Деньги или квартира. Когда в Украине будут выплачивать компенсации за разрушенное жилье

Верховная рада приняла 23 февраля законопроект №7198 "О компенсации за повреждение и уничтожение отдельных категорий объектов недвижимого имущества в результате боевых действий, террористических актов, диверсий, вызванных военной агрессией РФ", а 17 марта документ подписал президент. В пояснительной записке к законопроекту сказано, что проект закона разработан с целью обеспечения компенсации гражданам Украины за повреждение и уничтожение отдельных категорий объектов недвижимого имущества в результате боевых действий, террористических актов, диверсий, вызванных военной агрессией Российской Федерации; сбора информации для будущих исков государства Украины к Российской Федерации в связи с военной агрессией РФ. Законом предусмотрено, что в течение одного месяца со дня опубликования (то есть до 20 апреля) Кабмин утвердит план мер по реализации закона, а в течение двух месяцев со дня опубликования (до 20 мая) будут приняты все нормативно-правовые акты, необходимые для его реализации.

Компенсация за разрушенное жилье: кто может получить и каков формат такой помощи

В соответствии с принятым ВРУ законопроектом №7198, компенсации за поврежденное или разрушенное жилье могут получить граждане Украины, а именно:

• владельцы поврежденных/уничтоженных квартир, других жилых помещений, частных, садовых и дачных домов;
• заказчики строительства, владельцы специального имущественного права или лица, осуществившие инвестирование/финансирование в объект жилищного строительства, который не был принят в эксплуатацию, но в котором на момент уничтожения/повреждения были возведены несущие и внешние конструкции и в отношении которого было получено право на выполнение строительных работ;
• члены жилищных кооперативов, выкупивших жилье, но не оформивших право собственности на него;
• наследники вышеупомянутых категорий.

"Кроме того, в случае повреждения общего имущества многоквартирного дома, право на получение компенсации будут иметь объединение совладельцев многоквартирных домов, управляющие многоквартирных домов, жилищно-строительные (жилищные) кооперативы, которые осуществляют содержание соответствующих домов. Кабинетом Министров Украины могут определяться дополнительные категории лиц, которым может предоставляться компенсация за поврежденные/уничтоженные объекты недвижимого имущества", — рассказала Фокусу Елена Кравцова, адвокат, руководитель по практике недвижимости ЮФ Wolf Theiss.

Она отметила, что получателями компенсации не могут быть лица, включенные в соответствующие санкционные списки и/или лица, имеющие судимость за совершение уголовных правонарушений против основ национальной безопасности Украины, а также их наследники. И не предусмотрена возможность получения компенсаций за уничтоженное/поврежденное имущество юридических лиц и нерезидентов (иностранцев). Также закон не будет распространяться на объекты, на дату введения военного положения (24 февраля 2022 года) находились на временно оккупированной территории.

Интересно, что компенсация за поврежденное или разрушенное жилье может предоставляться как в денежном виде (средства на текущий счет со спецрежимом использования для финансирования строительства дома), так и в виде финансирования приобретения квартиры, дома усадебного типа или дачи через использование предоставленного гражданам жилищного сертификата.

"Размер компенсации за уничтоженный объект недвижимого имущества определяется по каждому получателю компенсации и каждому уничтоженному объекту недвижимого имущества отдельно, исходя из общей площади уничтоженного объекта недвижимого имущества и стоимости 1 квадратного метра площади уничтоженного объекта недвижимого имущества. Определение стоимости 1 квадратного метра площади уничтоженного объекта недвижимого имущества осуществляется в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины в "Порядке предоставления компенсации за уничтоженные объекты недвижимого имущества". Оплата разницы между фактической стоимостью объекта и стоимостью, указанной в жилищном сертификате, производится получателем компенсации самостоятельно", — отметила Ирина Смитюх, адвокат АО "Лещенко, Дорошенко и партнеры".

А если сумма нового жилья, за которое платится компенсация через жилищный сертификат, будет ниже суммы сертификата, то сведения о разнице будут учтены в специальном реестре, а остаток суммы поступит получателю в виде компенсации уже через механизм репараций, то есть, когда Украина будет получать РФ деньги на возмещение ущерба за уничтоженные объекты недвижимого имущества.

"Получатель компенсации не имеет права отчуждать квартиру, другое жилое помещение, дом усадебного типа, садовый или дачный дом (в том числе такое помещение/здание, которое будет построено в будущем), приобретенные (в том числе, проинвестированные/профинансированные) им с использованием жилого сертификата, в течение пяти лет ", — отметила Ирина Смитюх.

