"Ціни на житло точно будуть зростати", - керівниця департаменту продажів Greenville про стан ринку нерухомості

За даними City One Development, до війни в Києві були активні 192 житлових комплекси, а всередині цього року — 151. Непоганий результат, зважаючи на війну. У західних регіонах ситуація оптимістична, тому що разом з міграцією населення туди перемістився і попит на житло. В цілому, фахівці констатують, що будівельна сфера продемонструвала високу стійкість в екстремальний період, пройшовши шлях від колапсу у перші місяці вторгнення до відновлення та позитивної динаміки у 2023 році.

Що зараз відбувається з ринком первинної нерухомості? Які тренди та тенденції домінують? Чому житлові комплекси бізнес-класу користуються попитом навіть під час війни? Що впливає на ціноутворення та чого чекати у наступному році? На всі ці питання нам відповідає керівниця департаменту продажів групи компаній Greenville Сусанна Караханян.

Яка сьогодні ситуація з попитом у столиці?

Зараз ринок нерухомості в Києві відновився та демонструє тенденцію до зростання. Це пов’язано з міграцією. Згідно даних МОМ, на сьогоднішній день в столиці знаходиться майже півмільйона переміщених осіб, а загальна кількість мешканців майже повернулася на довоєнний рівень. Багато хто з внутрішніх мігрантів намагається облаштувати життя на новому місці, отже це ще один фактор зростання попиту. Близько 80% столичних житлових комплексів відновили продажі у новобудовах. Ми неодноразово відвідували засідання ради директорів КБУ і бачили настрої колег: всі значущі гравці девелоперської галузі налаштовані активно будувати. Тобто, можемо констатувати стриманий оптимізм.

Що впливає на загальну динаміку продажів первинної нерухомості зараз?

Головним чинником залишається воєнно-політичний фон в країні. Відновлення будівельного ринку почалося після стабілізації ситуації на фронті і залежатиме від цього далі. Грає свою роль відсутність масштабних ракетних ударів, які українці пережили рік тому. Додайте сюди енергетичну стабільність та потужну економічну підтримку з боку союзників — і ось рецепт адаптації девелоперського ринку.

Динаміка продажів корелює із загальним станом галузі. Курс гривні досить стабільний, інфляція нижче, ніж прогнозували: 10,6% замість очікуваних 14,8%. Так, купівельна спроможність просіла, це не секрет. Проте за спостереженнями економістів, розмір заробітних плат демонструє поступове зростання. Очікується повернення на довоєнний рівень у другій половині 2024 року. І не забуваємо про депозитні накопичення. Близько $15 мільярдів перебуває на гривневих депозитах, $11 мільярдів — на валютних. Згідно звіту НБУ, ще від $60 до $100 мільярдів — на руках у громадян. Все це — вагомий інвестиційний потенціал.

Проте ціни на первинну нерухомість також зростають. Які причини?

Так, загальна тенденція зараз — це зростання цін. І можна сказати точно, що далі ціни також будуть зростати. З початку року собівартість квадратного метра у новобудові зросла на третину. Є об’єктивні причини. Дорожчає логістика через блокаду портів, окупацію частини території та активні бойові дії. Дорожчають будівельні матеріали, дорожчає вартість будівельних робіт через відчутний дефіцит робочої сили. Ускладнилися оперативно-виробничі процеси, особливо в період минулорічних відключень електроенергії. Ці складові призводять до збільшення собівартості.

Інший чинник, який призводить до зростання вартості на первинці — зменшення пропозиції: нові проєкти в столиці не стартують, тому що забудовники прораховують ризики. А попит є, є інвестиційний потенціал.

Яка зараз ситуація на будівельних майданчиках в Києві? Наскільки швидко відновлюється будівництво?

