Новые ЖК, ипотека и рост цен: что будет на рынке жилья в 2024 году — оценка от "Интергал-Буд"

О главных тенденциях на первичном рынке недвижимости, динамике цен в 2023 году, причинах роста стоимости квадратных метров в следующем году и важных факторах, на которые стоит обращать внимание покупателю квартиры в новостройке, мы говорили с Анной Лаевской, коммерческим директором компании "Интергал-Будʼ.

Этой осенью заметно ли на первичном рынке Киева восстановление тех строек, которые на определенный период с начала войны были приостановлены?

Большее количество строек — до 90% — компании возобновили еще в прошлом году, это те объекты, которые были начаты до войны. Это происходило массово в августе-сентябре прошлого года и весной 2023 года. Сейчас застройщики строят уже новые очереди предыдущих объектов. Более того, девелоперы начинают выводить на рынок совершенно новые проекты, новые комплексы с новыми разрешениями на строительство.

То есть, оживление, бесспорно, есть, объемы строительства увеличиваются, но они еще не достигли довоенного уровня. Ни по количеству квадратных метров, которые строятся, ни по количеству введенных в эксплуатацию квартир.

Наша компания сейчас полностью возобновила строительство и планирует ввести в эксплуатацию более 200 тыс. квадратных метров жилья до конца текущего года.

Актуальным ли сейчас является вопрос финансирования строительства для компаний-застройщиков и как они решают его? Какие источники финансирования использует компания "Интергал-Буд"?

Сейчас наиболее мощные девелоперы, в частности наша компания, используют собственные финансовые резервы, то есть это прибыли прошлых периодов, еще довоенных, а также фонд, который был сформирован на случай форс-мажорных ситуаций. И это типичная практика для крупнейших строительных компаний, потому что кредитный ресурс в Украине является очень дорогим, не оправдано дорогим, и, соответственно, компании рассчитывают только на собственное финансирование. Немножко меньшие и средние компании также частично используют и собственные резервы, и, конечно, средства, которые поступают от продажи, то есть оборотный капитал. Если говорить о банковском ресурсе, сегодня ставки кредитования даже для физических лиц — 20-25%. Это очень высокая ставка, для бизнеса тем более. К тому же, банковский сектор сейчас видит очень высокие риски в сегменте первичного строительства, поэтому, уверена, что на рынке практически нет таких компаний, которые пользуются кредитованием, а основные механизмы — это либо собственные ресурсы, резервы, либо средства, которые поступают от продажи недвижимости.

Нужны ли застройщикам кредитные программы, которые позволяли бы пополнять оборотные средства, и таким образом, влиять на скорость строительства проектов?

Конечно, нужны. Потому что сейчас, если говорить, например, о крупных компаниях, то для них ситуация не является критичной, потому что есть большой финансовый резерв, но для малого и среднего бизнеса нынешнее падение продаж является достаточно критичным. Потому что продажи сейчас, в лучшем случае, составляют примерно 35-40% от довоенного объема. Поэтому капитала, конечно, некоторым компаниям не хватает. Его не хватает, в первую очередь, на то, чтобы начинать новые проекты. А если этого не делать, то будет очень тяжело восстанавливать Украину, ведь 35 миллионов квадратных метров из-за агрессии России уже разрушено, и чтобы это восстановить, нужно не просто достроить что-то ранее начатое, а уже и новое строить. Поэтому кредитный ресурс нужен. Конфедерация строителей Украины и наша компания обращалась также к государственным органам относительно того, что нужно рассмотреть не только доступную ипотеку для населения, как инструмент оживления спроса, а также формат льготного кредитования для строительного бизнеса, чтобы обеспечить приток дополнительных средств. Сейчас, к сожалению, таких программ работающих нет, но я надеюсь, что все же эта инициатива получит определенную поддержку.

