Гроші або квартира. Коли в Україні виплачуватимуть компенсації за зруйноване житло

Верховна рада ухвалила 23 лютого законопроект №7198 "Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених військовою агресією РФ", а 17 березня документ підписав президент. У пояснювальній записці до законопроекту йдеться, що проект закону розроблено з метою забезпечення компенсації громадянам України за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених військовою агресією Російської Федерації; збору інформації для майбутніх позовів держави Україна до Російської Федерації у зв’язку з військовою агресією РФ. Законом передбачено, що протягом одного місяця з дня опублікування (тобто, до 20 квітня) Кабмін затвердить план заходів з реалізації закону, а протягом двох місяців з дня опублікування (до 20 травня) будуть прийняті усі нормативно-правові акти, необхідні для його реалізації.

Компенсація за зруйноване житло: хто може отримати та який формат такої допомоги

Відповідно до ухваленого ВРУ законопроекту №7198, компенсації за пошкоджене або зруйноване житло можуть отримати громадяни України, а саме:

• власники пошкоджених/знищених квартир, інших житлових приміщень, приватних, садових та дачних будинків,
• замовники будівництва, власники спеціального майнового права або особи, які здійснили інвестування/фінансування в об’єкт житлового будівництва, який не був прийнятий в експлуатацію, але в якому на момент знищення/пошкодження були зведені несучі та зовнішні конструкції та щодо якого було отримано право на виконання будівельних робіт,
• члени житлових кооперативів, які викупили житло, але не оформили право власності на нього,
• спадкоємці вищезазначених категорій.

"Окрім цього, у разі пошкодження спільного майна багатоквартирного будинку право на отримання компенсації матимуть об’єднання співвласників багатоквартирних будинків, управителі багатоквартирних будинків, житлово-будівельні (житлові) кооперативи, які здійснюють утримання відповідних будинків. Кабінетом Міністрів України можуть визначатися додаткові категорії осіб, яким може надаватися компенсація за пошкоджені/знищені об'єкти нерухомого майна", — розповіла Фокусу Олена Кравцова, адвокат, керівник з практики нерухомості ЮФ Wolf Theiss.

Вона зазначила, що отримувачами компенсації не можуть бути особи, включені до відповідних санкційних списків та/або особи, які мають судимість за вчинення кримінальних правопорушень проти основ національної безпеки України, а також їх спадкоємці. І не передбачена можливість отримання компенсацій за знищене/пошкоджене майно юридичних осіб та нерезидентів (іноземців). Також закон не поширюватиметься на об’єкти, що на дату введення воєнного стану (24 лютого 2022 року) знаходилися на тимчасово окупованій території.

Цікаво, що компенсація за пошкоджене чи зруйноване житло може надаватися як у грошовому вигляді (кошти на поточний рахунок із спецрежимом використання для фінансування будівництва будинку), так і у вигляді фінансування придбання квартини, будинку садибного типу або дачі через використання наданого громадянам житлового сертифікату.

"Розмір компенсації за знищений об’єкт нерухомого майна визначається щодо кожного отримувача компенсації та кожного знищеного об’єкта нерухомого майна окремо, виходячи із загальної площі знищеного об’єкта нерухомого майна та вартості 1 квадратного метра площі знищеного об’єкта нерухомого майна. Визначення вартості 1 квадратного метра площі знищеного об’єкта нерухомого майна здійснюється у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України в "Порядку надання компенсації за знищені об’єкти нерухомого майна". Оплата різниці між фактичною вартістю об’єкта та вартістю, зазначеною у житловому сертифікаті, здійснюється отримувачем компенсації самостійно", — зауважила Ірина Смітюх, адвокат АО "Лещенко, Дорошенко і партнери".

А якщо сума нового житла, за яке сплачується компенсація через житловий сертифікат, буде нижчою за суму сертифікату, то відомості про різницю будуть обліковані у спеціальному реєстрі, а залишок суми надійде отримувачу у вигляді компенсації вже через механізм репарацій, тобто, коли Україна буде отримувати від РФ гроші на відшкодування збитків за знищені об’єкти нерухомого майна.

"Отримувач компенсації не має права відчужувати квартиру, інше житлове приміщення, будинок садибного типу, садовий або дачний будинок (у тому числі таке приміщення/будинок, що буде споруджений у майбутньому), придбані (у тому числі проінвестовані/профінансовані) ним з використанням житлового сертифіката, протягом п’яти років", — зазначила Ірина Смітюх.

