COVID змусив. Як пандемія змінила ринок оренди житла в Україні

"Разом з дружиною і собакою породи хаскі ми переїхали до Києва на початку грудня минулого року. Шукали однокімнатну квартиру з можливістю відразу заселитися і були приємно здивовані великою кількістю варіантів у центрі міста за прийнятними цінами і з нормальним ремонтом — без радянських меблів, з якісною сантехнікою, побутовими приладами", — ділиться враженнями Денис Тищенко.

За кілька годин Тищенко з дружиною підібрали з десяток варіантів, які переглянули за два дні. Всі власники були готові прийняти їх з собакою, розбити страхову суму (за останній місяць оренди) на два платежі і поступитися в ціні близько 1 тис грн (не менше 10%).

"Пандемія не дає орендодавцям вийти на показники по доходах, як у 2019 році, але у них зʼявилася мотивація покращувати своє житло за рахунок ремонту, нових меблів і побутової техніки, щоб витримувати конкуренцію. Це грає на руку орендарям", — підмічає тенденцію Богдан Маковецький, столичний ріелтор.

Оренда житла та коронавірусні гойдалки

Ринок оренди житла у 2020 році чуйно реагував на введення та послаблення карантину. За інформацією Ірини Луханіної, директора АН Best & Seller, з квітня по червень 2020 року у період жорсткого локдауну оренда квартир подешевшала на 5-20%.

"Найбільш помітно ціни пішли вниз у бізнес- і преміум-сегментах, — продовжує Богдан Маковецький. — Наприклад, до мене звернувся клієнт, який здає в оренду трикімнатну на Липках [найпрестижніший район столиці. — Ред.]. До пандемії оренда цієї квартири коштувала $2 тис на місяць, зараз же важко знайти орендаря і за $1 тис". У класах економ і комфорт ціни знизилися до 30%.

У другому півріччі 2020 року опитані Фокусом експерти підмітили пожвавлення ринку, що було повʼязано з відновленням бізнес-активності та поверненням до столиці основних орендарів житла — студентів, найманих працівників магазинів, ресторанів, офісів. Як зазначає Олена Біберова, генеральний директор АН "Благовіст", в цей період орендні ставки на житлову нерухомість виросли приблизно на 10-30% залежно від обʼєкта, практично досягнувши рівня січня 2020 року. Ближче до кінця 2020 року ціни на оренду виросли знову.

"Орендувати квартиру в столиці за останні півроку стало дорожче, — повідомляють аналітики OLX. — Житло в середньому піднялося в ціні на 11%. Однушки в Києві подорожчали до 10 тис грн на місяць, двокімнатної — до 15 тис грн., Трикімнатні — до 25 тис рн".

За спостереженнями експерта ринку нерухомості Вікторії Берещак, однокімнатні квартири в будинках старої споруди у спальному районі зараз здають в оренду за 7,5-8 тис грн. Піша доступність метро збільшує цінник на 1-3 тис грн. А в новобудовах у прицентральних районах з якісним ремонтом і дизайн-проектом ціна оренди зростає до 10-13 тис грн.

"Що їм потрібно" і скільки коштує зняти квартиру в Україні?

Як би не змінювалися переваги орендарів, найзатребуваніший сегмент залишається незмінним: невеликі квартири з ціною оренди не вище 15 тис грн. Традиційно високим попитом в столиці користуються Оболонь, Дарниця, Осокорки, Позняки, Голосіївський, Печерський і Шевченківський райони. За спостереженнями Ірини Луханіної, Голосіївський став фаворитом у орендарів — там в безпосередній близькості від центру за відносно невисоку плату (від 10 тис грн на місяць) Можна орендувати квартири у нових будинках з розвиненою інфраструктурою поблизу від мальовничих парків, озер та зон відпочинку. При цьому престижні новобудови Печерського району користуються підвищеним попитом у "золотої молоді", топ-менеджерів, керівників середньої ланки і представників богеми.

Невеликі недорогі квартири орендарі розбирають немов гарячі пиріжки.