До войны в эконом-классе строили очень много комплексов, однако уже в 2019-2021-м намечалась тенденция в Киеве к смещению спроса в комфорт-класс. На ваш взгляд, в каком сегменте первичной недвижимости, если брать класс, сейчас самый высокий спрос? Почему?

Самый высокий спрос именно в сегменте комфорт-класса. Что такое вообще комфорт-класс? Это качественное, современное, но массовое и доступное жилье. То есть это привлекательные архитектурно эстетические фасады, это хорошее благоустройство территории ЖК, наличие паркингов, собственной инфраструктуры на территории комплекса, но при этом это достаточно умеренные по своей себестоимости архитектурно-технические решения, которые дают возможность держать цены на приемлемом уровне. Если говорить вообще о стоимости квадратного метра, наибольший спрос на объекты ценой где-то до максимум 1 400-1 600 долларов за квадратный метр, если брать в валютном эквиваленте. Такое жилье сейчас пользуется максимальным спросом, и это именно комфорт-класс, и, наверное, 80% спроса на рынке сегодня — это комфорт-класс.

В каких сегментах сейчас строит жилье компания "Интергал-Буд"?

В портфеле компании есть проекты комфорт и бизнес-класса, клубные дома, а также флагманский проект элитной недвижимости — INTERGAL CITY на Печерске. Но все равно основной упор в нашей деятельности всегда делаем именно на комфорт-класс. Потому что должно быть жилье для рядовых граждан, для широких слоев населения. И сейчас оно будет еще более популярным из-за государственной программы "єОселя". Эта программа имеет четкие параметры и ограничения, и она как раз направлена на кредитование покупки массового жилья. Поэтому все больше застройщиков сейчас пытаются работать в этом сегменте, чтобы соответствовать требованиям государственной программы, генерирующей немалую долю сделок.

Сегодня какова доля покупателей, приобретающих жилье с целью вложения свободных средств?

Если рассматривать статистику до начала войны, то ориентировочно 60% сделок в нашей компании — это было жилье для себя. Покупали либо с целью улучшения жилищных условий, либо детям или родственникам. И примерно 40% составляли инвестиционные сделки — уже под перепродажу или для сдачи в аренду. Сейчас эта пропорция существенно изменилась: где-то 80% сделок — это жилье для себя, и 20% — инвестиционный спрос. Это связано с тем, что прошлый год инвесторы были практически не активны. Люди, даже у кого были средства и возможность инвестировать в недвижимость, наблюдали за ситуацией, за событиями на фронте, боялись и не очень спешили тратить свои средства. Также повлияла зима, блэкауты, это не способствовало восстановлению инвестиционного спроса. С весны 23-го года инвесторы начали возвращаться, уже стало понятно, что рынок достиг своего дна в плане дисконтов, каких-то программ лояльности застройщиков. И вот тогда инвесторы вновь начали покупать недвижимость. Поэтому сейчас идет достаточно существенное оживление. И я бы сказала, что не только в сегменте жилых квадратных метров, а очень активно инвестируют в коммерческую недвижимость в пределах ЖК. Это магазинчики, кафе, помещения под различные заведения на первых этажах. С осени 2023 года мы наблюдаем резкое увеличение спроса на такие помещения.

Выбирая ЖК для инвестиций, инвестор должен обращать внимание на репутацию компании-застройщика, на этап строительства, локацию или на все эти параметры в комплексе?

Первое, на что следует обращать внимание, — это репутация застройщика, потому что во время войны нужно быть уверенным, что компания способна достроить, что бы вокруг ни происходило. Надо выбрать из тех компаний, которые уже пережили много кризисов, а в войну не потеряли темпы. Второе, на что нужно обращать внимание, — это динамика строительства. То есть съездить не один раз, а два-три раза на стройплощадку, посмотреть, действительно ли там идут работы, есть ли техника, работники, что этажи растут. Третье, на что нужно обратить внимание, — это преимущества помещения, локация, возможности коммерческого использования. Если квартира, то стоит учесть возможность ее сдачи в аренду, то есть проанализировать, как цена соотносится с конкурентами и возможной ценой аренды готового жилья в этой локации. Стоит обратить внимание на такие параметры, как транспортная доступность этого района, комплекса, и, соответственно, перспектива того, насколько быстро и успешно эта квартира может быть сдана арендаторам.