Протягом літа близько 65% девелоперів оголосили про відновлення будівництва, а трохи більше 20% відновили роботи на будівельних майданчиках хоча б частково. Тобто, в умовах сьогодення показники добрі. Але зауважу, що треба розрізняти реальне відновлення від імітації. Наша компанія станом на осінь на київських проєктах бізнес-класу Greenville Park та Greenville на Печерську вийшла на темпи будівництва близькі до довоєнних. У ЖК Greenville на Печерську у вересні запустили в експлуатацію дві нові секції. Хоча довелося докласти чималих зусиль, щоб досягти цього результату.

В умовах війни гострою залишається проблема фінансування проєктів. Де брати кошти забудовникам та як вирішується це питання?

Питання фінансування будівництва актуальне для девелоперів, які не мають альтернативних джерел прибутку. Вихід — диверсифікація бізнесу. Це може бути паралельне будівництво об’єктів різних класів, прибуткові комерційні об’єкти, географічна сегментація бізнесу (коли будують житлові комплекси різної класифікації в декількох регіонах) або опанування напрямків діяльності, не пов’язаних з девелопментом. Тобто, компанія не повинна обмежуватися єдиним джерелом фінансування.

А що можете сказати про залучення кредитних програм? Наскільки складно їх залучати?

У забудовників дійсно є потреба в державних та комерційних кредитних програмах. І на сьогоднішній день не так багато девелоперів, які використовують подібні програми, але вони є. За свіжими даними порталу ЛУН, умови кредитних програм на первинному ринку у листопаді пропонують лише в 22 новобудовах столиці. Складність полягає, у першу чергу, в бюрократичній механіці та умовах залучення таких програм. Стати акредитованим партнером банку можна, якщо схема продажів влаштовує банк. Також потрібно зібрати повний пакет дозвільних документів — технічно це непростий та довготривалий процес.

Як працює програма пільгових кредитів для населення "єОселя"? Чи користується вона попитом за досвідом вашої компанії?

Міністерство економіки звітує, що вже більше 5 тисяч родин отримали іпотечні кредити за програмою "єОселя" на загальну суму, яка перевищує 7 мільярдів гривень. Більшість — це родини військовослужбовців. У листопаді ми також продали перші квартири за цією програмою. Програма працює. Повільно, але працює. Більшість кредитів — це вторинний ринок, тому що там попит зараз найвищий. Щодо географії, то це Київ та Київщина, західні області.

В якому сегменті первинки зараз найбільший попит? Перед повномасштабним вторгненням в столиці простежувалася тенденція до зростання попиту в комфорт-класі. Що сьогодні?

Щодо первинки, то найбільшими темпами зростає попит на "економ" та "комфорт" у новобудовах. Статистика свідчить, що квадратний метр в "комфорті" вартістю до 1500 у.о. щомісяця дорожчає в середньому на 3-5%. "Економ" вартістю до 1000 у.о. за квадратний метр зараз користується майже таким же попитом, як і до повномасштабної війни. Продажі в сегменті "бізнес" та "преміум" після початку вторгнення впали найбільше. Проте на сьогодні в структурі продажу бізнес-клас виріс до 25% з 15% минулої весни.

Перейдемо до цін. Як змінилася вартість квадратного метру в новобудовах столиці різних класів протягом 2023 року?

Середня ціна на первинному ринку Києва за підсумками січня-червня 2023 року знизилася на 4% порівняно з початком року. Це якщо говорити узагальнено.

Тепер по сегментах. З грудня 2022 року по сьогоднішній день у Києві ціни у преміум-класі впали в середньому на 10%. Зрозуміло чому так: найдорожчий сегмент просів найбільше. У бізнес-класі ціна відносно стабільна, без особливих коливань в той чи інший бік. А ось де ростуть ціни, так це в "економі" та "комфорті". В економ-класі вартість квадратного метру зросла приблизно на 18-25%. До 10% простежуємо зростання ціни у "комфорті".

Порівняно з вереснем вартість квартир у жовтні суттєво зросла як на первинному так і на вторинному ринках. Згідно даних порталу DIM.RIA, у жовтні середня ціна одного квадратного метру на первинному ринку у Києві становить 57 460 гривень (враховуючи всі типи квартир за кількістю кімнат) — це найвищий показник в Україні.