Важливо, що у законопроекті вказується і про те, що отримувач компенсації (через механізм грошей на спецрахунку або механізм сертифікату) укладає договір про відступлення державі/територіальній громаді права вимоги до РФ щодо відшкодування збитків за знищений об’єкт нерухомого майна в обсязі отриманої компенсації у порядку, встановленому Кабміном. Тобто, коли держава в майбутньому отримуватиме репарації, то ці кошти будуть акумулюватися у державному бюджеті та спрямовуватись на інші видатки, а не на повторне покриття збитків тих, хто вже раніше отримав від держави компенсацію за зруйноване житло.

До речі, якщо житло не було знищене, але зазнало суттєвих пошкоджень, то власники можуть подавати заявки на оплату будівельних робіт та будівельної продукції. Порядок надання таких компенсацій повинен розробити та затвердити Кабмін, як було зазначено вище, впродовж двох місяців після опублікування закону (до 20 травня).

"Грошову компенсацію зможе отримати лише власник зруйнованого майна, а за пошкоджене майно передбачено компенсацію у вигляді фінансування відновлення пошкодженого об’єкта шляхом проведення будівельних робіт або надання будівельних матеріалів для них. Самостійно обирати варіант компенсації має лише власник знищеного приватного будинку, який може отримати житловий сертифікат на купівлю квартири чи будинку або грошову компенсацію зі спеціальним режимом використання для фінансування нового будівництва, а власники знищених квартир та інших житлових приміщень матимуть право одержати житловий сертифікат", — пояснила адвокат АО "Місечко та Партнери" Ірина Усіченко.

Подавати заявку на компенсацію мають право, згідно з проектом №7198, і ті, чия нерухомість знаходиться на тимчасово окупованій території (окупованій після 24.02.2022). Проте юристи сумніваються, що такі власники швидко зможуть отримати компенсації, адже проводити оцінку пошкоджень та визначати суму компенсації у випадку нерухомості на окупованій території складно. "Власники такого житла можуть подавати документа для отримання компенсації, а от отримати їх на практиці вони, скоріш за все, зможуть лише після деокупації", — зазначив Дмитро Груба, адвокат юридичної фірми "Ілляшев та Партнери".

Черга та комісія: якою буде процедура отримання компенсацій за пошкоджене чи зруйноване житло

Чітка процедура подачі заявок та отримання компенсацій за пошкоджене чи зруноване житло має бути розроблена Кабміном до 20 травня. Поки що юристи, опитані Фокусом, зазначають, що основні обов’язки в процесі надання компенсацій за знищене житло покладаються на органи місцевого самоврядування. Саме там буде спеціальні новостворені Комісії будуть здійснювати розгляд та ухвалення рішень про надання або ненадання такої компенсацій. Крім того, невідома станом на 31 березня і процедура оцінки вартості знищеного майна – цей порядок теж повинен розробити та затвердити Кабмін.

"Для отримання компенсації за знищене майно потрібно звернутися з відповідною заявою до Комісії з розгляду питань щодо надання компенсації. Така заява може бути подана Комісії під час дії воєнного стану та протягом одного року з дня його припинення або скасування на відповідній території, де знаходиться знищений об’єкт нерухомого майна, або в електронній формі — засобами Єдиного державного вебпорталу електронних послуг, або в паперовій формі — через центр надання адміністративних послуг, орган соціального захисту населення або нотаріуса", — каже Олена Кравцова. І додає: подача заяви про надання компенсації здійснюється незалежно від зареєстрованого місця перебування заявника або місця розташування знищеного майна. Заяву мають розглянути впродовж 30 днів, проте цей термін можуть подовжити ще на 30 днів, якщо знищене майно — в районі проведення бойових дій, в тимчасовій окупації, оточенні (блокуванні).

Скільки часу може пройти від моменту подачі заяви до отримання компенсації, поки точно невідомо, адже строк надання компенсацій не передбачений законом.

"Компенсація за пошкоджені/знищені об’єкти нерухомого майна надається у межах бюджетних асигнувань. Швидкість отримання компенсації буде залежати від багатьох факторів, наповненості державного бюджету, наявності затверджених місцевих програм компенсацій, обраного способу компенсації, логічно припустити, що в тих регіонах, де завдано більше збитків майну, процес надання компенсацій триватиме довше", — зазначає Ірина Смітюх.

