"Цены на жилье точно будут расти", - руководитель департамента продаж компании Greenville о состоянии рынка недвижимости

По данным City One Development, до войны в Киеве активно строились 192 жилых комплекса, а в нынешнем году – 151. Неплохой результат, учитывая военное положение. В западных регионах ситуация также оптимистичная, потому что вместе с миграцией населения туда переместился и спрос на жилье. В целом специалисты констатируют, что строительная отрасль продемонстрировала весьма высокую устойчивость в экстремальный период, пройдя путь от коллапса в первые месяцы вторжения до восстановления и положительной динамики в 2023 году.

Что же сейчас происходит с рынком первичной недвижимости? Какие тренды и тенденции доминируют? Почему жилищные комплексы бизнес-класса пользуются спросом даже во время войны? Что влияет на ценообразование и чего ждать в следующем году? На все эти вопросы нам дает ответ руководитель департамента продаж группы компаний Greenville Сусанна Караханян.

Какая сегодня ситуация со спросом в столице?

Сейчас рынок недвижимости в Киеве возобновился и демонстрирует тенденцию роста. Это связано с миграцией. Согласно отчета МОМ, на сегодняшний день в столице находится около полумиллиона перемещенных лиц, а общее количество жителей почти вернулось на довоенный уровень. Многие из внутренних мигрантов пытаются обустроить жизнь на новом месте, так что это еще один фактор увеличения спроса. Около 80% столичных жилищных комплексов возобновили продажи в новостройках. Мы не раз посещали заседания совета директоров КБУ и видели настроения коллег: все значимые игроки девелоперской отрасли настроены реализовывать свои проекты. То есть, можем констатировать сдержанный оптимизм.

Что влияет на общую динамику продаж первичной недвижимости сейчас?

Главным фактором остается военно-политический фон в стране. Востановление строительного рынка началось после стабилизации положения на фронте и будет зависеть от этого далее. Играет свою роль отсутствие масштабных ракетных ударов, которые украинцы пережили год назад. Добавьте сюда энергетическую стабильность и мощную экономическую поддержку со стороны союзников – и вот рецепт адаптации девелоперского рынка.

Динамика продаж коррелирует с общим состоянием отрасли. Курс гривны достаточно стабилен, инфляция ниже, чем прогнозировали: 10,6% вместо ожидаемых 14,8%. Да, покупательная способность просела, это не секрет. Однако, по наблюдениям экономистов, размер заработных плат демонстрирует постепенный рост. Ожидается возвращение на довоенный уровень где-то во второй половине 2024 года. И не забываем о депозитных накоплениях. Около $15 миллиардов находятся на гривневых депозитах, $11 миллиардов — на валютных. Согласно отчету НБУ, еще от $60 до $100 миллиардов – на руках у граждан. Все это – весомый инвестиционный потенциал.

Однако цены на первичную недвижимость тоже растут. В чем причина?

Да, общая тенденция сейчас – это рост цен. И можно сказать точно, что в будущем цены тоже будут расти. С начала года себестоимость квадратного метра в новостройке выросла на треть. Есть объективные причины. Подорожала логистика из-за блокады портов, оккупации части территории и активных боевых действий. Подорожали строительные материалы, дорожает стоимость производства и строительных работ из-за ощутимого дефицита кадров. Усложнились оперативно-производственные процессы, особенно в период прошлогодних отключений электроэнергии. Эти составляющие в сумме приводят к увеличению себестоимости.

Другой фактор, приводящий к росту стоимости на первичке – уменьшение предложения: новые проекты в столице не стартуют, потому что застройщики просчитывают риски. А спрос есть, есть инвестиционный потенциал.

Что сейчас происходит на строительных площадках в Киеве? Насколько быстро возобновляется строительство?