"Однокімнатні та двокімнатні квартири економ-сегменту за ціною до 7,5 тис грн на місяць здаються за пару днів, дорожчі, за 22-30 тис грн на Печерську, в центрі або Шевченківському районі, — за місяць, трикімнатні — за два-вісім тижнів, — розповідає Ірина Луханіна. — Найдовше — від одного до трьох місяців — доводиться шукати орендарів для елітного житла вартістю від 60 тис грн на місяць".

Як зазначає фахівець з нерухомості міжнародної мережі RE/MAX Михайло Артюхов, квартири в центрі столиці вартістю від $1,5 (42 тис грн) на місяць складно здаються в оренду, оскільки їхня цільова аудиторія тепер воліє орендувати заміське житло.

На думку Богдана Маковецького, складно здати в оренду багатокімнатні квартири у старому житловому фонді через високі комунальні витрати. Крім того, новий житловий фонд залучає орендарів однорідним соціальним оточенням, свіжою вхідною групою, закритою територією, інфраструктурою. За кращу якість життя клієнти готові платити більше. Як зазначає Маковецький, одиничка в новобудові може здаватися в оренду за 12 тис грн, а через 100 м у старому будинку — за 7 тис грн.

За словами Вікторії Берещак, популярною стала оренда за принципом "0 км", коли робоче місце, дитячі сади і школи, куди ходять діти, супермаркети, клініки, магазини, заклади для дозвілля розташовані в пішій доступності від житла.

"Набирає популярності і оренда житла декількома людьми в складчину — наприклад, трикімнатної квартири з поділом витрат на оренду і комунальні платежі на всю компанію. Інтерес до такого формату оренди в Києві за другий-третій квартали 2020 року зріс на 17% і продовжить йти вгору", — розповідає Берещак.

Ажіотажу навколо оренди квартир немає

Судячи з активності на порталі OLX, в містах-мільйонниках, як і в столиці, попит на довгострокову оренду житла пожвавився з другого півріччя 2020 року. Зокрема, в Дніпрі кількість відгуків на оголошення збільшилася на 12-19%, залежно від типу житла. Найбільше цікавилися однокімнатними. Активність орендарів в Одесі теж зросла на 5-14%, в Харкові — на 17-46%, у Львові — на 30-36%. При цьому угоди практично у всіх містах почали укладати на кілька днів швидше.

Ціна оренди в містах-мільйонниках змінювалася різноспрямовано через місцеву специфіку. Наприклад, в Дніпрі, згідно зі статистикою OLX, за останні шість місяців ставки не змінилися. Однокімнатні у цьому місті в середньому здають за 6 тис грн, двушки — за 8 тис грн, троячки — за 9,5 тис грн. Обсяг пропозиції житла для здачі в оренду стабільний, тобто вибір є, а ажіотажу (підвищеного попиту) не спостерігається.

Власники житла бачать, як змінилися ціни, стають поступливішими, готові давати знижки новим орендарям

У Харкові така ж історія. Вартість оренди зупинилася на рівні 6 тис грн для однокімнатних, 8 тис грн для двокімнатних, 10 тис грн — для трикімнатних квартир. При цьому кількість вільного житла під оренду помітно зросла: пропозиція однокімнатних квартир з липня по грудень збільшилася на 12%, двокімнатних — на 19%.

"У липні — вересні порядок цін на довгострокову оренду житла в Харкові був вище на 1-1,5 тис грн через наплив студентів з інших міст та країн, — уточнює Юлія Парщик, виконавчий директор харківського агентства нерухомості "Місто". — Але до кінця року ціни почали знижуватися через перехід вузів на навчання онлайн. Тоді багато студентів поїхали додому, звільнивши велику кількість квартир". Співрозмовниця Фокуса не виключає, що у випадку повернення студентів до аудиторій в Харкові можливе невелике підвищення вартості оренди.

За даними OLX, на ринку довгострокової оренди Львова у другому півріччі 2020 року однокімнатні здавали в середньому за 7 тис грн, двокімнатні — за 8,5 тис грн, трикімнатні — за 10 тис грн на місяць. За словами Вікторії Берещак, довготривала оренда житла у Львові у 2020 році в середньому подорожчала на 3-7% через попит з боку застряглих в Україні заробітчан.

