Метри великого міста. Скільки коштує квартира в столиці та як її обирати

Ринок нерухомості в квітні 2021 року як і раніше на стороні покупця. Особливо первинний. Для забудовників минулий 2020-й видався непростим: навесні та влітку обсяг угод сильно просів, деяким компаніям довелося і взагалі заморожувати будівництво. Це трохи стримало зростання цін на квадратні метри. Більш того, з початку 2021-го будівельні компанії вартість квартир практично не підвищували, та ще й знижки пропонують майже всім охочим.

Вторинний ринок не настільки прихильний до покупців. Продавці квартир, навпаки, підняли ціни. Але це відлякало багатьох потенційних клієнтів, тому солідний торг на житло "з пробігом" став знову повсюдним явищем. За належної завзятості можна збити пристойний шматок ціни.

Дорожчають на льоту: скільки коштує квадратний метр у Києві

За минулий рік ціни на вторинному ринку Києва, за даними ресурсу 100realty, виросли майже на 30%. В інших великих містах, таких як Одеса, Львів, Дніпро та Харків, зростання було в межах 15-20%. Це якщо рахувати в гривні. У доларовому еквіваленті ціни підросли лише на 4-5%. Середня вартість квадратного метра на вторинному ринку Києва, за даними SV Development, у квітні сягала майже $1,1 тис., в інших великих містах — $700-800.

Житло в Києві дорожчало через дві причини. Перша — абсолютно звична для України: коливання курсу гривні. Протягом 2020 року нацвалюта щодо долара знецінилася більш ніж на 18. Для тих, хто зберігають заощадження в доларах, вартість нерухомості практично не змінилася.

Друга причина — падіння попиту на житло в споруджуваних будинках з одночасним зростанням попиту на квартири в уже готових житлових комплексах. Банкрутство компанії "Укрбуд" і банку "Аркада", який фінансував будівництво трьох великих проектів у Києві, зайвий раз довело, що навіть велика будівельна компанія може впасти, залишивши інвесторів ні з чим.

Багато українців не готові ризикувати. Вони розуміють, що покупка квартири в недобудованому будинку — це лотерея, і вважають за краще переплатити, але взяти готову квартиру — або без обробки зовсім, або з ремонтом. Продавці цим користуються і підвищують ціни на первинне житло. Само собою, дорожчають не всі квартири, а в будинках "молодших", які побудовані в період із 2010 по 2020 рік. Саме таке житло користується найбільшим попитом. Хоча і гостинки, що дісталися в спадок від СРСР, коштують чимало. У Києві на Лівому березі за 35-метрову квартиру продавці просять майже $40 тис. і це в будинках 1970-х років.

Утім, поки зростання цін на нерухомість у Києві пригальмувало. З початку 2021 року квартири подорожчали на 1-1,5%. За прогнозами ріелторів, якщо в країні не буде політичних та економічних потрясінь, за рік вторинне житло додасть у вартості 3-5%.

Торгуємося, не соромлячись: ринок нерухомості в Києві це дозволяє

Черг за квартирами немає. Тому продавці погоджуються торгуватися.

"До 20-30% продавців, памʼятаючи торішній локдаун, часто невиправдано переоцінюють свої квартири, і вони зависають на тривалий термін", — пояснює Олена Гайдамаха, голова Київського міського відділення Асоціації фахівців із нерухомості України.

Глибина торгу часто залежить від стану обʼєкта та наполегливості покупця. Своєрідний стандарт — це поступка 4-5%.

"Трапляються, звичайно, продавці, які не хочуть торгуватися взагалі, мотивуючи свою позицію тим, що ціни ростуть. Але це не призводить до результату, оскільки насправді високого попиту немає і без торгу ніхто купувати квартиру не хоче", — розповідає Андрій Романов, директор агентства нерухомості "КиївДімСервіс".

За що можна збити ціну? За невідповідність реальних характеристик квартири заявленим. Скажімо, в оголошенні вказані хороший ремонт і наявність меблів, а по факту зʼясовується, що на стінах вітальні — вицвілі шпалери, яким років 30, у ванній опадає плитка. Також причиною для торгу може стати невдале розташування будинку, наприклад, далеко від зручних транспортних розвʼязок.

Хорошим приводом для зниження вартості буває і новий житловий комплекс, що будується поруч. Адже продавець розуміє, що його квартира не витримає конкуренції з новим просторим житлом по сусідству.

Йдуть продавці на поступки, коли покупець готовий проводити операцію без завдатку, мало не сьогодні. Крім того, завжди на руку ситуація, якщо господар квартири хоче терміново її "скинути". Наприклад, через переїзд в інше місто або еміграцію.

"У поодиноких випадках, які обумовлені особистими обставинами продавця, глибина торгу може досягти 10-15%", — говорить Андрій Романов.

Підвищують обережно. "Первинна нерухомість" у Києві як і раніше популярна

А що з квартирами в новобудовах? Забудовники запевняють, що в них немає відбою від покупців. Насправді це близько до правди, оскільки ціни на житло в споруджуваних будинках привабливі. У Києві вартість квадратного метра починається з 19-20 тис. грн, у регіонах — з 14-15 тис. грн. Це приблизно 750-800 тис. грн і 550-600 тис. грн відповідно за однокімнатну квартиру.

Зростання цін є, але воно не таке стрімке, як на вторинному ринку. За 2020 рік нове житло подорожчало на 10-15% в гривні й усього на 1-2% — у доларовому еквіваленті. З приходом 2021-го ціни взагалі завмерли.

"З початку року, незважаючи на інфляцію, коливання на первинному ринку ледь помітні, приблизно 1,5-3% у гривні. Тільки в окремих проектах відбулося планове підвищення цін до 3-5%", — розповідає Олена Гайдамаха.

