Вкладаємо у нерухомість та облігації. Як краще інвестувати кошти в Україні під час війни

Нерухомість, облігації внутрішньої державної позики (ОВДП), депозитні вклади у гривні та доларах або купівля малого бізнесу – все це певні інвестиційні інструменти, завданням яких є збереження статків та отримання додаткового доходу. Фокус дослідив різні способи вкладення коштів, які доступні громадянам в Україні влітку 2023 року.

Депозитний дохід: які умови вкладів пропонують банки України

Депозитні ставки за гривневими строковими вкладами з початку року зростали. Це пов’язано з рівнем інфляції в країні, а ще — з розміром облікової ставки НБУ, яка ще минулого року була встановлена на рівні 25% річних та цього року поки Нацбанк ще не змінював ставку. Таким чином, якщо на початку року розмістити депозит на рік можна було зі ставкою 8-13% річних, то в червні 2023 року – 10-18% річних.

*дані НБУ, Український індекс ставок за депозитами фізосіб

Сергій Анніков, керівник з питань заощаджень та транзакційних послуг Райффайзен Банку, каже, що протягом червня суттєвих змін ставок банків не відбувалося. "З початку року, відповідно до Українського індексу ставок за депозитами фізичних осіб (UIRD), ставки за депозитами у гривні зросли на 1-1,7%", — каже Анніков. Він додає: серед гривневих вкладів клієнти надають перевагу депозитам терміном на 3 та 6 місяців.

Валентина Розанова, начальник управління розвитку роздрібного бізнесу та кредитування ОТП Банку, вважає, що ставки можуть і надалі зростати цього року, проте не суттєво.

"Найбільшою популярністю користуються строкові депозити терміном на 3 або 6 місяців, оскільки по таким вкладам, з одного боку, можна отримати найвищу процентну ставку, а з іншого, такі терміни вкладів дають можливість клієнтам планувати на короткий період", — каже Валентина Розанова.

Обираючи вклад, на якому розмістити кошти, експерти радять, по-перше, пересвідчитись, що банк є надійним та виконує усі зобов’язання перед клієнтами, а, по-друге, врахувати, що з доходу за депозитом буде вирахувано податок у розмірі 18% та військовий збір 1,5%. Тобто, наприклад, якщо клієнт розмістив 150 тисяч грн. на термін 12 місяців, то за умови ставки 13% клієнту буде нараховано 19,4 тис грн. відсоткового доходу, але з цієї суми банк вирахує 3,8 тис грн. податків. Отже, чистий дохід завдяки річному вкладі в гривні за згаданих вище умов складе 15,6 тис грн.

Купити житло під час війни. Як обрати об’єкт для інвестування у нерухомість

Інвестиції у квартиру, нежитлове приміщення, паркомісце – один з варіантів збереження коштів, а також заробітку за допомогою здачі придбаної нерухомості в довгострокову оренду. Експерти кажуть – зараз в Україні достатньо привабливих об’єктів на первинному ринку, які можуть стати в нагоді для вкладення коштів. Проте важливо врахувати: вартість квадратного метру зростає.

За даними "ЛУН статистики", станом на 19 червня середня ціна квадрату в новобудовах Києва складає:

• економ-клас: 33 тис грн.;
• комфорт-клас: 40,5 тис грн.;
• преміум-клас: 115,7 тис грн.

"На ринку новобудов, де ми є активним гравцем, вартість квадратного метру житла у новобудовах формується, перш за все, виходячи із собівартості будівництва. Тому, аналізуючи ринок будівельних матеріалів, послуг та робіт, які є складовою частиною собівартості, ми зафіксували мінімальне зростання ціни на 30%, якщо порівнювати, наприклад, початок 2022 року і сьогоднішній день. Є приклади, коли собівартість зросла на 150-200%. Це прямий вплив війни. Війна та економічна криза вносять свої корективи. Значно ускладнилися логістичні операції, виробничі процеси, закрилися російський та білоруський ринки постачальників матеріалів (там українські компанії активно купували окремі будівельні матеріали — скло, матеріали для утеплення фасадів, мінеральну вату)", — розповіла Фокусу Руслана Грабко, комерційна директорка групи компаній Greenville.

