От $2 тысяч за гектар. Почему на покупку земли по выгодным ценам есть только 2 года

Право проводить сделки получили исключительно физлица — граждане Украины. То есть компании покупать угодья не могут. Такая возможность у них появится только в 2024 году, а вопрос о продаже земли иностранцам власть обещает вынести на все­украинский референдум.

На первых порах максимальная площадь земли, которую в своих руках может сконцентрировать один собственник, составит 100 га. С 2024 года физлица смогут владеть до 10 тыс. га. Купле-продаже подлежат только земли частной собственности. Государственную и коммунальную землю можно взять только в аренду. Исключение — земли фермерского хозяйства государственной и коммунальной собственности, которые принадлежат гражданам на ­правах постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения. ­Такие физлица имеют право выкупить землю с рассрочкой оплаты до 10 лет.

До 1 января 2030-го при продаже земельных участков сельхозназначения их стоимость не может быть ниже нормативной оценки.

"Оценку земли будет проводить Госгеокадастр на основе анализа почв по составу, климатическим условиям, размещению. Должна появиться открытая база данных со всей информацией относительно нормативной денежной оценки земель в разных регионах", — объясняет Игорь Ясько, управляющий партнер юридической компании Winner.

Судя по ограничениям, потенциальными покупателями земли прежде всего станут небольшие фермеры и граждане, желающие развернуть на приобретенном участке подсобное хозяйство.

Сельхозземель всем не хватит

Впрочем, далеко не факт, что мелкому фермеру удастся прикупить земли. Дело в том, что большая часть сельхозугодий давно прибрана к рукам. По данным Национальной академии наук, всего в Украине порядка 43 млн га сельхозземель. Из них почти 75% — в частной собственности. Это земли, которые принадлежат физлицам, в том числе фермерам, и угодья, сданные в долгосрочную аренду крупным агрохолдингам. Значительная часть земель давно перепродана или передана новым собственникам в обход действовавшего моратория.

"Все то время, что действовал мораторий, сельхозземля продавалась и покупалась. Например, путем заключения долгосрочных договоров аренды сроком на 50 лет с правом унаследования или через договора эмфитевзиса [право долгосрочного или бессрочного использования сельхозземель], которые заключены чуть ли не на 1000 лет", — рассказывает Фокусу Марьян Заблоцкий, народный депутат от партии "Слуга народа" и один из идеологов земельной реформы.

Есть вопросы подготовки подзаконных актов, их не так много. А определенные нормы надо дополнять, исходя из практики применения

Кроме того, ранее свыше 10 млн га принадлежало государству. Но, как уточняет Роман Лещенко, министр аграрной политики и продовольствия, этих земель у государства давно нет. Дело в том, что в 2018 году стартовала их передача объединенным территориальным громадам в коммунальную собственность. По словам Лещенко, после завершения этого процесса у государства в постоянном пользовании останется порядка 750 тыс. га. Это земли Академии наук, Минобороны, Пенитенциарной службы. Напомним, что в настоящий момент коммунальные земли тоже не подлежат продаже.

В итоге желающих продать свои участки, по оценкам Минагрополитики, будет 5–10%, а объем продаж составит около 1,4 млн га — это данные Госгеокадастра. Экономист Ukraine Economic Outlook Григорий Кукуруза считает, что в первые годы становления земельного рынка спрос на сельхозземли составит 1,12 млн га.

Продажа земли — дело добровольное, поэтому многие землевладельцы предпочтут выждать какое-то время, чтобы заключить сделку по лучшей цене.

"Никто не обязывает продавать земельные участки сразу, это будет только волеизъявление собственника. Если он захочет переждать, то у него есть право продать землю в будущем, когда вырастет ее стоимость", — уточняет Николай Максимов, адвокат юридической компании Riyako&Partners.

Не стоит забывать и о том, что арендаторы имеют преимущественное право на выкуп земельных участков. Это тоже сужает потенциально доступную к продаже площадь земель.

Электронные аукционы: только онлайн

Весной Верховная Рада приняла закон, предусматривающий процедуру передачи государственных сельхозземель за пределами населенных пунктов в коммунальную собственность территориальных громад, а также регулирующий вопросы изменения целевого назначения таких участков. Как объясняет Фокусу Марьян Заблоцкий, это решит проблему незаконного строительства в заповедных зонах, несанкционированной распродажи лесов и пр.

Другим законом ВР ввела процедуру электронных аукционов по продаже сельхозземель. Уточним, что обязательными аукционы будут только для сделок с государственными и коммунальными землями, но поскольку до 2024 года продажа госземель запрещена, то на первых порах в ходе онлайн-аукционов земельные участки станут арендовать. Сделать это смогут как граждане, так и юридические лица. Все лоты на аренду (а затем и на продажу) разместят в системе "ProZorro.Продажи". Сделки же будут проходить на аккредитованных площадках, которые подключены к ProZorro. Их около сорока: e-tender, Innex, lot.pb.ua и др.

• Организатор торгов указывает стартовую цену лота, срок аренды и другие условия пользования земельным участком, а также уполномоченное им лицо для заключения договора. Торги проходят путем повышения ставок, победителем становится тот, кто предложит наилучшую цену.

• Участники земельного аукциона вносят гарантийный взнос, размер которого составляет не меньше 30% стартовой стоимости. Взнос не возвращается участникам, которые не сделали ни одной ставки, а победитель не получит гарантийный взнос обратно, если не подпишет договор аренды и не внесет вовремя арендную плату.
• Потенциального арендатора проверяет нотариус, который выясняет информацию о его бенефициарах (если это не физлицо, а компания), причастность арендатора к отмыванию денег, наличие введенных против него санкций.

