Від $ 2 тисяч за гектар. Чому на покупку землі за вигідними цінами є тільки 2 роки

Право проводити операції отримали винятково фізособи — громадяни України. Тобто компанії купувати угіддя не можуть. Така можливість у них зʼявиться тільки у 2024 році, а питання про продаж землі іноземцям влада обіцяє винести на всеукраїнський референдум.

На перших порах максимальна площа землі, яку у своїх руках може сконцентрувати один власник, становитиме 100 га. З 2024 року фізособи зможуть володіти до 10 тис. га. Купівлі-продажу підлягають тільки землі приватної власності. Державну та комунальну землю можна взяти тільки в оренду. Виняток — землі фермерського господарства державної та комунальної власності, які належать громадянам на правах постійного користування або довічного успадкованого володіння. Такі фізособи мають право викупити землю з розтермінуванням оплати до 10 років.

До 1 січня 2030-го під час продажу земельних ділянок сільгосппризначення їхня вартість не може бути нижчою за нормативну оцінку.

"Оцінку землі буде проводити Держгеокадастр на основі аналізу грунтів за складом, кліматичних умов, розміщення. Повинна зʼявитися відкрита база даних з усією інформацією щодо нормативної грошової оцінки земель у різних регіонах", — пояснює Ігор Ясько, керівний партнер юридичної компанії Winner.

Судячи з обмежень, потенційними покупцями землі перш за все стануть невеликі фермери і громадяни, які бажають розгорнути на придбаній ділянці підсобне господарство.

Сільгоспземель усім не вистачить

Втім, далеко не факт, що дрібному фермеру вдасться прикупити землі. Справа в тому, що велика частина сільгоспугідь давно прибрана до рук. За даними Національної академії наук, усього в Україні близько 43 млн га сільгоспземель. З них майже 75% — у приватній власності. Це землі, які належать фізособам, у тому числі фермерам, і угіддя, здані в довгострокову оренду великим агрохолдингам. Значна частина земель давно перепродана або передана новим власникам в обхід чинного мораторію.

"Весь той час, що діяв мораторій, сільгоспземля продавалася і купувалася. Наприклад, шляхом укладення довгострокових договорів оренди строком на 50 років з правом успадкування або через договори емфітевзису [право довгострокового або безстрокового використання сільгоспземель], які укладені ледь не на 1000 років", — розповідає Фокусу Марʼян Заблоцький, народний депутат від партії "Слуга народу" й один з ідеологів земельної реформи.

Є питання підготовки підзаконних актів, їх не так багато. А певні норми треба доповнювати, виходячи з практики застосування

Крім того, раніше понад 10 млн га належало державі. Але, як уточнює Роман Лещенко, міністр аграрної політики і продовольства, цих земель у держави давно немає. Справа в тому, що у 2018 році стартувала їх передача обʼєднаним територіальним громадам у комунальну власність. За словами Лещенка, після завершення цього процесу в держави в постійному користуванні залишиться близько 750 тис. га. Це землі Академії наук, Міноборони, Пенітенціарної служби. Нагадаємо, що наразі комунальні землі теж не підлягають продажу.

У підсумку охочих продати свої ділянки, за оцінками Мінагрополітики, буде 5-10%, а обсяг продажів становитиме близько 1,4 млн га — це дані Держгеокадастру. Економіст Ukraine Economic Outlook Григорій Кукурудза вважає, що в перші роки становлення земельного ринку попит на сільгоспземлі становитиме 1,12 млн га.

Продаж землі — справа добровільна, тому багато землевласників почекають якийсь час, щоб укласти угоду за найкращою ціною.

"Ніхто не зобовʼязує продавати земельні ділянки відразу, це буде тільки волевиявленням власника. Якщо він захоче перечекати, то в нього є право продати землю в майбутньому, коли виросте її вартість", — уточнює Микола Максимов, адвокат юридичної компанії Riyako & Partners.

Не варто забувати і про те, що орендарі мають переважне право на викуп земельних ділянок. Це теж звужує потенційно доступну до продажу площу земель.

Електронні аукціони: тільки онлайн

Навесні Верховна Рада ухвалила закон, що передбачає процедуру передачі державних сільгоспземель за межами населених пунктів у комунальну власність територіальних громад, а також регулює питання зміни цільового призначення таких ділянок. Як пояснює Фокусу Марʼян Заблоцький, це вирішить проблему незаконного будівництва в заповідних зонах, несанкціонованого розпродажу лісів тощо.

Іншим законом ВР ввела процедуру електронних аукціонів з продажу сільгоспземель. Уточнимо, що обовʼязковими аукціони будуть тільки для угод з державними та комунальними землями, але оскільки до 2024 року продаж держземель заборонений, то на перших порах у ході онлайн-аукціонів земельні ділянки стануть орендувати. Зробити це зможуть як громадяни, так і юридичні особи. Усі лоти на оренду (а потім і на продаж) розмістять у системі "ProZorro.Продажі". Угоди ж будуть проходити на акредитованих майданчиках, які підключені до ProZorro. Їх близько сорока: e-tender, Innex, lot.pb.ua тощо.

• Організатор торгів вказує стартову ціну лоту, термін оренди та інші умови користування земельною ділянкою, а також уповноважену ним особу для укладання договору. Торги проходять шляхом підвищення ставок, переможцем стає той, хто запропонує найкращу ціну.

• Учасники земельного аукціону вносять гарантійний внесок, розмір якого становить понад 30% стартової вартості. Внесок не повертається учасникам, які не зробили жодної ставки, а переможець не отримає гарантійний внесок назад, якщо не підпише договір оренди і не внесе вчасно орендну плату.
• Потенційного орендаря перевіряє нотаріус, який зʼясовує інформацію про його бенефіціарів (якщо це не фізособа, а компанія), причетність орендаря до відмивання грошей, наявність введених проти нього санкцій.

