Нові ЖК, іпотека та зростання цін: що буде на ринку житла у 2024 році – оцінка від "Інтергал-Буд"

Про головні тенденції на первинному ринку нерухомості, динаміку цін в 2023 році, причини зростання вартості квадратних метрів в наступному році та важливі чинники, на які варто звертати увагу покупцеві квартири в новобудові, ми говорили із Анною Лаєвською, комерційною директоркою компанії "Інтергал-Буд".

Цієї осені чи помітне на первинному ринку Києва відновлення тих будівництв, які на певний період з початку війни були призупинені?

Більшу кількість будівництв — до 90% — компанії відновили ще минулого року, це ті об'єкти, які були розпочати до війни. Це відбувалося масово у серпні-вересні минулого року і навесні 2023 року. Наразі забудовники будують вже нові черги попередніх об’єктів. Більш того, девелопери починають виводити на ринок абсолютно нові проєкти, нові комплекси з новими дозволами на будівництво.

Тобто, пожвавлення, безперечно, є, обсяги будівництва збільшуються, але вони ще не досягли довоєнного рівня. Ані щодо кількості квадратних метрів, які будуються, ані щодо кількості введених в експлуатацію квартир.

Наша компанія наразі повністю відновила будівництво та планує ввести в експлуатацію понад 200 тис. квадратних метрів житла до кінця поточного року.

Чи актуальним наразі є питання фінансування будівництва для компаній-забудовників та як вони вирішують його? Які джерела фінансування використовує компанія "Інтергал-Буд"?

Зараз найбільш потужні девелопери, зокрема наша компанія, використовують власні фінансові резерви, тобто це прибутки минулих періодів, ще довоєнних, а також фонд, який було сформовано на випадок форс-мажорних ситуацій. І це типова практика для найбільших будівельних компаній, тому що кредитний ресурс в Україні є дуже дорогим, не виправдано дорогим, і, відповідно, компанії розраховують тільки на власне фінансування. Трошки менші та середні компанії також частково використовують і власні резерви, і, звичайно, кошти, які надходять від продажу, тобто оборотний капітал. Якщо говорити про банківський ресурс, сьогодні ставки кредитування навіть для фізичних осіб — 20-25%. Це дуже висока ставка, для бізнесу тим більше. До того ж, банківський сектор зараз вбачає дуже високі ризики в сегменті первинного будівництва, тому, впевнена, що на ринку практично немає таких компаній, які користуються кредитуванням, а основні механізми — це або власні ресурси, резерви, або кошти, які надходять від продажу нерухомості.

Чи потрібні забудовникам кредитні програми, що дозволяли б поповнювати обігові кошти, і таким чином, впливати на швидкість будівництва проєктів?

Звичайно, потрібні. Тому що зараз, якщо говорити, наприклад, про великі компанії, то для них ситуація не є критично, тому що є великий фінансовий резерв, але для малого і середнього бізнесу нинішнє падіння продажів є досить критичним. Тому що продажі зараз, в кращому випадку, становлять приблизно 35-40% від довоєнного обсягу. Тому капіталу, звичайно, деяким компаніям не вистачає. Його не вистачає, в першу чергу, на те, щоб починати нові проєкти. А якщо цього не робити, то буде дуже тяжко відбудовувати Україну, адже 35 мільйонів квадратних метрів через агресію росії вже зруйновано, і щоб це відновити, потрібно не просто добудувати щось раніше розпочате, а вже й нове будувати. Тому кредитний ресурс потрібен. Конфедерація будівельників України та наша компанія зверталася також то державних органів стосовно того, що потрібно розглянути не тільки доступну іпотеку для населення, як інструмент пожвавлення попиту, а також формат пільгового кредитування для будівельного бізнесу, аби забезпечити приплив додаткових коштів. Наразі, на жаль, таких програм працюючих немає, але я сподіваюсь, що все таки ця ініціатива отримає певну підтримку.

