Україна без хрущовок. Чи будуть примусово з них виселяти і яку нададуть компенсацію

В Україні на другий рік повномасштабної війни ЗМІ знов почали обговорювати розселення й знесення хрущовок. Подібна інформаційна хвиля здійнялася через появу в порядку денному дев’ятої сесії Верховної Ради законопроєкту №6458 "Про здійснення комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду" у другому читанні. Це означає, що до липня 2023 року включно парламент має розглянути цей документ. Нагадаємо, за основу його прийняли вже під час повномасштабної війни — у вересні 2022 року.

Здавалося б, коли в країні палає велика війна й тисячі багатоквартирних будинків зруйновані або пошкоджені ворогом, реконструкція застарілого житлового фонду точно не на часі. Але, з іншого боку, актуалізація цієї ініціативи може свідчити про те, що проблеми зі старою забудовою можуть вирішуватись комплексно під час повоєнної відбудови України. Адже замість точкової реконструкції ушкоджених хрущовок більш доцільним виглядає будівництво на їх місці житлових комплексів, які відповідають сучасним стандартам.

Оцінимо масштаб проблеми. Як вказують автори у пояснювальній записці до законопроєкту, згідно з даними органів місцевого самоврядування, станом на 2019 рік в Україні налічувалось понад 30 тис. багатоквартирних житлових будинків, які належать до застарілого житлового фонду, а саме:

• старіше 1919 року: 7646 (зокрема, 58 аварійних);
• 1920-1953 років: 9693 (45 аварійних);
• 1954-1969 років: 7192 (40 аварійних);
• 1970-1989 років: 5364 (24 аварійні)
• 1990-2010 років: 785.

Саме хрущовки будувалися з 1959 по 1985 роки. Тобто, відповідь на питання, скільки в Україні хрущовок — не менше 10 тис., виходячи з наведеної вище статистики. При цьому, кількість аварійних будинків в Україні — 167.

Коли знесуть хрущовки. Чи варто планувати реконструкцію застарілого житла під час війни

Ганна Мурашенко, співзасновниця фонду YOUkraine та Будівельної бізнес-асоціації, уточнює, що питання комплексної реконструкції застарілого житлового фонду саме зараз ініціювала депутатка Олена Шуляк, яка відповідає за профільний комітет, й головним її меседжем стало те, що на законодавчому рівні досі не закріплені механізми, які дозволяють реалізовувати програми реконструкції.

"В законопроєкті розглядається кілька категорій — застарілий фонд, комплексна реконструкція, модернізація, і я думаю, що до цього переліку додасться й зруйнований житловий фонд, адже зараз це дуже актуально, і тоді йтиметься саме про відбудову. Тому що поки ніхто не розуміє, як, за чиєю участю й за які кошти вона має відбуватися", — коментує Мурашенко.

"Це колосальна проблема для країни й в умовах повномасштабної війни, коли зруйновано понад 23 млн кв м житла, держава у питаннях повоєнної відбудови має мислити системно й виважено. Саме тому, гадаю, законопроєкт №6458 пропонує підійти до процесу максимально комплексно й створювати не просто аналоги типових проєктів за принципом радянських часів, а нові поліфункціональні центри тяжіння", — коментує Олександр Насіковський, співзасновник і керівний партнер групи компаній DIM.

Зі свого боку, Володимир Семенцов, співзасновник та керівний партнер компанії INSPI Development вважає, що сьогодні з оглядом на продовження війни актуальність цього законопроєкту є суперечливою, хоча формування законодавчої бази для вирішення проблем застарілого фонду є необхідним і важливим кроком, який матиме великий вплив на гармонійний розвиток міст країни після закінчення війни.

Семенцов називає перелік нагальних питань, які треба подужати до початку реконструкції застарілого житла:

• підрахунок заподіяної війною шкоди, створення плану відновлення країни;
• побудова заново таких міст, як Маріуполь, Бахмут, Сєвєродонецьк та ін;
• покрокове створення нового ринку нерухомості — запуск містобудівної реформи не на папері, а в конкретних кейсах забудовників, затвердження генпланів міст, які будуть враховувати плани щодо застарілих кварталів й унеможливлять створення на їх місті нових "гетто" з транспортними й інфраструктурними проблемами;
• доведення ефективності механізму відшкодування за пошкоджене і зруйноване майно під час війни.