В Одесі ж у другому півріччі 2020 року також ще підмічається зростання вартості оренди трикімнатних на 16%, до 11,6 тис грн, двокімнатних — на 4%, до 8,3 тис грн. (Дані OLX). Однокімнатні, якими в Одесі орендарі цікавляться найчастіше, в середньому здаються за 6,6 тис грн.

Торг доречний. Як і який дохід можна отримувати від здачі квартири?

Через карантинні відпустки за свій рахунок, простої бізнесу і звільнення у багатьох орендарів у 2020 році впали доходи. Тому їм довелося домовлятися з власниками житла про знижки або шукати нове житло. Відповідно, орендодавці в будь-якому випадку отримали менше, ніж планували.

"Власники житла бачать, як змінилися ціни в оголошеннях, і стають поступливішими — з новими орендарями домовляються про знижки в середньому на півроку, мешканцям дають можливість платити менше або з відстрочкою. Всі розуміють, що пошуки нового орендаря можуть тривати до декількох місяців і краще отримувати менше, але стабільно, ніж дозволити квартирі простоювати", — говорить Богдан Маковецький.

За словами Ірини Луханіної, орендодавці йшли на компроміс і надавали на місяці карантину дисконт від 30 до 70%, оплачували рівними частинами з орендарями вартість опалення, переносили виплату гарантійної суми за два місяці, включали комунальні платежі в ціну оренди.

"Днями я надав нову знижку до літа одному з орендарів на 1,5 тис грн, знизивши платіж з 9 тис грн до 7,5 тис грн. Я б міг змінити мешканців, але новим орендарям зараз навряд чи б вдалося здати квартиру дорожче 7,5-8 тис грн", — розповідає Фокусу підприємець з Києва, який здає в оренду кілька квартир. За його словами, на поступки зараз йде більшість орендодавців, але влітку він сподівається здати квартиру на кращих умовах.

Як одну з тенденцій ринку Михайло Артюхов називає скорочення середнього терміну договору оренди житла до шести місяців. За його спостереженнями, ротація орендарів зросла у кілька разів, що пояснюється можливістю вибирати інше житло вищої якості і на кращих умовах. З іншого боку, орендодавці не налаштовані фіксувати низькі ціни надовго.

"Кількість орендарів не зменшилася, але через кризу люди стали уважніше ставитися до умов проживання, за які повинні щомісяця віддавати хороший шматок зарплати", — розповідає Катерина Мельник, фахівець з комунікацій з Києва, яка у розпал карантину переїхала в нову орендовану квартиру.

Нові віяння: як змінюватиметься ціна на оренду у 2021 році і від чого це залежить?

Для ринку нерухомості 2021 рік почався з традиційного новорічно-різдвяного затишку. Кожен, хто планував орендувати житло, постарався зробити це в першій половині грудня. За словами Ірини Луханіної, в цей період власники житла, що підігрівалися інформацією про посилення карантину з 8 січня 2021 року давали відмінний дисконт.

Подальший розвиток ситуації багато у чому залежить від пандемії і, як наслідок, рівня ділової активності.

"Якщо в Києві не введуть повторно жорсткий карантин, до середині квітня 2021 року вартість оренди зросте на 5-7% порівняно з груднем 2020-го, — каже Ірина Луханіна. — При найгіршому сценарії (загостренні епідемії і введенні тривалого карантину) ціни підуть вниз через зниження попиту".

Богдан Маковецький навесні 2021 року прогнозує зростання вартості оренди житла на 15%. Однак ця тенденція торкнеться далеко не всього житлового фонду. Преміум-і бізнес-клас навряд виростуть в ціні. А власники житла радянської споруди через зниження попиту і зовсім будуть змушені урізати свої апетити.

"З початку лютого орендодавцям з порожніми квартирами доведеться йти на знижки, щоб заманити покупця, і в першому — на початку другого кварталу можливе незначне просідання орендних ставок, — ділиться своїм прогнозом експерт Вікторія Берещак. — Але якщо жорсткий карантин більше не передбачається і економічна активність буде відновлюватися, вже до кінця весни можливе підвищення ставок на оренду квартир". За оцінкою співрозмовниці Фокуса, при реалізації такого сценарію до кінця 2021 року середньозважена ціна довгострокової оренди в Києві може вирости на 5-7%. Крім попиту додатковий тиск на ціни буде надавати прискорена інфляція.