По вашему профессиональному мнению, на каком этапе строительства лучше покупать жилье сейчас, и какие еще параметры важны для снижения рисков приобретения квартиры на этапе строительства?

Не секрет, что любая инвестиция — это риск. Инвестиция в бизнес, в ценные бумаги — это также всегда риск. Никто не застрахован от форс-мажоров. В Украине недвижимость является одним из наименее рискованных и наиболее доходных активов. Думаю, важно выбирать компанию, которая имеет мощную репутацию на рынке, которая много объектов построила и сдала в эксплуатацию, и которая точно способна достроить объект и отдать ключи от готового помещения. Но что касается стадии строительства, здесь выбор за инвестором. Если есть желание сэкономить максимальную сумму денег, то есть купить по самой низкой цене, конечно, нужно инвестировать где-то в начале, на стадии котлована, фундамента, первых этажей, потому что традиционно есть дельта в цене, которую закладывает застройщик. Если цена входа в сделку не так важна, можно приобрести объект где-то ближе к вводу в эксплуатацию или готовое помещение. Зависит от того, насколько приоритетным для инвестора является соотношение "цена-риски" и "цена-сроки". Сейчас наибольший спрос на более готовые объекты — где полгода до ввода в эксплуатацию или несколько месяцев. Но это не связано с рисками в отношении строительных компаний, а связано с военными рисками — волнение относительно обстрелов, курсовой динамики.

Но дельта в цене метра часто перевешивает опасения. У нас сейчас есть дома на совсем начальной стадии строительства, где три-четыре этажа монолита, и они все равно пользуются спросом.

Что происходит сейчас с ценами на квартиры в Киеве? Как изменилась цена метра с начала 2023 года?

С начала года цены выросли уже на 10-12% в валютном эквиваленте, и сейчас компании достаточно активно пересматривают прайсы. Этому способствует и оживление спроса, и рост себестоимости строительства. Рост себестоимости является достаточно существенным — до 40%. И поэтому эти расходы застройщики вынуждены постепенно перекладывать на стоимость квадратного метра. Сейчас мы видим, что рынок небольшими темпами, но восстанавливается, поэтому цены растут, скидки уменьшаются, программы лояльности отменяются. Не в последнюю очередь этому будут способствовать государственная ипотека и программы компенсации за утраченное и поврежденное жилье, которые усиливают реальный спрос на рынке. Что касается цен в следующем, 2024 году — мы прогнозируем увеличение стоимости еще минимум на 10-15%.

Подорожание касается недвижимости всех классов, или же в определенных сегментах рост цены идет меньшими темпами?

Преимущественно дорожает эконом- и комфорт-класс, потому что в классах "бизнес" и "элит" многие застройщики даже и не снижали в 2022 году цены, когда началась война, они просто оставили цены на одном уровне, хотя продаж не было. Потому что в этих сегментах уменьшение цены, на самом деле, очень мало влияло на возможности продаж, поэтому там в течение прошлого и этого года была относительная ценовая стабильность.

Ваша деятельность представлена в разных регионах. Расскажите о главных для вас городах и о том, отличаются ли в разных городах требования покупателей к параметрам жилья в новостройке?

Компания "Интергал-Буд" имеет очень широкую географию работы, мы строим в Киеве, во Львове, в Черновцах, в Житомире, в Одессе. Подходы покупателей к приобретению недвижимости являются стандартными для любого города: это соотношение цена-качество. Если покупка с точки зрения инвестиций, то это возможность перепродажи или сдачи в аренду помещения или квартиры. И, конечно же, максимальные преимущества для покупателя, то есть внешний вид проекта, наличие красивого комфортного благоустройства, наличие паркингов, школ, детских садов, желательно супермаркетов, бытовой инфраструктуры.