В течение лета около 65% девелоперов объявили о возобновлении строительства, а чуть более 20% возобновили работы на строительных площадках хотя бы частично. То есть, в нынешних условиях показатели неплохие. Но замечу, что следует различать реальное восстановление от имитации. Наша компания к осени на киевских проектах бизнес-класса Greenville Park и Greenville на Печерске вышла на темпы строительства приближенные к довоенным. В ЖК Greenville на Печерске в сентябре запустили в эксплуатацию две новые секции. Хотя пришлось приложить немалые усилия, чтобы достичь таких результатов.

В условиях большой войны остается острой проблема финансирования проектов. Где искать средства застройщикам и как решается этот вопрос?

Вопрос финансирования строительства актуален для девелоперов, не имеющих альтернативных источников прибыли. Выход – диверсификация бизнеса. Это может быть параллельное строительство объектов разных классов, прибыльные коммерческие объекты, географическая сегментация бизнеса (когда строят жилые комплексы разной классификации в нескольких регионах) или деятельность в направлениях, не связанных с девелопментом. То есть, компания не должна ограничиваться единственным источником финансирования.

А что можете сказать о привлечении кредитных программ? Насколько трудно их привлекать?

У застройщиков действительно есть потребность в государственных и коммерческих кредитных программах. И на сегодняшний день не так много девелоперов, внедряющих подобные программы. Но они есть. По свежим данным от ЛУН, условия кредитных программ на первичном рынке в ноябре предлагают только в 22 новостройках столицы. Сложность заключается, в первую очередь, в бюрократической механике и условиях привлечения подобных программ. Стать аккредитованным партнером банка можно, если схема продаж устраивает банк. Также нужно собрать полный пакет разрешительных документов – технически это непростой и длительный процесс.

Как работает программа льготных кредитов для населения "єОселя"? Пользуется ли она спросом по опыту вашей компании?

Министерство экономики рапортует, что уже более 5 тысяч семей получили ипотечные кредиты по программе "єОселя" на общую сумму свыше 7 миллиардов гривен. Большинство – это семьи военнослужащих. В ноябре мы также продали первые квартиры по этой программе. Программа работает. Медленно, но работает. Большинство кредитов – это вторичный рынок, потому что там спрос сейчас самый высокий. Что касается географии, то это Киев и Киевская область, западные регионы.

В каком сегменте первички сейчас наиболее высокий спрос? Перед полномасштабным вторжением в столице прослеживалась тенденция роста спроса на комфорт-класс. Как сегодня?

Что касается первички, то наиболее высокими темпами растет спрос на "эконом" и "комфорт" в новостройках. Статистика свидетельствует, что квадратный метр в "комфорте" стоимостью до 1500 у.е. ежемесячно дорожает в среднем на 3–5%. "Эконом" стоимостью до 1000 у.е. за квадратный метр сейчас пользуется почти таким же спросом, как и до полномасштабной войны. Продажи в сегментах "бизнес" и "премиум" после начала вторжения упали сильнее всего. Однако этой осенью в структуре продаж бизнес-класс вырос до 25% с 15% прошлой весной.

Перейдем к ценам. Как изменилась стоимость квадратного метра в новостройках столицы разных классов в течение 2023 года?

Средняя цена на первичном рынке Киева по итогам января-июня 2023 снизилась на 4% по сравнению с началом года. Это если говорить обобщенно.

Теперь по сегментам. С декабря 2022 по сегодняшний день в Киеве цены в премиум-классе упали в среднем на 10%. Понятно почему: самый дорогой сегмент просел сильнее всего. В бизнес-классе цена относительно стабильна, без особых колебаний в ту или иную сторону. А вот где растут цены, так это в "экономе" и "комфорте". В эконом-классе стоимость квадратного метра выросла примерно на 18-25%. До 10% прослеживается рост цен в "комфорте".

По сравнению с сентябрем стоимость квартир сейчас существенно выросла как на первичном, так и на вторичном рынках. Согласно данным портала DIM.RIA, в октябре средняя цена одного квадратного метра на первичном рынке в Киеве составляет 57 460 гривен (учитывая все типы квартир по количеству комнат) – это самый высокий показатель в Украине.