Ірина Міхальова, директорка з маркетингу Alliance Novobud, пояснює: серед факторів впливу на ціни в новобудовах — невпинне збільшення вартості будівельних матеріалів та їхньої логістики, подорожчання послуг підряду та заробітних плат вузькопрофільних будівельних спеціалістів.

• Читайте також: Ближче до природи і не надто високо: у яке житло нині вкладаються українці?

"Зростає вартість квадратних метрів й через певний дефіцит якісних та ліквідних пропозицій на високих стадіях будівництва, а саме таке житло сьогодні має найбільший попит. Забудовники сконцентрували сили на добудові початих до повномасштабного вторгнення об’єктах, а старт нових проєктів відклали до кращих часів. До кінця року, впевнена, вартість квадратного метра зросте ще на 6-11%. Тож ті, хто купує на "дні" ринку, тобто сьогодні, значно виграють", — вважає Ірина Міхальова.

Врешті з початку 2023 року ціни зросли у новобудовах усіх класів – від економ-класу до житла класу "преміум". Як повідомила Анна Лаєвська, комерційна директорка "Інтергал-Буд", з початку року в комфорт-класі відбулось підвищення цін на 100-150 доларів за квадратний метр, в економі — на 200-250 доларів, в бізнес-класі, залежно від проєкту та активності будівельних робіт, — на 300-350 доларів за квадрат. Також Анна Лаєвська зазначила підвищення попиту на квартири.

"Починаючи з березня цього року, продажі суттєво зросли. Це відзначаємо і ми, і наші колеги по ринку. Окрім того, проблема дефіциту робочих рук та постачання будівельних матеріалів досі актуальна. Що призводить до постійного підвищення цін та вартості зведення об’єктів", — каже Анна Лаєвська.

У компаніях кажуть, що зараз більшість покупців зацікавлені у придбанні квартири саме для себе, але є й інвестиційний попит: 10-15% усіх продажів квартир від забудовника – це саме об’єкти для майбутньої здачі в оренду.

За словами Руслани Грабко, інвестори, які розглядають купівлю квартир під здачу в оренду, як інвестиційний продукт, хочуть придбати вже готову квартиру, щоб одразу зробити ремонт і почати її здавати. А серед популярних серед інвесторів об’єктів — однокімнатні квартири близько 40 метрів квадратних із зонуванням (спальня, гостьова зона та кухня) та невеликі двокімнатні квартири, де може розміститися родина з 3-4 осіб.

• Читайте також: Придбати житло під час війни: чи є сенс інвестувати в нерухомість в період нестабільності? Відповідь експертів

Анна Лаєвська зауважила: обираючи нерухомість, варто враховувати переваги житлового комплексу в цілому. "Наявність необхідної інфраструктури — супермаркет, паркінг, школа, дитячий садок, сфера послуг тощо, зручне транспортне сполучення, якість архітектурних рішень, комфорт проживання на території. Варто обирати комфортні спальні райони та прицентральні райони міста. Комплекси, які розміщені поблизу зелених зон та в пішохідній доступності від необхідної міської інфраструктури", — каже Анна Лаєвська. На її думку, важливим фактором є також попередній аналіз умов купівлі, які пропонує забудовник.

"Наразі можна знайти цікаві пропозиції щодо додаткових дисконтів, розтермінувань, кредитування. Так, Інтергал-Буд пропонує програми лояльності при 100% оплаті, розтермінування без здорожчання на період до 2х років, програми доступної іпотеки єОселя", — каже Анна Лаєвська.

Отже, квартири у гарному місці розташування з розвиненою інфраструктурою – це саме ті об’єкти, які інвесторам варто розглядати для купівлі з метою отримання доходу від оренди.