До війни в економ-класі будували дуже багато комплексів, проте вже у 2019-2021-му намічалась тенденція в Києві до зміщення попиту у комфорт-клас. На ваш погляд, в якому сегменті первинної нерухомості, якщо брати клас, зараз найвищий попит? Чому?

Найвищий попит саме в сегменті комфорт-класу. Що таке взагалі комфорт-клас? Це якісне, сучасне, але масове та доступне житло. Тобто це привабливі архітектурно естетичні фасади, це хороший благоустрій території ЖК, наявність паркінгів, власної інфраструктури на території комплексу, але при цьому це досить помірні за своєю собівартістю архітектурно-технічні рішення, які надають можливість тримати ціни на прийнятному рівні. Якщо говорити взагалі про вартість квадратного метра, найбільший попит на об'єкти ціною десь до максимум 1 400-1 600 доларів за квадратний метр, якщо брати у валютному еквіваленті. Таке житло зараз користується максимальним попитом, і це саме комфорт-клас, і, напевно, 80% попиту на ринку сьогодні — це комфорт-клас.

У яких сегментах зараз будує житло компанія "Інтергал-Буд"?

У портфелі компанії є проєкти комфорт та бізнес-класу, клубні будинки, а також флагманський проєкт елітної нерухомості — INTERGAL CITY на Печерську. Але все одно основний наголос у нашій діяльності завжди робимо саме на комфорт-клас. Тому що має бути житло для пересічних громадян, для широких верств населення. І зараз воно буде ще більш популярним через державну програму "єОселя". Ця програма має чіткі параметри і обмеження, і вона якраз спрямована на кредитування купівлі масового житла. Тому все більше забудовників зараз намагаються працювати в цьому сегменті, щоб відповідати вимогам державної програми, що генерує чималу частку угод.

Сьогодні якою є частка покупців, що купують житло з метою вкладення вільних коштів?

Якщо розглядати статистику до початку війни, то орієнтовно 60% угод в нашій компанії — це було житло для себе. Купували або з метою покращення житлових умов, або дітям чи родичам. І приблизно 40% складали інвестиційні угоди — вже під перепродаж або для здачі в оренду. Наразі ця пропорція суттєво змінилася: десь 80% угод — це житло для себе, і 20% — інвестиційний попит. Це пов'язано з тим, що минулий рік інвестори були практично не активні. Люди, навіть у кого були кошти і можливість інвестувати в нерухомість, спостерігали за ситуацією, за подіями на фронті, боялися і не дуже поспішали витрачати свої кошти. Також вплинула зима, блекаути, це не сприяло відновленню інвестиційного попиту. З весни 23-го року інвестори почали повертатися, вже стало зрозуміло, що ринок досяг свого дна в плані дисконтів, якихось програм лояльності забудовників. І от тоді інвестори знов почали купувати нерухомість. Тому зараз іде досить суттєве пожвавлення. І я б сказала, що не тільки в сегменті житлових квадратних метрів, а дуже активно інвестують в комерційну нерухомість в межах ЖК. Це магазинчики, кафе, приміщення під різні заклади на перших поверхах. З осені 2023 ми спостерігаємо різке збільшення попиту на такі приміщення.

Обираючи ЖК для інвестицій, інвестор має звертати увагу на репутацію компанії-забудовника, на етап будівництва, локацію або на всі ці параметри у комплексі?

Перше, на що слід звертати увагу, — це репутація забудовника, тому що під час війни потрібно бути впевненим, що компанія здатна добудувати, що б навколо не відбувалося. Треба обрати з тих компаній, які вже пережили багато криз, а у війну не втратили темпи. Друге, на що потрібно звертати увагу, — це динаміка будівництва. Тобто з'їздити не один раз, а два-три рази на будмайданчик, подивитися, чи там дійсно йдуть роботи, чи є техніка, працівники, що поверхи зростають. Третє, на що потрібно звернути увагу, — це переваги приміщення, локація, можливості комерційного використання. Якщо квартира, то варто врахувати можливість її здачі в оренду, тобто проаналізувати, як ціна співвідноситься з конкурентами і можливою ціною оренди готового житла в цій локації. Варто звернути увагу на такі параметри, як транспортна доступність цього району, комплексу, і, відповідно, перспектива того, наскільки швидко та успішно ця квартира може бути здана орендарям.

