Отримати ключі. Як новий закон про гарантії обіцяє допомогти покупцям квартир

Три роки тому Україну сколихнув так званий "кейс компанії "Укрбуд". Тоді з'явилася інформація, що будівництво понад 20 об'єктів компанії зупинено, а 13 тисяч інвесторів опинилися у пастці невідомості. Пізніше частину об'єктів почала добудовувати відома компанія "Київміськбуд".

Як повідомляє "Інтерфакс-Україна", ХК "Київміськбуд" із 18 прийнятих на добудову житлових комплексів "Укрбуду" вже повністю або частково ввела в експлуатацію десять, а ще два на завершальній стадії. Окрім згаданої, до закінчення будівництва будинків "Укрбуду" підключилися й інші забудовники — зокрема Perfect Group, "Інтергал-Буд". Тобто, в результаті для інвесторів цього проблемного забудовника історія завершилася (або незабаром завершиться) ключами та заселенням у куплену квартиру.

А ось для тисяч інших покупців квартир у новобудовах все склалося менш райдужно. У прокуратурі — сотні справ щодо шахрайства на ринку будівництва житлової нерухомості. Варто лише згадати історію скандально відомого Анатолія Войцеховського, який продав квартири у понад 20 новобудовах, а потім втік, і 15 тисяч покупців не побачили ні своїх грошей, ні нових квартир.

Що й навіщо змінює новий закон про гарантії

Зазначені проблеми на ринку будівництва житла призвели до появи законодавчих змін. 15 серпня ВРУ ухвалила законопроєкт №5091 "Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть збудовані в майбутньому", а 8 вересня закон було повернуто до парламенту за підписом президента. Закон повністю набуде чинності 10 жовтня.

У пояснювальній записці до закону сказано, що замовник будівництва може вводити в оману потенційних інвесторів щодо важливих для них відомостей.

"За відсутністю зазначеної інформації інвестор не може якісно та повною мірою оцінити ризики, пов'язані з інвестуванням у той чи інший об'єкт будівництва. Також інвестор позбавлений реальної можливості контролювати діяльність замовника будівництва. Внаслідок відсутності прозорого механізму державної реєстрації прав на нерухомість, що будується , неможливо достовірно без допомоги забудовника визначити обсяг залучених ним для будівництва об'єкта коштів та обсяг прав третіх осіб щодо об'єкта чи житлових/нежитлових приміщень у ньому. У зв'язку з недосконалістю законодавчого регулювання інвестори довго не можуть ні отримати у власність об'єкти нерухомого майна, ні повернути кошти, залучені до будівництва таких об'єктів", — вважають автори проєкту.

"Закон стосується майбутніх об'єктів нерухомості: житлових та нежитлових приміщень (наприклад, квартир, комерційних приміщень, гаражних боксів, машиномісць), які купують інвестори. Останні є фізичними та юридичними особами — майбутніми власниками таких приміщень (покупцями), які оформлять право власності на нерухомість після введення будівництва в експлуатацію. Метою закону є удосконалення захисту прав інвесторів", — каже Олександр Місяць, молодший юрист компанії Kinstellar.

Адвокат юридичної фірми "Ілляшев та Партнери" Дмитро Груба повідомив Фокусу, які найголовніші зміни вносить ухвалений законопроєкт №5091. На його думку, такими змінами можна вважати:

• появу нових об'єктів цивільних прав, зокрема майбутнього об'єкта нерухомості;
• запровадження процедури реєстрації у Державному реєстрі прав на нерухоме майно спеціального майнового права на об'єкти незавершеного будівництва та майбутні об'єкти нерухомості;
• запровадження гарантійної частки, яка, на думку авторів законопроєкту №5091, має сприяти успішному завершенню будівництва. Під гарантійною часткою мається на увазі сукупність майбутніх об'єктів нерухомості, які не можуть бути продані до прийняття об'єкта в експлуатацію.

Чим корисний закон про гарантії покупцям квартир від забудовника

Серед важливих змін, які вводить законопроєкт №5091, — реєстрація спеціального майнового права на квартиру, що будується.

"Раніше забудовник після отримання дозволу на проведення будівельних робіт відразу починає продаж "майнових прав" і будує об'єкт нерухомості на власний розсуд, аж до моменту введення будинку в експлуатацію, коли державні органи контролю перевіряють, чи дотримувався забудовник усіх норм законодавства та власного проєкту. З прийняттям закону №5091 у забудовника (замовника/девелопера) з'явився обов'язок реєстрації спеціального майнового права на майбутній об'єкт нерухомості та всіх змін, що відбуваються з цим об'єктом (зміни до проєктної документації, купівлі-продажу, обтяження). (квартири, нежитлового приміщення, машиномісця тощо) не може бути продано", — пояснив Фокусу керівний партнер, адвокат юрфірми Totum LF Юрій Хапко.

За його словами, тепер звичні покупцям інвестиційні, попередні договори залишаться в історії. Це спростить процедуру вибору способу купівлі об'єкта незавершеного будівництва. А після введення будинку в експлуатацію право власності на особу, на кого зареєстроване спеціальне право на майбутній об'єкт нерухомості, оформляється автоматично.

"Якщо раніше на всіх покупців чекала двоетапна модель купівлі-продажу, спочатку укладання договору із забудовником до моменту введення будинку в експлуатацію (інвестування), а вже після введення в експлуатацію сама купівля-продаж, що тягло за собою витрату часу, а іноді і додаткових грошових коштів, то відповідно до закону №5091 купівля-продаж відбувається один раз. Законом чітко закріплені вимоги до суттєвих умов договору, які дисциплінують недобросовісних замовників/девелоперів, які зловживають своїм правом на написання договору "під себе" без дотримання інтересів покупця", — вважає Юрій Хапко.