"Аби забезпечити високу дохідність та попит на лот, як житла під оренду, раджу, по-перше, обирати забудовника з іменем та перевіреною якістю, по-друге, зупинити свій вибір на житловому проєкті, який має продуманий та зрозумілий формат орієнтований на певний сегмент потенційних мешканців: житло сімейного типу в зелених та спокійних приміських зонах; житло для айтівців, бізнесменів, експатів в діловому центрі міста; помешкання з універсальним призначенням в прицентральних районах та поблизу станцій метро, транспортних розв’язок тощо", — каже Ірина Міхальова.

Репутація має значення: що потрібно знати про забудовника до того, як інвестувати

Вкрай важливим фактором для інвестора, що купує житло з метою збереження своїх коштів та отримання доходу, є репутація компанії-забудовника, яка веде будівництво конкретного ЖК.

Руслана Грабко нагадує: серед критеріїв, на що варто звернути увагу інвестору, наявність дозвільної документації: об’єкт, який будується, має бути легальним. "Повинні бути дозвіл на будівництво, правильне цільове призначення земельної ділянки, сертифікат будівельної компанії тощо. Тобто, весь пакет дозвільної документації. Важливо відслідковувати, що відбувається з проектами компанії (це можна робити через зовнішні агрегатори та платформи). Якщо в сьогоднішніх умовах компанія активно реалізовує свої проекти, це найкращий показник того, що можна інвестувати у цю компанію", — каже директорка групи компаній Greenville.

Своєю чергою, Анна Лаєвська попереджає: аналізуючі пропозиції із привабливо низькою вартістю (заниженою по відношенню до конкурентів та ринку в цілому), варто бути більш прискіпливим та обережним. "Це означає, що з якихось причин забудовник не скоригував прайс, попри зростання собівартості, або ж має проблеми із ліквідністю та намагається за рахунок супернизьких цін залучити нових покупців", — говорить експертка.

• Читайте також: Яке житло нині купують українці й чому комерція на території ЖК — вимога часу?

Отже, перш ніж інвестувати у квартиру на ринку новобудов, інвестору варто вивчити і дозвільну документацію на ЖК, і історію самої компанії – що та коли вона побудувала, адже надійний забудовник вже має портфель успішно реалізованих проектів. Обов’язково потрібно поцікавитися наявністю документів та ліцензій і дозволів, а також перевірити статус земельної ділянки.

"Запитайте у девелопера документ на право власності або договір оренди на земельну ділянку під будинком. Призначення має бути "Під житлове будівництво". Не полінуйтеся перевірити ділянку й у Публічній кадастровій карті", — радить Ірина Міхальова. На її думку, також інвестору варто знайти інформацію про проект в інтернеті та пересвідчитися, що він не бере участі в судових процесах або скандалах. І, головне, — варто дізнатися, як та коли забудовник відновив будівництво після початку війни в Україні. "Поцікавтесь інформацією про те, коли забудовник відновив будівництво після повномасштабного вторгнення, яка реальна динаміка будівництва сьогодні, чи здавав він в експлуатацію будинки протягом 2022 — першої половини 2023 року, чи надає можливість застрахувати майнові права та готові квартири з урахуванням воєнних ризиків тощо", — зауважила Ірина Міхальова.

Надійний інструмент: як українцям інвестувати в облігації

Якщо депозити або нерухомість – це, так звані, звичні для українців інструменти, то вкладення в облігації (ОВДП) лише нещодавно почали привертати до себе увагу. Зокрема після появи на ринку військових облігацій, які активно просувало міністерство фінансів ще навесні 2022 року.

ОВДП (облігації внутрішньої державної позики) — це державні цінні папери, які розміщуються на внутрішньому фондовому ринку України. ОВДП є альтернативою депозитам та дозволяють диверсифікувати заощадження і отримати додатковий дохід.