За вашою професійною думкою, на якому етапі будівництва краще купувати житло зараз, і які ще параметри важливі для зниження ризиків придбання квартири на етапі будівництва?

Не секрет, що будь-яка інвестиція — це ризик. Інвестиція в бізнес, в цінні папери — це також завжди ризик. Ніхто не застрахований від форс-мажорів. В Україні нерухомість є одним з найменших ризикованих та найбільш дохідних активів. Думаю, важливо обирати компанію, яка має потужну репутацію на ринку, яка багато об'єктів збудувала і здала в експлуатацію, і яка точно здатна добудувати об'єкт і віддати ключі від готового приміщення. Але стосовно стадії будівництва, тут вибір за інвестором. Якщо є бажання зекономити максимальну суму грошей, тобто купити за найнижчою ціною, звичайно, потрібно інвестувати десь на початку, на стадії котловану, фундаменту, перших поверхів, тому що традиційно є дельта в ціні, яку закладає забудовник. Якщо ціна входу в угоду є не такою важливою, можна придбати об'єкт десь ближче до введення в експлуатацію або готове приміщення. Залежить від того, наскільки пріоритетним для інвестора є співвідношення "ціна-ризики" та "ціна-терміни". Зараз найбільший попит на більш готові об'єкти — де півроку до введення в експлуатації або декілька місяців. Та це не пов’язано із ризиками стосовно будівельних компаній, а пов’язано із військовими ризиками — хвилювання стосовно обстрілів, курсової динаміки.

Але дельта в ціні метру часто переважує побоювання. У нас зараз є будинки на зовсім початковій стадії будівництва, де три-чотири поверхи моноліту, і вони все одно користуються попитом.

Що відбувається зараз із цінами на квартири в Києві? Як змінилась ціна метра з початку 2023 року?

З початку року ціни виросли вже на 10-12% в валютному еквіваленті, і зараз компанії досить активно переглядають прайси. Цьому сприяє і пожвавлення попиту, і зростання собівартості будівництва. Зростання собівартості є досить суттєвим — до 40%. І тому ці витрати забудовники вимушені поступово перекладати на вартість квадратного метра. Зараз ми бачимо, що ринок невеличкими темпами, але відновлюється, тому ціни ростуть, знижки зменшуються, програми лояльності скасовуються. Не в останню чергу цьому сприятимуть державна іпотека та програми компенсації за втрачене та пошкоджене житло, які підсилюють реальний попит на ринку. Що ж до цін у наступному, 2024 році — ми прогнозуємо збільшення вартості ще щонайменше на 10-15%.

Подорожчання стосується нерухомості усіх класів, або ж в певних сегментах зростання ціни йде меншими темпами?

Переважно дорожчає економ- і комфорт-клас, тому що у класах "бізнес" та "еліт" багато забудовників навіть і не знижували в 2022 році ціни, коли почалася війна, вони просто залишили ціни на одному рівні, хоча продажів не було. Бо в цих сегментах зменшення ціни, насправді, дуже мало впливало на можливості продажів, тому там протягом минулого та цього року була відносна цінова стабільність.

Ваша діяльність представлена в різних регіонах. Розкажіть про головні для вас міста і про те, чи відрізняються у різних містах вимоги покупців до параметрів житла у новобудові?

Компанія "Інтергал-Буд" має дуже широку географію роботи, ми будуємо в Києві, у Львові, в Чернівцях, в Житомирі, в Одесі. Підходи покупців до придбання нерухомості є стандартними для будь-якого міста: це співвідношення ціна-якість. Якщо купівля з точки зору інвестицій, то це можливість перепродажу чи здачі в оренду приміщення чи квартири. І, звичайно ж, максимальні переваги для покупця, тобто зовнішній вигляд проєкту, наявність красивого комфортного благоустрою, наявність паркінгів, шкіл, дитячих садочків, бажано супермаркетів, побутової інфраструктури.