Тобто, вочевидь, йдеться про перспективу щонайменше 5-10 років. Так, Дмитро Навроцький, адвокат, керівний партнер Адвокатського об’єднання "Сенсум", прогнозує, що реалізація цього закону, якщо він буде прийнятий, відбуватиметься вже після закінчення воєнного стану з відтермінуванням на 3-4 роки, необхідних для узгодження робочих проєктів та формування маневреного житлового фонду. На думку співрозмовника Фокусу, завадити реалізації ініціативи здатні такі фактори:

• брак коштів і належного фінансування;
• відсутність вільних коштів в інвесторів-забудовників або їх банкрутство;
• складна та довготривала бюрократична процедура погодження проєктів.

Розсели, якщо зможеш. Що чекає на мешканців застарілої забудови

"Будь-яка реконструкція, згідно з документом, має відбуватися за певним алгоритмом: на основі Генпланів територій органи місцевої влади мають ухвалити рішення, де, коли і в якому обсязі проводити реконструкцію, яка може передбачати, зокрема, повне знесення будинків. Далі мають розроблятися програми реконструкції, проводитися громадські слухання, на яких ключовими питаннями стануть компенсація та механізм відселення", — пояснює процедуру Володимир Семенцов.

Найболіснішим питанням у контексті реконструкції застарілих кварталів є вирішення долі існуючих мешканців. В законопроєкті пропонується такий алгоритм дій:

• власники житла підписують договір із забудовником та отримують об’єкт в маневреному житловому фонді;
• відселення відбувається після підписання договору з кожним власником, в якому він підтверджує свою згоду;
• розгляд питання про відчуження земельних ділянок припиняється автоматично, якщо 25% власників не надають згоди.

"В цьому аспекті, безперечно, можуть виникнути труднощі на практиці, — вважає Олександр Насіковський. — Попередня просвітницька робота зі страхами, незнанням і побоюваннями критичної маси людей лягає на плечі держави і девелоперів й потребуватиме залучення мешканців, зацікавлених у реновації свого житла. Бо тільки в межах публічного обговорення можливе досягнення консенсусу".

Зі свого боку, Ганна Мурашенко вказує на суттєві ризики запропонованої процедури.

"Оскільки договір – домовленість сторін, то у разі незгоди на його виконання не буде і процесу відселення, навіть якщо за реконструкцію проголосувала більшість власників [від 75%], — уточнює співрозмовниця Фокусу. — Тобто, незгода на відселення навіть одного власника може заблокувати процес реконструкції будинку".

В такому разі справа має вирішуватися через суд. Але Дмитро Навроцький попереджає, що з урахуванням завантаженості судів, порядку ведення судових процесів й того, що спір буде стосуватися власників-фізосіб, можна прогнозувати, що розгляд таких спорів буде надовго затягуватися від чого страждатимуть як інвестори, так і інші співмешканці будинку.

Анатолій Перепельченко, адвокат, СЕО юридичної компанії "Приходько та партнери" додає, що у випадку, коли багатоквартирний будинок в установленому законодавством порядку визнають непридатним для проживання, виселення здійснюється в примусовому порядку. Але й у цьому випадку буде потрібне відповідне рішення суду.

"Це нівелює випадки блокування процесу відселення, однак створює ризики судових тяганин, коли власники чи орендарі будуть оскаржувати рішення судів про примусове виселення й процеси знесення й реконструкції будуть затягуватись", — узагальнює Перепельченко.

Олександр Насіковський підкреслює, що, відповідно до законопроєкту №6458, люди мають отримати рівноцінне за площею житло в новому житловому фонді, й документ забороняє примушувати власника доплачувати за зайві метри. Тобто, якщо квартира відповідної площі в проєкті не передбачена, забудовник має надати більшу без доплати. Лише коли людина прагне поліпшити житлові умови, різницю у вартості необхідно оплатити за ринковими цінами. При цьому, супутні витрати, як оплата нотаріальних послуг за посвідчення договору, лягають на органи місцевого самоврядування або девелопера-інвестора.