Аукционы по аренде земли начнут функционировать с 6 июля, хотя не исключено, что сначала будут нестыковки и задержки при оформлении сделок. Это связано с тем, что Кабинет министров, Минюст, Минагро и Госгеокадастр должны привести в соответствие с новым законодательством свою нормативно-правовую базу.

"Есть вопросы подготовки подзаконных актов, их не так много. А определенные нормы надо дополнять, исходя из практики применения, которая появится со второй половины лета", — заявил на форуме "Украина 30. Земля" Николай Сольский, глава парламентского Комитета по вопросам аграрной и земельной политики.

Как проверить землю и ее владельца: изучаем на месте

Украинцам, которые хотят купить небольшой участок земли для собственных нужд, юристы советуют искать объявления о продаже везде, не только на ProZorro.

"Можно даже поехать в любое село или поселок и пообщаться с теми, кто продает земельные участки", — советует Николай Максимов.

В будущем, скорее всего, появятся специализированные онлайн-ресурсы по купле-продаже агроземли. Один из таких — "Доброзем" — уже анонсировал Дмитрий Дубилет, предприниматель, основатель стартапов и экс-министр.

"Идея простая: владельцы паев смогут выставить на нашем сайте объявление и начать получать предложения от потенциальных покупателей. Покупатели, в свою очередь, с помощью удобной системы фильтров смогут находить интересную землю и делать по ней предложения. Я искренне верю, что наша платформа сделает рынок более прозрачным, понятным и честным, от этого выиграют все", — написал о проекте Дубилет на своей странице в Facebook.

Никто не обязывает продавать земельные участки сразу, это будет только волеизъявление собственника. Если он захочет переждать, то у него есть право продать землю в будущем

После того как участок найден и удалось договориться с продавцом, необходимо проверить землю и ее владельца. Это можно сделать самостоятельно либо обратиться к нотариусу. Следует убедиться, что у продавца есть правоустанавливающие документы на землю.

"Такими документами являются государственный акт на право собственности для земельных участков, которые приобретены до 2013 года, или свидетельство о праве собственности, если право собственности на земельный участок перешло с 2013 года", — уточняет Виктор Комзюк, юрист практики недвижимости и строительства CMS Cameron McKenna Nabarro Olswang.

После необходимо найти участок в базе Государственного земельного кадастра и в Государственном реестре вещевых прав на недвижимое имущество, проверив, не находится ли участок в залоге или под арестом. Также важно, чтобы была проведена денежная оценка земли, иначе придется заказывать ее дополнительно. Если земля арестована или задействована в каком-то судебном процессе, продать или купить ее будет невозможно.

Покупатель должен убедиться в том, что он сам не попал в список лиц, которые связаны с террористическими организациями и в отношении которых введены санкции. Кроме того, на момент приобретения земли у покупателя не может быть в собственности более 100 га, как и после ее покупки. Обязателен для сделки и счет в банке.

"При купле-продаже земли стороны заключают договор в письменной форме с нотариальным удостоверением и государственной регистрацией перехода права собственности в Госреестре прав на недвижимость", — говорит Игорь Ясько.

По факту сделки нужно будет заплатить налоги и сборы.

Во-первых, это нотариальные услуги в размере 1% от стоимости земли. Эту сумму оплачивает продавец или покупатель по договоренности сторон.

Во-вторых, продавец должен уплатить налог на доходы физических лиц в размере 5% и военный сбор — 1,5% от стоимости земли.

Продавец освобождается от уплаты этих налогов, если одновременно выполняются три условия: размер участка не превышает 2 га для личного хозяйства, земля пребывала в его собственности больше трех лет и это первое отчуждение земли в течение года.

"Абсолютное большинство продавцов попадают в эти исключения и не платят налоги", — рассказывает Виктор Комзюк.

До $2 тысяч за гектар и больше: придется раскошелиться

Если ориентироваться на данные Госгеокадастра, в 2021 году средняя цена продажи пахотных земель в зависимости от региона находится в пределах 24–34 тыс. грн за гектар. Но это на начальных этапах. Дальше, как считают эксперты, земля будет дорожать. Например, Роман Лещенко прогнозирует, что после открытия рынка земли средняя цена гектара вырастет до $2 тыс. Такой же мысли придерживаются руководители Госгеокадастра, а премьер Денис Шмыгаль уверен, что в течение 3–5 лет земля подорожает вдвое. Аналитики Ukraine Economic Outlook ожидают, что после становления внутреннего рынка цена за 1 га доберется до $2,7–2,8 тыс.

На цену влияют расположение земли, ее состав, качество. Многое зависит и от того, насколько активно будут проходить сделки. Чем живее рынок, чем насыщеннее спрос, тем выше цена.

"Если количество желающих приобрести землю окажется низким, то и стимула для роста ее стоимости не будет. В законе прописано очень много ограничений, поэтому, исходя из низкой доступности финансовых инструментов в стране, я не вижу оснований для высокой активности сразу после старта рынка земли", — считает Мария Колесник, заместитель директора ProAgro Group.

Впрочем, для покупателей даже хорошо, если гектары сразу же не взлетят в цене. Ведь им выгодно купить землю дешевле. Но с 2024 года, когда на рынок придут крупные агрохолдинги и начнут охапками сгребать угодья, ценовая ситуация может резко измениться. И точно не в пользу покупателей. Так что в ближайшие два года еще есть хорошая возможность обзавестись агроугодьями, пока цены не рванули вверх.