Важливо й те, що після набрання чинності законом про гарантії зареєструвати об'єкт нерухомості та вести продаж у ньому квартир забудовник зможе лише за наявності прав на землю та дозвільних документів на будівництво.

"Це однозначно плюс, але не варто розслаблятися, адже ніхто не гарантує, що права на землю або дозвільні документи не будуть скасовані в майбутньому, а отже, як і раніше, слід ретельно перевіряти компанію перед укладенням договору із забудовником", — зазначає Дмитро Груба.

Олександр Місяць додав: під час проведення якісної перевірки майбутнього об'єкта нерухомості ризик "шахрайства" значно зменшиться, враховуючи низку ухвалених у законі змін.

"Закон встановлює, що для здійснення продажу майбутньої нерухомості забудовник повинен володіти землею та необхідними дозвільними документами на зупинене будівництво. Це не було врегульовано раніше і, за деяких винятків, порушення будь-якої складової цієї вимоги не перешкоджало здійсненню продажів. Зараз, якщо роботи зупинено уповноваженим органом, продажі заборонені", — каже Олександр Місяць.

На його думку, закон виключить можливість продажу нерухомості, коли забудовник не має дозвільних документів або укладає договори подвійного продажу тих самих квартир, як було, наприклад, у випадку "Еліта-Центром" та "Укогруп".

Нотаріус не засвідчить договір без необхідних дозвільних документів на будівництво, унікальні записи про кожну майбутню квартиру будуть утримуватися в Реєстрі, і актуальна інформація про забудовника буде доступна на його вебсайті. Крім того, можливість обману запобігатиме тому, що закон суттєво вдосконалює інформування інвесторів: зміняться правила реклами та ознайомлення з дозвільними документами", — підкреслив юрист.

Не все так гладко. У чому головне розчарування від ухваленого закону про гарантії

Незважаючи на анонсовану "революцію" в питанні прав інвесторів, насправді юристи вважають, що ухвалений закон створює фасад, але грішить відсутністю фундаменту, адже сказати, що він ліквідує можливість забудовників будувати шахрайські схеми, неможливо. Тобто якщо забудовник збере кошти інвесторів і зникне з ними, то закон №5091 та зазначені в ньому норми інвестору не допоможе повернути втрати. Крім того, у законі йдеться про нові об'єкти, а на ті, що вже будуються, він не поширюється.

"Закон не поширюється на вже існуючі правовідносини та будівництво, яке вже продовжується, тому ці проєкти мають завершуватися за старими правилами. А в умовах війни та економічної кризи саме на них першими можуть виникнути проблеми", — попереджає Іван Бабаєв, адвокат Адвокатського об'єднання Legal Strategy.

Також, на жаль, закон не гарантує відсутність корпоративних конфліктів забудовника, як було, наприклад, у випадку зі згаданим "Укрбудом". Є й інші невирішені проблеми.

"У документі прописано обов'язок забудовника щодо підключення закінченого будівництвом об'єкта до інженерних мереж на постійній основі, проте не вказано терміни, що дозволяє затягувати їх з боку забудовника. Залишається проблема порушення термінів введення в експлуатацію, які для забудовника залишаються орієнтовними. Також залишаються не вирішеними проблеми напрями коштів, залучених від інвесторів житлового будівництва, не за цільовим призначенням та прийняттям забудовником на себе зобов'язань, які він не може виконати", — перерахував мінуси закону №5091 Олександр Місяць.

Іван Бабаєв каже, що модель реєстрації спеціальних прав на "майбутній об'єкт нерухомості" не може сама по собі гарантувати завершення будівництва. "Цей механізм повинен убезпечити від подвійного продажу одного і того ж об'єкта, адже всі вони будуть в електронному реєстрі. Але реєстрація не означає, що об'єкт будується цілком законно, адже законність видачі містобудівних умов та обмежень, дозволи на будівництво може бути оскаржена в суді, та документи скасовані", — розмірковує Іван Бабаєв.

Виходить, що незважаючи на об'ємну кількість новацій, закон №5091 не вирішує головної проблеми — не може повністю захистити інвестора від шахрайських схем на ринку будівництва.

"На мою думку, найкращим варіантом забезпечення прав інвесторів стало б страхування відповідальності забудовника за майбутній об'єкт будівництва на користь інвестора. У такому разі інвестор почуватиметься впевненіше і зможе з високою ймовірністю розраховувати на отримання відшкодування вкладених у будівництво коштів", — пояснив Дмитро Груба.

Юрій Хапко вважає, що головною прогалиною у прийнятому законі є відсутність додаткових вимог до замовника/девелопера (наприклад, існуючих для банківських та фінансових установ), відсутність механізму реального контролю за цільовим використанням грошей на будівництво.

"Відсутня серйозна відповідальність за порушення вимог цього закону. Відсутній механізм виходу із ситуації, коли забудовник не може добудувати об'єкт нерухомості, і це стане чи не головним каменем спотикання у впровадженні цього закону. Необхідне введення особистої відповідальності керівництва замовника/девелопера щодо зобов'язань перед клієнтами, запровадження інституту страхування ризиків недобудованих об'єктів нерухомості чи значних порушень термінів такого будівництва", — прокоментував Юрій Хапко.

У результаті, на думку юристів, найсуттєвішою зміною, яку передбачили депутати в новому законі про гарантії, є визначення "гарантійної частки" у будівництві. Тобто законом передбачено певний обсяг квартир, які не можна реалізовувати до завершення будівництва.

"У разі неспроможності забудовника довести проєкт до завершення ця нереалізована нерухомість має допомогти новому забудовнику отримати гроші для завершення будівництва. І це єдине нововведення, яке хоч якось відповідає основній меті законопроєкту — захистити покупця", — резюмував Іван Бабаєв.