Аукціони з оренди землі почнуть функціонувати з 6 липня, хоча не виключено, що спочатку будуть "нестиковки" і затримки при оформленні угод. Це повʼязано з тим, що Кабінет міністрів, Мінʼюст, Мінагро та Держгеокадастр повинні привести у відповідність до нового законодавства свою нормативно-правову базу.

"Є питання підготовки підзаконних актів, їх не так багато. А певні норми треба доповнювати, виходячи з практики застосування, яка зʼявиться з другої половини літа", — заявив на форумі "Україна 30. Земля" Микола Сольський, глава парламентського Комітету з питань аграрної та земельної політики.

Як перевірити землю та її власника: вивчаємо на місці

Українцям, які хочуть придбати невелику ділянку землі для власних потреб, юристи радять шукати оголошення про продаж скрізь, не тільки на ProZorro.

"Можна навіть поїхати в будь-яке село чи селище і поспілкуватися з тими, хто продає земельні ділянки", — радить Микола Максимов.

У майбутньому, швидше за все, зʼявляться спеціалізовані онлайн-ресурси з купівлі-продажу агроземлі. Один з таких — "Доброзем" — уже анонсував Дмитро Дубілет, підприємець, засновник стартапів та ексміністр.

"Ідея проста: власники паїв зможуть виставити на нашому сайті оголошення і почати отримувати пропозиції від потенційних покупців. Покупці, у свою чергу, за допомогою зручної системи фільтрів зможуть знаходити цікаву землю і робити щодо неї пропозиції. Я щиро вірю, що наша платформа зробить ринок більш прозорим, зрозумілим і чесним, від цього виграють усі", — написав про проект Дубілет на своїй сторінці у Facebook.

Ніхто не зобов'язує продавати земельні ділянки відразу, це буде тільки волевиявленням власника. Якщо він захоче перечекати, то в нього є право продати землю в майбутньому

Після того як ділянка знайдена і вдалося домовитися з продавцем, необхідно перевірити землю та її власника. Це можна зробити самостійно або звернутися до нотаріуса. Варто переконатися, що в продавця є правові документи на землю.

"Такими документами є державний акт на право власності для земельних ділянок, які придбані до 2013 року, або свідоцтво про право власності, якщо право власності на земельну ділянку перейшло з 2013 року", — уточнює Віктор Комзюк, юрист практики нерухомості та будівництва CMS Cameron McKenna Nabarro Olswang.

Після необхідно знайти ділянку в базі Державного земельного кадастру і в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, перевіривши, чи не перебуває ділянка в заставі або під арештом. Також важливо, щоб була проведена грошова оцінка землі, інакше доведеться замовляти її додатково. Якщо земля арештована або залучена в якомусь судовому процесі, продати чи купити її буде неможливо.

Покупець повинен переконатися в тому, що він сам не потрапив у список осіб, які повʼязані з терористичними організаціями і щодо яких введено санкції. Крім того, на момент придбання землі в покупця не може бути у власності понад 100 га, як і після її покупки. Обовʼязковий для угоди і рахунок в банку.

"При купівлі-продажу землі сторони укладають договір у письмовій формі з нотаріальним посвідченням та державною реєстрацією переходу права власності в Держреєстрі прав на нерухомість", — говорить Ігор Ясько.

За фактом угоди потрібно буде заплатити податки і збори.

По-перше, це нотаріальні послуги в розмірі 1% від вартості землі. Цю суму оплачує продавець чи покупець за домовленістю сторін.

По-друге, продавець повинен сплатити податок на доходи фізичних осіб у розмірі 5% і військовий збір — 1,5% від вартості землі.

Продавець звільняється від сплати цих податків, якщо одночасно виконуються три умови: розмір ділянки не перевищує 2 га для особистого господарства, земля перебувала в його власності понад три роки і це перше відчуження землі протягом року.

"Абсолютна більшість продавців потрапляють у ці винятки і не платять податки", — розповідає Віктор Комзюк.

До $ 2 тисяч за гектар і більше: доведеться розщедритися

Якщо орієнтуватися на дані Держгеокадастру, у 2021 році середня ціна продажу орних земель залежно від регіону в межах 24-34 тис. грн за гектар. Але це на початкових етапах. Далі, як вважають експерти, земля буде дорожчати. Наприклад, Роман Лещенко прогнозує, що після відкриття ринку землі середня ціна гектара зросте до $ 2 тис. Такої ж думки дотримуються керівники Держгеокадастру, а премʼєр Денис Шмигаль впевнений, що протягом 3-5 років земля подорожчає вдвічі. Аналітики Ukraine Economic Outlook очікують, що після становлення внутрішнього ринку ціна за 1 га добереться до $ 2,7-2,8 тис.

На ціну впливають розташування землі, її склад, якість. Багато що залежить і від того, наскільки активно будуть проходити угоди. Чим жвавіший ринок, чим насиченіший попит, тим вища ціна.

"Якщо кількість охочих придбати землю виявиться низькою, то і стимулу для зростання її вартості не буде. У законі прописано дуже багато обмежень, тому, виходячи з низької доступності фінансових інструментів у країні, я не бачу підстав для високої активності відразу після старту ринку землі", — вважає Марія Колесник, заступниця директора ProAgro Group.

Втім, для покупців навіть добре, якщо гектари відразу ж не злетять у ціні. Адже їм вигідно придбати землю дешевше. Але з 2024 року, коли на ринок прийдуть великі агрохолдинги і почнуть оберемками згрібати угіддя, цінова ситуація може різко змінитися. І точно не на користь покупців. Тому в найближчі два роки ще є хороша можливість придбати агроугіддя, поки ціни не рвонули вгору.