А в регіонах?

Якщо ж аналізувати вартість за квадрат протягом року у регіонах, то найбільше зросли ціни в Івано-Франківській області – майже на 50%. Також помітно здорожчання у Житомирській області – на 24%. На Львівщині первинка зросла на 13%, вторинка — на 25%. У самому Львові зараз вартість квадратного метра в новобудові складає 47 800 гривень.

Якщо говорити про бізнес-клас, що зараз з попитом у цьому сегменті?

У жовтні він виріс десь на 20-25%. Ще влітку показник був нижчий. Свою роль зіграв фактор відкладеного попиту. У вересні почали повертатися громадяни, які перебували за кордоном, тому що розпочався новий навчальний рік.

Окрім воєнно-політичної ситуації та становища економіки, чи є ще фактори, які впливають на попит в бізнес-класі?

Додаткові фактори впливу — це архітектурні та технологічні особливості проєкту, його філософія, цінність та несхожість на інші житлові комплекси. Також якість будівельних матеріалів, характеристики квартири, дизайн. Найбільше інвестори розглядають житло з функціональним та раціоналізованим плануванням. Важливим аспектом є локація та наявність інфраструктури, наприклад, просторого підземного паркінгу, який під час війни використовується як укриття. Головний запит воєнного часу — безпека. Тому інвестори розглядають локації віддалені від військових об’єктів та об’єктів критичної інфраструктури. До речі, Києву віддають перевагу додатково ще й тому, що столиця максимально захищена засобами ППО. Не будемо забувати про стадію готовності: попитом на сьогоднішній день користуються готові квартири або ж на фінальних стадіях будівництва, тому що інвестор не готовий ризикувати. І, звісно, умови придбання житла, вигідні для покупця: зараз є багато пропозицій від забудовників з розтермінуванням, знижками, оплатою частинами тощо. Все це працює.

Чим взагалі житлові комплекси бізнес-класу приваблюють інвесторів?

У першу чергу, рівнем життя. Люди готові платити за свій комфорт та вирішення побутових проблем. Бізнес-клас — це не просто житловий комплекс, а багатофункціональний життєвий простір для мешканців сучасного міста. Висока якість матеріалів, акцент на комфорті кожного мешканця та людиноцентричності — ось головні переваги цього сегменту. До того ж, квартира у будинку бізнес-класу доволі часто розглядається як вигідне капіталовкладення для збереження коштів та отримання прибутку.

На що потрібно звернути увагу потенційному інвестору, який хоче вкласти кошти в квартиру в бізнес-класі?

Серед параметрів відбору необхідно звернути увагу на об’єми роботи у забудовника — скільки житлових комплексів в роботі, на яких етапах будівництво, чи є якісь в замороженому стані. Проєкти, які перебувають на паузі — це сигнал про ризик. Також раджу звернути увагу на динаміку будівництва під час воєнного стану (щоб це не була "імітація бурхливої діяльності"), наявність у забудовника додаткових джерел фінансування. Обов’язково треба перевірити весь пакет дозвільної документації: ліцензії, дозвіл на будівництво, сертифікати, відповідність цільового призначення земельної ділянки тощо. Акредитоване партнерство з банками, участь в галузевих організаціях, відсутність репутаційних проблем — все це свідчить на користь девелопера.

І наостанок. Які прогнози щодо цін на первинному ринку в Україні у 2024 році? Які чинники матимуть вплив?

Ціни на житло будуть незмінними або навіть зменшаться в регіонах, близьких до лінії фронту. Навпаки зростати вартість квадратного метру буде в умовно безпечних регіонах, наприклад, на заході України. Серед провідних факторів впливу на ціни треба зазначити настрої покупця, курс національної валюти по відношенню до долара, темпи відновлення будівництва. Позитивний вплив матиме також зниження облікової ставки НБУ.