За словами Олени Кравцової, згідно з законом, компенсації надаватимуться в межах бюджетних асигнувань, тобто за наявності грошових коштів, виділених на дані цілі. "Враховуючи поточний фінансовий стан держави, ми не очікуємо, що прийняття Закону призведе до швидкого отримання компенсацій заявниками. В кращому випадку, на нашу думку, процес видачі компенсацій може початися не раніше, ніж через півроку", — вважає Олена Кравцова.

Дмитро Груба додає: швидкість отримання компенсації буде залежати і від заявників, від того, наскільки якісно вони підготують документи, і від Комісії з розгляду питань щодо надання компенсації, від того, наскільки оперативно вона буде їх розглядати та чи не буде створювати штучні бюрократичні перепони.

Вочевидь, також надання компенсацій буде іти у порядку черги – це передбачено проектом №7198. Проте така черговість передбачена лише для компенсацій за знищені об’єкти. Крім того, у законі йдеться, що кожен населений пункт та кожна територіальна громада будуть мати окремі черги за кожним видом компенсації. Є також пріоритетні групи, які зможуть отримати компенсації за житло першочергово.

"Пріоритетне право на отримання компенсації за знищені об’єкти також передбачено законом і його, зокрема, мають учасники бойових дій, особи з інвалідністю внаслідок війни, особи, призвані на військову службу за призовом під час мобілізації, багатодітні сім’ї, особи з інвалідністю I та II груп тощо. Що важливо, скористатись пріоритетним правом на отримання компенсації можна буде лише раз", — пояснив Дмитро Груба.

Обмеження та недоробки: що не так із законом про компенсації за знищене війною житло

Загалом експерти позитивно оцінюють ухвалений парламентом законопроект №7198, адже документ дозволить українським громадянам, чиє майно постраждало внаслідок війни, отримати такі потрібні компенсації, а отже, і придбати нове житло, або ж відбудувати зруйновані приватні будинки. Але юристи вказують і на проблемні моменти цього закону.

За словами Ірини Усіченко, закон має деякі недоліки, а саме:

• так як цільове використання компенсації – це лише будівництво та придбання житла, то власники зруйнованих осель, що за час війни придбали інше житло або мали до цього інше власне житло та які можуть потребувати саме фінансової допомоги на побутові потреби (наприклад, здійснення ремонту такого іншого чино нового житла), не зможуть використати компенсації від держави саме на ці потреби;
• власники зруйнованих квартир не є претендентами на отримання коштів для фінансування будівництва власного будинку, навіть якщо у власності таких осіб є земельні ділянки, відведені для будівництва;
• власники житла, що на дату введення воєнного стану знаходились вже на окупованій території, взагалі не є претендентами на отримання компенсації за таким Законом, не вважаючи навіть на те, що таке житло могло бути зруйноване після 24 лютого 2022 року.

Ірина Смітюх також звертає увагу, що отримувач компенсації не має права відчужувати квартиру, інше житлове приміщення, будинок садибного типу, садовий або дачний будинок (у тому числі таке приміщення/будинок, що буде споруджений у майбутньому), придбані (у тому числі проінвестовані/профінансовані) ним з використанням житлового сертифіката, протягом п’яти років, що є втручанням у його право власності. "І такий цікавий момент: держава зобов’язується компенсувати вартість спільного майна багатоквартирного будинку, відмінне від земельної ділянки, тільки у разі його пошкодження, але не знищення", — зазначила Ірина Смітюх.

Олена Кравцова каже, що на даний момент порядок призначення та роботи Комісії з розгляду питань щодо надання компенсацій до кінця не зрозумілий. "Наразі виглядає так, що персональний склад Комісій затверджується виконкомом місцевої ради на власний розсуд, жодних вимог (в тому числі щодо доброчесності) до членів Комісій не встановлено. При цьому саме на Комісії покладається ключова роль в призначенні компенсацій. Тому відсутність чітких вимог до складу Комісій, порядку їх діяльності, процедури створення, відповідальності за порушення законодавства може призвести до зловживань та нести корупційні ризики. Поки що залишається сподіватися, що Кабінет міністрів врахує всі ці моменти в своїх підзаконних нормативних актах", — підсумовує Олена Кравцова.

А Дмитро Груба зауважує — головним та найскладнішим випробуванням для цього закону будуть гроші, адже недостатність фінансування в подібних випадках українці вже бачили неодноразово (на прикладі програм доступного житла, молодіжного кредитування тощо).