Важно, что в законопроекте указывается и то, что получатель компенсации (через механизм денег на спецсчете или механизм сертификата) заключает договор об уступке государству/территориальной общине права требования к РФ по возмещению ущерба за уничтоженный объект недвижимого имущества в объеме полученной компенсации в порядке, установленном Кабмином. То есть, когда государство в будущем будет получать репарации, эти средства будут аккумулироваться в государственном бюджете и направляться на другие расходы, а не на повторное возмещение убытков тех, кто уже ранее получил от государства компенсацию за разрушенное жилье.

Кстати, если жилье не было уничтожено, но получило существенные повреждения, то владельцы могут подавать заявки на оплату строительных работ и строительной продукции. Порядок предоставления таких компенсаций должен разработать и утвердить Кабмин, как было сказано выше, в течение двух месяцев после опубликования закона (до 20 мая).

"Денежную компенсацию сможет получить только собственник разрушенного имущества, а за поврежденное имущество предусмотрена компенсация в виде финансирования восстановления поврежденного объекта путем проведения строительных работ или предоставления строительных материалов для них. Самостоятельно выбирать вариант компенсации должен только владелец уничтоженного частного дома, который может получить жилой сертификат на покупку квартиры или дома или денежную компенсацию со специальным режимом использования для финансирования нового строительства, а владельцы уничтоженных квартир и других жилых помещений будут иметь право получить жилищный сертификат", — пояснила адвокат АО "Мисечко и Партнеры" Ирина Усиченко.

Подавать заявку на компенсацию имеют право, согласно проекту №7198, и те, чья недвижимость находится на временно оккупированной территории (оккупированной после 24.02.2022). Однако юристы сомневаются, что такие владельцы быстро смогут получить компенсации, ведь производить оценку повреждений и определять сумму компенсации в случае недвижимости на оккупированной территории сложно. "Владельцы такого жилья могут подавать документы для получения компенсации, а вот получить ее на практике они, скорее всего, смогут только после деоккупации", — отметил Дмитрий Груба, адвокат юридической фирмы "Ильяшев и Партнеры".

Очередь и комиссия: какой будет процедура получения компенсаций за поврежденное или разрушенное жилье

Четкая процедура подачи заявок и получения компенсаций за поврежденное или разрушенное жилье должна быть разработана Кабмином до 20 мая. Пока юристы, опрошенные Фокусом, отмечают, что основные обязанности в процессе предоставления компенсаций за уничтоженное жилье возлагаются на органы местного самоуправления. Именно там специальные новосозданные Комиссии будут осуществлять рассмотрение и принятие решений о предоставлении или непредоставлении такой компенсации. Кроме того, неизвестна по состоянию на 31 марта и процедура оценки стоимости уничтоженного имущества – этот порядок тоже должен разработать и утвердить Кабмин.

"Для получения компенсации за уничтоженное имущество нужно обратиться с соответствующим заявлением в Комиссию по рассмотрению вопросов о предоставлении компенсации. Такое заявление может быть подано Комиссии во время действия военного положения и в течение одного года со дня его прекращения или отмены на соответствующей территории, где находится уничтоженный недвижимого имущества, либо в электронной форме — средствами Единого государственного вебпортала электронных услуг, либо в бумажной форме — через центр предоставления административных услуг, орган социальной защиты населения или нотариуса", — говорит Елена Кравцова. И добавляет: подача заявления о предоставлении компенсации осуществляется независимо от зарегистрированного места нахождения заявителя или местоположения уничтоженного имущества. Заявление должно быть рассмотрено в течение 30 дней, однако этот срок может быть продлен еще на 30 дней, если уничтоженное имущество — в районе проведения боевых действий, во временной оккупации, окружении (блокировке).

Сколько времени может пройти с момента подачи заявления до получения компенсации пока точно неизвестно, ведь срок предоставления компенсаций не предусмотрен законом.

"Компенсация за поврежденные/уничтоженные объекты недвижимого имущества предоставляется в пределах бюджетных ассигнований. Скорость получения компенсации будет зависеть от многих факторов, наполненности государственного бюджета, наличия утвержденных местных программ компенсаций, избранного способа компенсации, логично предположить, что в тех регионах, где нанесено больше ущерба имуществу, процесс компенсации будет длиться дольше", — отмечает Ирина Смитюх.

