторов факторы Ирина Михалева.

Как сообщила Анна Лаевская, сейчас на первичном рынке страны наибольший спрос на более готовые объекты — где полгода до ввода в эксплуатацию или несколько месяцев. Однако часто компании начинают продажи на ранней стадии строительства, и в таком случае предлагают очень привлекательные цены и условия рассрочки.

По мнению Сусанны Караханян, инвестировать в квадратные метры на стадии "котлована" и других ранних этапах сегодня рискованно, но цена может быть привлекательной.

"К тому же, застройщики предлагают сейчас очень выгодные условия рассрочки, которых раньше не было. Поэтому частичная оплата может быть определенным предохранителем от рисков при приобретении жилья на ранних стадиях. Среди параметров выбора нужно обратить внимание на объемы работы у застройщика — сколько жилых комплексов в работе, на каких этапах строительство, есть ли какие-то в замороженном состоянии. Проекты, которые находятся на паузе, — это сигнал о риске. Также советуем обратить внимание на динамику строительства (чтобы это не была "имитация бурной деятельности"), наличие у застройщика дополнительных источников финансирования", — советует Сусанна Караханян.

• Читайте также: "Цены на жилье точно будут расти", — руководитель департамента продаж компании Greenville о состоянии рынка недвижимости

В целом эксперты считают, что сегодня нецелесообразно вкладывать средства на этапе котлована.

"Я не советую сегодня заходить в котлован. Если любите риски и хотите большую доходность за счет более низкого порога входа и уверены в ликвидности и потенциале объекта, то можно покупать при готовности 30-40% минимум. В идеале же советую рассматривать масштабные комплексные проекты, дома с готовностью от 50% и выше", — отмечает Виктория Берещак.

Ценовой всплеск: как и почему изменится стоимость нового жилья в 2024 году

В течение 2023 года стоимость квадратного метра в новостройках растет. За год по некоторым ЖК такой рост цены достиг 15-20%.

"В комфорт+ сегменте квадратный метр в среднем стоит $1200-$1400. И если средневзвешенные цены плохо показывают рост, то наглядными являются примеры форматов, концентрирующих больше всего платежеспособного спроса: рост цены квадрата там с начала года достиг примерно 18-20%. В бизнес-классе сейчас цена достигает $2200-2500. С начала года средний рост достигает 15%", — прокомментировала Виктория Берещак.

По мнению эксперта, больше всего на себестоимость влияют катастрофическая нехватка квалифицированных строителей (мобилизация, привлечение работников в процессы восстановления на государственном уровне (восстановление инфраструктуры, строительство с нуля магистральных водопроводов после подрыва Каховской ГЭС и т.д.), а также подорожание стройматериалов под влиянием изменения логистических цепочек, потери рабочих мощностей в восточных и южных областях, подорожание сырья.

По словам Анны Лаевской, рост себестоимости строительства является достаточно существенным — до 40%. И поэтому эти расходы застройщики вынуждены постепенно перекладывать на стоимость квадратного метра.

"Сейчас мы видим, что рынок небольшими темпами, но восстанавливается, поэтому цены растут, скидки уменьшаются, программы лояльности отменяются. Не в последнюю очередь этому будут способствовать государственная ипотека и программы компенсации за утраченное и поврежденное жилье, которые усиливают реальный спрос на рынке. По ценам в следующем, 2024 году, мы прогнозируем увеличение стоимости еще минимум на 10-15%", — объяснила коммерческий директор компании "Интергал-Буд".

По мнению Ирины Михалевой, никаких причин для обвалов цен на первичную недвижимость не предвидится, поэтому в следующем году цены будут расти, но темпы роста все же будут умеренными и составят до 10% в год.

В конце концов, уровень ценовых колебаний на первичном рынке недвижимости будет зависеть от определенного региона.

"Цены на жилье будут неизменными или упадут в регионах, граничащих с РФ и в прифронтовых районах. Наоборот расти стоимость квадратного метра в условно безопасных регионах, например, на западе Украины. Среди ведущих факторов влияния на цены также надо отметить настроение покупателя, курс национальной валюты по отношению к доллару, темпы восстановления строительства", — отметила Сусанна Караханян.