А в регионах?

Если анализировать стоимость за квадрат в течение года в регионах, то больше всего выросли цены в Ивано-Франковской области — почти на 50%. Также заметно подорожание в Житомирской области – на 24%. На Львовщине первичка выросла на 13%, вторичка – на 25%. В самом Львове сейчас стоимость квадратного метра в новостройке составляет 47 800 гривен.

Если говорить о бизнес-классе, что сейчас со спросом в этом сегменте?

В октябре он вырос где-то на 20-25%. Еще летом показатель был ниже. Свою роль сыграл фактор отложенного спроса. В сентябре начали возвращаться находившиеся за рубежом граждане, так как стартовал новый учебный год.

Кроме военно-политической ситуации и состояния экономики есть ли еще факторы, прямо или косвенно влияющие на спрос в бизнес-классе?

Дополнительные факторы влияния – это архитектурные и технологические особенности проекта, его философия, ценность и непохожесть на другие жилые комплексы. Также качество строительных материалов, характеристики квартиры, дизайн. Больше всего инвесторы рассматривают жилье с функциональной и рационализированной планировкой. Важным аспектом является локация и наличие инфраструктуры, например, просторного подземного паркинга, который во время войны используется как укрытие. Главный запрос военного времени – безопасность. Поэтому инвесторы рассматривают локации, удаленные от военных объектов и объектов критической инфраструктуры. Кстати, Киев инвесторы предпочитают еще и потому, что столица максимально защищена ПВО. Не будем забывать о стадии готовности: спросом на сегодняшний день пользуются готовые квартиры или же находящиеся на финальных стадиях строительства, потому что инвестор не готов рисковать. И, конечно, выгодные для покупателя условия приобретения: сейчас много предложений от застройщиков с рассрочкой, скидками, акциями, оплатой частями и т.д. Все это работает.

Чем вообще жилищные комплексы бизнес-класса привлекают инвесторов?

В первую очередь, это вопрос уровня и качества жизни. Люди готовы платить за свой комфорт и решение острых бытовых проблем. Бизнес-класс – это не просто жилой комплекс, а многофункциональное жизненное пространство для жителей современного города. Высокое качество материалов, акцент на личном комфорте каждого и человекоцентричность – вот главные преимущества этого сегмента. К тому же, квартира в доме бизнес-класса довольно часто рассматривается как выгодное капиталовложение для сохранения средств и получения прибыли.

На что обратить внимание потенциальному инвестору, желающему вложить средства в жилье в бизнес-классе?

Среди параметров отбора необходимо обратить внимание на объемы работы у застройщика – сколько жилых комплексов в работе, на каких этапах строительство, есть ли какие-нибудь в замороженном состоянии. Находящиеся на паузе объекты — это сигнал о риске. Также советую обратить внимание на динамику строительства во время военного положения (чтобы это не была "имитация бурной деятельности"), наличие у застройщика дополнительных источников финансирования. Обязательно нужно проверить весь пакет документации: лицензии, разрешение на строительство, сертификаты, соответствие целевого назначения земельного участка. Аккредитованное партнерство с банками, участие в отраслевых организациях, отсутствие репутационных проблем – все это свидетельствует в пользу девелопера.

И напоследок. Какими будут цены на первичном рынке в Украине в 2024 году? Какие факторы будут оказывать влияние?

Цены на жилье будут неизменными или даже уменьшатся в регионах, близких к линии фронта. Напротив, расти стоимость квадратного метра будет в условно безопасных регионах, например, на западе Украины. Среди ведущих факторов влияния на цены следует отметить настроения покупателя, курс национальной валюты по отношению к доллару, темпы возобновления строительства. Положительное влияние окажет также снижение учетной ставки НБУ.