Але не все так райдужно, адже будувати стали набагато менше. За даними Держстату, в 2020 році введено в експлуатацію майже вдвічі менше квадратних метрів, ніж роком раніше. З одного боку, великі міста й так напхані новими висотками. З іншого — скорочується вибір житла, що, зі свого боку, призведе до зростання цін у найближчі два роки.

Падіння темпів будівництва часто повʼязане з фінансовими проблемами будівельних компаній. Справа в тому, що далеко не всі забудовники мають власні ресурси, вони вкладають в будівництво гроші від продажу квартир. Але оскільки ринок мало не півроку лежав, то коштів на добудову компаніям не вистачає.

Другий фактор, що гальмує будівництво, — реформа Державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБІ). Це відомство давало добро на введення житлових комплексів в експлуатацію. Уже рік Кабінет міністрів намагається розформувати ДАБІ та створити на його базі нову структуру, але безуспішно. При цьому будівельний контроль на ринку, по суті, відсутній, через що забудовники не можуть передати ключі власникам квартир. У підсумку багато ЖК в Києві й обласних центрах будуть здані на 6-9 місяців, а то й на рік пізніше. Та й темпи будівництва в 2021 році порівняно з 2020-м особливо не виростуть. "Цьогоріч кількість нових проектів відповідатиме показникам минулого року, можливо, з невеликим зростанням — до 10-15%. Забудовники будуть розвивати і добудовувати наявні обʼєкти", — вважає Карина Пилипчук, керівниця відділу продажів ЖК "Нова Англія".

Беремо, поки не пізно. Ринок нерухомості "гріється"

Забудовники попереджають: зростання цін в 2021 році неминуче через девальвацію гривні, інфляцію та подорожчання будматеріалів і будівельних робіт. До цього переліку додалися пільгові іпотечні кредити за кошти держбюджету під 7%, які зʼявилися майже місяць тому. Вони теж "грітимуть" ринок.

"Протягом 2021 року ми чекаємо підвищення цін на 15-20% у гривневому еквіваленті. Наші очікування збігаються з прогнозами інших гравців ринку", — коментує Ольга Пилипенко, заступниця генерального директора промислово-будівельної групи "Ковальська".

Це означає, що в Києві мінімальна вартість квадратного метра подолає позначку 20 тис. грн, а в інших великих містах ціна квадрата впритул наблизиться до 19,5-20 тис. грн. Але це не означає, що під час покупки нової квартири немає шансів заплатити менше. Більшість забудовників роблять знижку 5-10%, а іноді й 15%. Одна з головних умов отримання такого щедрого дисконту — 100%-а оплата за житло живими грошима (швидким банківським переказом на рахунок компанії).

У той же час, якщо суми не вистачає, необовʼязково відразу брати кредит, майже завжди можна прибати на виплат. Причому умови лояльні. Мінімальний внесок становить 10-20%, а термін — до 3-5 років. Іноді можна гасити виплат, вже проживаючи в своїй квартирі. Це гідна альтернатива кредиту.

Шукаємо житло комфорт-класу. Яка квартира потрібна українцю?

Незважаючи на падіння обсягів будівництва, вибір житла у великих містах є. При цьому економ-клас — власне бюджетні новобудови — поступово зникає з карт міст. Зате частка комфорт-класу все вища.

"Інвестор розуміє, що новобудова економ-класу втратить свої якості та ліквідність набагато швидше, ніж житло підвищеної комфортності, тому шукає значно більше, ніж просто квадратні метри", — пояснює Ольга Пилипенко.

За даними lun.ua, в Києві серед 353 споруджуваних ЖК тільки 56 — економ-класу, 124 — класу комфорт. В обсязі нового житла це 16% і 35% відповідно. У Київській області — 25% і 53%, у регіонах — 10-15% і 30-40% відповідно. Простіше кажучи, по всій Україні забудовники роблять акцент саме на житло комфорт-класу, яке відрізняється більш якісними будівельними матеріалами й енергоефективністю (стіни з цегли, утеплення мінеральною ватою, автономне опалення), більш просторими плануваннями квартир (однокімнатні — 40-50 кв. м, двокімнатні — 70-80 кв. м, трикімнатні — до 100 кв. м) і розвиненою інфраструктурою для мешканців.

Прибудинкова територія — це саме та фішка, на яку роблять акцент будівельні компанії. Великі житлові комплекси являють собою цілі мікрорайони з парками і скверами, дитячими та спортивними майданчиками, кафе, магазинами, спортивними клубами, паркінгами — підземними зокрема. Все це дуже приваблює покупців у звʼязку з новими віяннями, такими як соціальне дистанціювання і віддалена робота, незважаючи на те що ціна метра в ЖК комфорт/комфорт+ деколи сягає 30-35 тис. грн.

Також забудовники активно освоюють передмістя, які знаходяться в радіусі 10-15 км від мегаполісів. Там більше простору для будівництва і дешевша земля. І якщо міста — сателіти Києва (Ірпінь, Бровари, Бориспіль, Вишгород) почали обростати новобудовами ще років 10 тому, то в околицях Львова, Одеси, Дніпра нове житло зʼявилося зовсім нещодавно.

Попит на житло в околицях великих міст зростатиме. Там краща ситуація з екологією, оскільки немає занадто щільної забудови, і багато зелених зон, легший трафік. Разом із тим до міста на машині можна дістатися за 20-30 хвилин. Але головний аргумент на користь передмість — це більш доступні ціни на нерухомість. Поруч із Києвом квартири зараз можна знайти за ціною від 13-14 тис. грн/кв. м, а поблизу інших великих міст — від 10-11 тис. грн/кв. м.