По словам Елены Кравцовой, согласно закону, компенсации будут предоставляться в пределах бюджетных ассигнований, то есть при наличии денежных средств, выделенных на эти цели. \

"Учитывая текущее финансовое состояние государства, мы не ожидаем, что принятие закона приведет к быстрому получению компенсаций заявителями. В лучшем случае, по нашему мнению, процесс выдачи компенсаций может начаться не ранее чем через полгода", — считает Елена Кравцова.

Дмитрий Груба добавляет: скорость получения компенсации будет зависеть и от заявителей, от того, насколько качественно они подготовят документы, и от Комиссии по рассмотрению вопросов о компенсации, от того, насколько оперативно она будет их рассматривать и не будет ли создавать искусственные бюрократические преграды.

Очевидно, что также предоставление компенсаций будет идти в порядке очереди – это предусмотрено проектом №7198. Тем не менее, такая очередность предусмотрена только для компенсаций за уничтоженные объекты. Кроме того, в законе говорится, что каждый населенный пункт и каждая территориальная громада будут иметь отдельные очереди за каждым видом компенсации. Есть также приоритетные группы, которые смогут получить компенсации за жилье в первую очередь.

"Приоритетное право на получение компенсации за уничтоженные объекты предусмотрено законом, в частности, для участников боевых действий, лиц с инвалидностью в результате войны, лиц, призванных на военную службу по призыву во время мобилизации, многодетных семей, лиц с инвалидностью I и II групп и т.д. Что важно, воспользоваться приоритетным правом на получение компенсации можно будет только раз", — объяснил Дмитрий Груба.

Ограничения и недоработки: что не так с законом о компенсациях за уничтоженное войной жилье

В целом эксперты положительно оценивают принятый парламентом законопроект №7198, ведь документ позволит украинским гражданам, чье имущество пострадало в результате войны, получить такие нужные компенсации, а значит, и приобрести новое жилье, или же отстроить разрушенные частные дома. Но юристы указывают и на проблемные моменты этого закона.

По словам Ирины Усиченко, закон имеет некоторые недостатки, а именно:

• так как целевое использование компенсации – это только строительство и приобретение жилья, то владельцы разрушенного жилья, которые за время войны приобрели другое жилье или имели до этого другое собственное жилье и которые могут нуждаться именно в финансовой помощи на бытовые нужды (например, ремонт такого, другого или нового жилья), не смогут использовать компенсации от государства именно на эти нужды;
• владельцы разрушенных квартир не являются претендентами на получение средств для финансирования строительства собственного дома, даже если в собственности таких лиц есть земельные участки, отведенные для строительства;
• владельцы жилья, которые на дату введения военного положения находились уже на оккупированной территории, вообще не являются претендентами на получение компенсации по такому закону, даже с учетом того, что такое жилье могло быть разрушено после 24 февраля 2022 года.

Ирина Смитюх также обращает внимание, что получатель компенсации не имеет права отчуждать квартиру, другое жилое помещение, дом усадебного типа, садовый или дачный дом (в том числе, такое помещение/здание, которое будет построено в будущем), приобретенные (в том числе проинвестированные/ профинансированным) с использованием жилищного сертификата, в течение пяти лет, что является вмешательством в его право собственности.

"И такой интересный момент: государство обязуется компенсировать стоимость общего имущества многоквартирного дома, отличного от земельного участка, только в случае его повреждения, но не уничтожения", — отметила Ирина Смитюх.

Елена Кравцова говорит, что на данный момент порядок назначения и работы Комиссии по рассмотрению вопросов предоставления компенсаций до конца не ясен.

"Пока выглядит так, что персональный состав Комиссий утверждается исполкомом местного совета по собственному усмотрению, никаких требований (в том числе, относительно доброчестности) к членам Комиссий не установлено. При этом, именно на Комиссии возлагается ключевая роль в назначении компенсаций. Поэтому отсутствие четких требований к составу Комиссий, порядка их деятельности, процедуры создания, ответственности за нарушение законодательства может привести к злоупотреблениям и нести коррупционные риски. Пока остается надеяться, что Кабинет министров учтет все эти моменты в своих подзаконных нормативных актах", — заключает Елена Кравцова.

А Дмитрий Груба отмечает, что главным и сложным испытанием для этого закона будут деньги, ведь недостаточность финансирования в подобных случаях украинцы уже видели неоднократно (на примере программ доступного жилья, молодежного кредитования и т.п.).