"Поточна дохідність ОВДП значно перевищує дохідність депозитів на відповідні терміни. Крім цього, додатковою перевагою є відсутність оподаткування доходу — оскільки податок на доходи фізичних осіб 18% та 1,5% військового збору з інвестиційного доходу від державних облігацій не утримується", — пояснив Сергій Кучерявий, директор департаменту контролю ліквідності та цінних паперів Кредобанку. Він зазначає: рівень дохідності ОВДП на первинному ринку визначає міністерство фінансів. Зараз на аукціонах представлені гривневі ОВДП терміном від 1 до 3 років, а дохідності коливаються від 18,25% до 19,75% річних в залежності від терміну.

Придбати ОВДП можна через банки, які надають послугу купівлі облігацій, або ж через компанію-брокера (інвестиційну компанію). "До моменту придбання ОВДП клієнт обов’язково отримує розрахунок ефективності інвестиції, на підставі якого приймає рішення щодо інвестування. Враховуючи рівень дохідності ОВДП та відсутність оподаткування доходів від інвестування – це чудовий безризиковий інструмент збереження та примноження заощаджень", — пояснив Фокусу Антон Стадник, директор департаменту інвестиційного бізнесу ПУМБ.

Як пояснив заступник голови правління Ощадбанку Антон Тютюн, в умовах воєнного стану купівля військових облігацій через банк здійснюється за максимально спрощеною процедурою.

"Клієнти, які обслуговуються в Ощаді, можуть придбати їх у національній валюті дистанційно. Для цього необхідно зателефонувати до свого персонального менеджера та укласти договір. Обмін сканованими копіями підписаних документів відбувається через електронну пошту. Оплата облігацій в гривні здійснюється дистанційно в додатку. Придбання ОВДП клієнтами, які не мають рахунків в Ощадбанку, відбувається безпосередньо у відділенні", — каже Антон Тютюн.

За його словами, комісія за купівлю однієї облігації становить 0,02 грн, 0,01 долар та 0,01 євро; обслуговування рахунку в цінних паперах становить 10 грн на місяць, а при отриманні виплат від міністерства фінансів на рахунок сплачується 50 грн.

На думку Сергія Кучерявого, ефективною сума купівлі ОВДП буде від 100 тис грн, 5 тис дол. або євро. Хоча мінімальна сума інвестування в ОВДП – це номінал одного паперу або ж 1000 грн. Але не у всіх компаній, що пропонують послугу з купівлі ОВДП, можна придбати одну облігацію.

"В банках, як правило, мінімальний лот — 1 папір, оскільки у клієнта вже є кошти в банку і йому непотрібно додатково переказувати нікуди кошти. У фінансових компаній цей поріг значно більше — від 10 до 50 паперів. Оскільки в даному випадку клієнт переказує кошти з банку на рахунок в цінних паперах, то в нього виникає комісія за SWIFT-переказ. Тому відсутня економічна доцільність купівлі однієї штуки. Як показує практика, у фінансових компаній ширше асортимент паперів, ніж у банків, тому потрібно запитувати та вивчати", — пояснив Фокусу Андрій Величко, керівник брокерського підрозділу ICU.

Експерт озвучив три поради тим, хто інвестує в облігації вперше:

1. Спробуйте інвестувати комфортну суму для себе, навіть, якщо це буде 1 папір;
2. Оберіть мінімальний термін паперів, який є в доступі пропозиції (тиждень/місяць);
3. Купуйте через застосунок, якому ви довіряєте(ДІЯ/Фінансовий брокер/Банк).

Врешті, облігації, за словами опитаних Фокусом експертів, досить цікавий та дохідний інструмент, який можна використовувати з наявною сумою для інвестицій в розмірі від 10 тис грн., хоча, звісно, з урахуванням комісій та платежів, доцільніше вкласти більше – 100-400 тис грн.

"Хоча ОВДП є складнішим інструментом пасивного доходу, проте вони мають очевидні переваги – вищу дохідність, захищеність, ліквідність, а також виконують сьогодні важливе призначення — підтримку України в умовах війни", — резюмує Сергій Кучерявий.