А как отличаются ценовые тренды — какова средняя стоимость метра в тех городах, где вы представлены и как изменились цены в течение 2023 года?

Львов и Черновцы пользовались ажиотажным спросом весной 2022 года (начало войны). Цены на покупку и аренду жилья в этих городах кратковременно увеличились в 1,5-2 раза. Сейчас ситуация стабилизировалась, хотя Львов по ценовым параметрам уже приближается к Киеву. В Черновцах средняя стоимость где-то примерно 900-950 долларов за метр, во Львове — примерно 1 500 долларов за квадратный метр. По киевским объектам средняя стоимость в сегменте комфорт примерно 1 600-1 700 долларов за квадратный метр в зависимости от локации, от конкретного комплекса. В Одессе у нас два объекта премиум-класса, это жилье на первой линии у моря, но там сейчас спрос неактивен из-за обстрелов города.

На ваш взгляд, что будет влиять на ценовые тренды в разных городах и какие города будут сохранять в 2024 году лидерство по уровню стоимости квадратного метра жилой недвижимости?

Киев — столица, и город всегда был и будет на первом месте по стоимости жилья. Уже понятно, что Киев сейчас в относительной безопасности, потому что город защищен ПВО и большая часть жителей уже вернулись домой. Поэтому Киев имеет лидерскую позицию и с точки зрения перспективы роста цены, и с точки зрения ликвидности недвижимости. Из западных регионов Львов тоже будет удерживать лидерские позиции, потому что многие бизнесы, многие компании, многие люди осуществили релокацию во Львов. Это очень большой город, который имеет мощную экономику и развитую инфраструктуру, поэтому Львов тоже будет в топе по инвестициям в недвижимость. Другие западные города, например, Ужгород, Черновцы, Ровно, там цены в 2024 году не будут активно расти, и спрос в следующем году будет меньше. Такие города как Харьков и Одесса имеют значительный потенциал, однако сейчас надо учитывать военные риски. С их уменьшением — динамика местного рынка будет положительной. Хотя в Харькове мы уже наблюдаем, что коллеги-девелоперы разворачивают строительство. Это хороший знак. Одесса же всегда привлекала инвесторов и из-за курортной недвижимости, и с точки зрения инвестиций в коммерческие площади.

На ваш взгляд, какие факторы больше всего будут влиять в следующем году на стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке?

На рост стоимости квадратного метра будут влиять два фактора. Первый — стимулирование спроса за счет программ "єОселя" и "єВідновлення". Если будет обеспечено увеличение количества сделок за счет государственной поддержки, есть перспектива существенного роста цены. Второй фактор — это рост себестоимости, ведь дорожает сейчас все: материалы, работы, строительные смеси, бетон, арматура, оконные конструкции, импортные составляющие строительства. Эта тенденция продолжается, поэтому застройщики будут вынуждены с учетом себестоимости пересматривать цену квадратного метра. Насколько вырастет себестоимость в 2024 году, мы точно еще не знаем, но она точно отразится на стоимости недвижимости.

Сколько ЖК сдала в эксплуатацию компания в этом году и какой план имеет на следующий, 2024 год?

Компания "Интергал-Буд" в 2022 году ввела в эксплуатацию 220 тыс. квадратных метров, в этом году мы вводим в эксплуатацию еще 200 тыс. кв. м. Фактически, это уже 80% от довоенных наших объемов. В 2024 мы должны ввести в эксплуатацию еще почти 300 тыс. квадратных метров недвижимости, это как раз преимущественно комплексы комфорт-класса. Весной следующего года мы планируем выйти на четыре новых строительства, это тоже ЖК комфорт-класса в Дарницком, Соломенском и Шевченковском районе Киева. Также у нас начнется строительство и продажи в двух новых комплексах во Львове. Сейчас мы на этапе запуска и активной предпродажной подготовки.