Володимир Семенцов уточнює, що в документі передбачені три варіанти вирішення ситуації з відселеними власниками:

• грошова компенсація за ринковими цінами;
• відселення [тимчасове] до маневрового фонду, якого на сьогодні майже немає;
• надання рівнозначного за площею помешкання в новому будинку в районі проведення реконструкції.

На думку Семенцова, спочатку буде варто реалізувати пілотний проєкт, щоб побачити всі не враховані в законопроєкті проблеми, оцінити ефективність інвестконкурсів і головне — можливості вирішення питання згоди з мешканцями застарілих будинків.

Кому цікаві хрущовки. Хто має платити за реновацію й чи погодяться на це забудовники

У законопроєкті №6458 йдеться про державно-приватне партнерство, у межах якого органи місцевого самоврядування на договірних умовах надають землю під реновацію забудовнику-інвестору й частково фінансують проєкт за бюджетний рахунок.

Обрати забудовника органи місцевого самоврядування мають у процесі відкритого конкурсу, у якому можуть взяти участь гравці ринку, які відповідають таким вимогам:

• наявність маневреного житлового фонду для відселення людей на період реконструкції;
• наявність досвіду в будівництві;
• чітко визначені терміни нового будівництва та технічні характеристики об’єктів;
• участь у створенні соціально-побутових та інженерно-транспортних об’єктів інфраструктури спільно із місцевою владою.

За словами Володимира Семенцова, механізм проведення органами місцевої влади інвестиційних конкурсів поки є незрозумілим, й не можна заперечити, що перемога дістанеться "своїм" компаніям, які зрештою не зможуть виконати конкурсні умови.

Ще одне питання — наскільки цікава участь у таких конкурсах самим інвесторам. Наприклад, у Києві великим компаніям, скоріше за все, було б вигідно позмагатися за ласий шматок землі під забудову з готовою інфраструктурою (електро- та водопостачання), звичайно, якщо місцева влада владнає питання згоди мешканців. А от у невеликих містах готових до подібних проєктів інвесторів може і взагалі не бути.

"Такі проєкти — величезний виклик для будь-якої компанії, незалежно від досвіду та експертизи. Бо з одного боку, треба грамотно й ефективно переформатувати територію, щоб вона стала комфортною і безпечною для життя, а з іншої — переконати громадськість, що твоя мета — комплексний розвиток і ефективна експлуатація ділянки в межах інтересів мешканців, а не бажання витиснути з неї останній економічний зиск", — пояснює Олександр Насіковський.

Співрозмовник Фокусу додає, що девелоперу легше заходити на вільну ділянку і будувати з нуля, адже у випадку з реновацією витрати зростають мінімум на 20-30% через такі додаткові роботи:

• заміна застарілих інженерних комунікацій;
• знесення будівель й розчищення майданчика;
• вивезення та утилізація будівельного сміття.

Але з іншого боку, Насіковський вказує на колосальний брак вільних земельних ділянок, тим більш — економічно привабливих та придатних для комплексної забудови. Й у цьому контексті проєкти реновації постають у новому світлі.

"В законі прописано, якщо зношені понад 60% техніко-експлуатаційних показників, квартали мають бути знесені, а на їхньому місці побудовані нові об’єкти й це має бути вигідним для забудовників", — продовжує Ганна Мурашенко. Як приклад співрозмовниця Фокусу наводить практику Ізраїлю де замість одного квадратного метру старого житлового фонду при реновації створюється біля п’яти квадратних метрів нового фонду.

На думку Володимира Семенцова, більшість компаній будуть зацікавленні саме в знесенні застарілого житла, а не його оновленні, при цьому реконструкції підлягатиме вся дотична інфраструктура і інженерні комунікації.

"Для громадян головний ризик полягатиме у фінансових можливостях забудовників виконати взяті на себе зобов’язання, — попереджає Семенцов. — Тому важливо, щоб напередодні на ринку нормально запрацювали фінансові, страхові і кредитні інструменти, які розширять можливості девелоперів. Бо йдеться про величезні суми, якими навряд чи навіть найбільші компанії зараз можуть похизуватися, тоді як бюджетне фінансування програм з реконструкції — річ досить дискусійна і вельми непрозора".