А як відрізняються цінові тренди – якою є середня вартість метра в тих містах, де ви представлені та як змінились ціни протягом 2023 року?

Львів та Чернівці користувались ажіотажним попитом навесні 2022 року (початок війни). Ціни на купівлю та оренду житла в цих містах короткочасно збільшились в 1,5-2 рази. Зараз ситуація стабілізувалась, хоча Львів за ціновими параметрами вже наближається до Києва. В Чернівцях середня вартість десь приблизно 900-950 доларів за метр, у Львові — приблизно 1 500 доларів за квадратний метр. По київським об'єктам середня вартість в сегменті комфорт приблизно 1 600-1 700 доларів за квадратний метр залежно від локації, від конкретного комплексу. В Одесі у нас два об'єкти преміум-класу, це житло на першій лінії біля моря, але там наразі попит неактивний через обстріли міста.

На ваш погляд, що впливатиме на цінові тренди в різних містах і які міста зберігатимуть в 2024 році лідерство за рівнем вартості квадратного метра житлової нерухомості?

Київ – столиця, і місто завжди було і буде на першому місці по вартості житла. Вже зрозуміло, що Київ зараз у відносній безпеці, тому що місто захищене ППО та більша частина мешканців вже повернулись додому. Тому Київ має лідерську позицію і з точки зору перспективи зростання ціни, і з точки зору ліквідності нерухомості. Із західних регіонів Львів теж буде утримувати лідерські позиції, тому що багато бізнесів, багато компаній, багато людей здійснили релокацію до Львова. Це дуже велике місто, яке має потужну економіку та розвинену інфраструктуру, тому Львів теж буде в топі за інвестиціями в нерухомість. Інші західні міста, наприклад, Ужгород, Чернівці, Рівне, там ціни у 2024 році не будуть активно зростати, і попит в наступному році буде меншим. Такі міста як Харків та Одеса мають значний потенціал, проте зараз треба зважати на воєнні ризики. З їх зменшенням — динаміка місцевого ринку буде позитивною. Хоча в Харкові ми вже спостерігаємо, що колеги-девелопери розгортають будівництво. Це гарний знак. Одеса ж завжди приваблювала інвесторів і через курортну нерухомість, і з точки зору інвестицій в комерційні площі.

На ваш погляд, які чинники найбільше впливатимуть наступного року на вартість квадратного метра житла на первинному ринку?

На зростання вартості квадратного метра будуть впливати два чинники. Перший — стимулювання попиту за рахунок програм "єОселя" та "єВідновлення". Якщо буде забезпечено збільшення кількості угод за рахунок державної підтримки, є перспектива суттєвого зростання ціни. Другий чинник — це зростання собівартості, адже дорожчає зараз все: матеріали, роботи, будівельні суміші, бетон, арматура, віконні конструкції, імпортні складові будівництва. Ця тенденція продовжується, тому забудовники будуть змушені з огляду на собівартість переглядати ціну квадратного метра. Наскільки виросте собівартість у 2024 році, ми точно ще не знаємо, але вона точно відіб'ється на вартості нерухомості.

Скільки ЖК здала в експлуатацію компанія цього року та який план має на наступний, 2024 рік?

Компанія "Інтергал-Буд" у 2022 році ввела в експлуатацію 220 тис. квадратних метрів, цього року ми вводимо в експлуатацію ще 200 тис. кв. м. Фактично, це вже 80% від довоєнних наших обсягів. У 2024 ми маємо ввести в експлуатацію ще майже 300 тис. квадратних метрів нерухомості, це якраз переважно комплекси комфорт-класу. Навесні наступного року ми плануємо вийти на чотири нових будівництва, це теж ЖК комфорт-класу у Дарницькому, Солом'янському і Шевченківському районі Києва. Також у нас розпочнеться будівництво та продажі у двох нових комплексах у Львові. Зараз ми на етапі запуску та активної передпродажної підготовки.