Оренда квартири без світла: чи має право орендар на зниження оплати
Відключення світла змінюють правила оренди. Хто купує обладнання, хто сплачує внески на енергонезалежність і чи можна знизити орендну плату? Адвокатка розповіла, на чиєму боці закон і як правильно домовитися з орендодавцем.
Із відключеннями світла постало питання: хто за що платить в орендованій квартирі? Яка відповідальність під час відсутності теплопостачання і електрики лягає на власника житла, а що бере на себе орендар.
За словами керуючої Адвокатським бюро "Анни Даніель адвокатки Анни Даніель, ключем до спокою обох сторін є не емоції, а чітко зафіксовані домовленості.
Світла немає, а платити треба?
Згідно зі статтею 810 Цивільного кодексу України, за договором найму власник передає житло в користування за плату на визначений строк. Орендар має право на належну якість житла.
Втім, як пояснює Анна Даніель, відсутність електроенергії через загальнодержавні графіки відключень не є прямою провиною власника квартири. Тобто автоматично вимагати зниження орендної плати лише через блекаут є юридично некоректним.
Якщо квартира об’єктивно не тримає тепло через старі вікна, орендар має право вимагати або їх заміни за кошт власника, або пропорційного зниження орендної плати
Водночас сторони можуть передбачити інший порядок у додатковій угоді — наприклад, прописати, чи змінюється розмір орендної плати у разі довготривалих відключення світла та відсутності теплопостачання.
Генератор для квартири: хто купує і кому це належить
Найчастіші конфлікти виникають через дороге обладнання, ділиться юристка, і наголошує, що закупівля генератора для квартири або інвертора для будинку здебільшого вважається поліпшенням майна.
Якщо обладнання мобільне й його можна забрати, зазвичай його купує орендар і воно залишається у його власності.
За договором найму (оренди) житла одна сторона — власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату
Але якщо йдеться про стаціонарне встановлення, наприклад, інвертор у щиток, технічне підключення генератора, то сторони найчастіше домовляються про розподіл витрат 50/50 або зарахування частини суми в рахунок орендної плати.
"Найважливіше — окрім самого договору оренди укладати додаткову угоду, де зафіксувати ключові моменти: хто є власником обладнання після завершення оренди, хто відповідає за пожежну безпеку, як розподіляються витрати", — пояснює Анна Даніель.
Без письмової домовленості будь-які інвестиції можуть стати підставою для конфлікту при виїзді з квартири.
Утеплення квартири: поточний чи капітальний ремонт
Ще одна зона ризику — тепло. Згідно із статтею 776 ЦК України види ремонту чітко розділяють на поточний (ущільнювачі на вікнах, дрібне обслуговування котла), що є обов’язком орендаря, якщо інше не передбачено договором, а також капітальний ремонт (заміна вікон на енергоефективні, утеплення фасаду). За капремонт в квартирі відповідає власник.
Якщо житло об’єктивно не зберігає тепло через старі конструкції, орендар має право вимагати або усунення проблеми за рахунок власника, або пропорційного зниження орендної плати, зазначає експертка.
Орендна плата під час відключень — хто сплачує ОСББ і за "енергонезалежність"
Юридично орендар не є членом ОСББ, але є користувачем послуг. Тому він може попросити у власника довіреність для представлення інтересів у питаннях об’єднання співвласників, наприклад, голосування за встановлення сонячних панелей або закупівлю генератора для ліфтів і насосів.
Водночас цільові внески на модернізацію будинку додаються до обов’язків власника, адже йдеться про капітальні інвестиції у його нерухомість.
Тому, з огляду на всі нюанси і права орендаря та власників під час блекаутів, фахівці радять пам'ятати про гнучкість. Це є одним з головних правил у ділових відносинах 2026 року. За словами Анни Даніель, ультиматуми — найгірша стратегія.
"Якщо ви орендар, краще запропонувати власнику конструктивну модель: ви купуєте обладнання, а я забезпечую сервіс і паливо. Це дозволяє зберегти право власності за орендодавцем і водночас створює комфорт для орендаря", — пояснює адвокатка.
Орендар має право на належну якість житла. Проте, відсутність світла через загальнодержавні графіки не є прямою провиною власника
Вона також радить усі домовленості фіксувати на папері, адже під час енергетичної нестабільності виграють ті, хто не сперечається, а домовляється письмово. Бо під час блекауту найцінніше — не лише світло, а й чіткі правила гри.
Нагадаємо, раніше Фокус писав про те, що у Верховній Раді зайнялися "тіньовою" орендою житла. Експерти проаналізували, що змінить новий законопроєкт.
Раніше в коментарі Фокусу оглядачка ринку нерухомості Вікторія Берещак зазначила, що зараз близько 99% ринку оренди житла перебуває в тіні і практично не регулюється.