У Верховній Раді зайнялися "тіньовою" орендою житла: що змінить новий законопроєкт

Він передбачає істотне зниження податкового навантаження для фізичних осіб, а також тимчасові податкові пільги на період воєнного стану, повідомляє "Судово-юридична газета".

Оренда житла в Україні: що пропонує законопроєкт №15031

• зниження ставки ПДФО з 18% до 5% для доходів від оренди житла. На думку аналітиків, зниження податків може стати ефективним стимулом для власників виводити доходи від оренди квартир у "білий" обіг;
• тимчасова пільга під час воєнного стану: з 1 квітня 2026 року до 31 грудня року, в якому буде скасовано воєнний стан, доходи від оренди житла не включатимуться до загального оподатковуваного доходу фізичної особи;
• орендодавці самостійно нараховують і сплачують податок щокварталу протягом 40 календарних днів після закінчення кварталу.

На думку авторів законопроєкту, зараз, коли податок на доходи фізичних осіб становить 18%, а ще 5% — це військовий збір, власники житла, здаючи його в оренду, часто не укладають офіційний договір і фактично стимулюють розвиток тіньового ринку оренди.

У результаті держава недоотримує податки, а орендарі ніяк не захищені від раптового підвищення ціни або термінового виселення без повернення застави.

Нотаріус Наталя Манойло зазначила, що реєстрація прав на оренду потрібна не лише для порядку, а й для наповнення бюджету. Більшість договорів оренди житла нині укладають неофіційно, тож податки з них не платять.

Аналогічну думку в коментарі Фокусу висловила оглядачка ринку нерухомості Вікторія Берещак. За її словами, зараз близько 99% ринку оренди житла перебуває в тіні і практично не регулюється.

"Цей ринок фактично не регулюється, і проблема не тільки в податках. Здача житла в оренду — це такий самий бізнес, як і будь-який інший, і він має платити податки. До того ж, цей ринок не захищає права орендарів і власників", — зазначила експертка.

Масштаби "тіньової оренди" в Україні

За даними Держстату на 1 січня 2021 року, в Україні налічувалося 17 385 384 квартир. За оцінками Мінрозвитку, приблизно 13% житла пошкоджено або зруйновано, і майже 3 млн осіб залишилися без житла.

54% внутрішньо переміщених осіб (ВПО) проживають в орендованому житлі, а загальна кількість ВПО коливається від 3,7 млн до 4,6 млн осіб, ідеться в дослідженні Міжнародної організації з міграції.

85% українців мають власне житло, але значна частина, навіть не будучи ВПО, живе в орендованих квартирах.

Автори законопроєкту стверджують, що кількість житла, яке власники здають в оренду без укладення договорів і сплати податків, сягає мільйонів одиниць.

У 2024 році тільки близько 900 українців офіційно задекларували доходи від здачі майна в оренду, а загальна сума податків перевищує 16 млн грн. Ще близько 56 тисяч фізичних осіб-підприємців на спрощеній системі здають майно в оренду.

Яка ситуація з ринком оренди житла в Україні зараз

У січні кількість пропозицій у сегменті оренди житла в Україні здебільшого впала, повідомляє "Економічна правда".

Суттєве зменшення відбулося в Сумській (-33%), Чернігівській (-33%) та Одеській (-20%) областях. Найбільше зростання спостерігалося у Волинській (+12%) та Харківській (+11%) областях.

У січні Київ знову лідирує за середньою ціною на оренду — 22,5 тис. грн/місяць за однокімнатну квартиру (+2% порівняно з груднем 2025-го).

Найдешевше житло можна орендувати в Харківській області: однокімнатна квартира в середньому коштує 4,7 тис. грн.

Найбільше зростання попиту зафіксовано в Запорізькій (+20%), Херсонській (+15%), Харківській (+14%) та Івано-Франківській (+14%) областях. Найбільше зниження інтересу до оренди в січні спостерігалося в Черкаській (-15%) області.

Житло без договору: у чому ризики для власників та орендарів

Часто, щоб не "світити" дохід від здачі в оренду житла, власники квартир і будинків здають квадратні метри без договорів і залучення ріелторів. Такий підхід може обернутися проблемами.

Експерт з нерухомості Олег Дерлюк у бесіді з "РБК-Україна" назвав головні підводні камені, з якими можуть зіткнутися як власники житла, так і ті, хто це житло знімає.

Ризики для власників

Неперевірені орендарі. Поселення людей з неперевіреними доходами і репутацією може призвести до проблем з оплатою оренди, псування або крадіжки майна та інших неприємностей.

Також не виключені конфлікти з орендарями, наприклад, через питання з ремонтом або умови виселення.

Юридичні неточності в договорі, які в разі спорів або перевірок можуть спричинити фінансову відповідальність.

Ризики для орендарів

Неофіційна оренда — відсутність офіційного договору може призвести до юридичних ризиків. Наприклад, орендар може опинитися без правового захисту в разі конфлікту з власником.

Шахрайство — є ризик наштовхнутися на аферистів, які здають чужу або неіснуючу нерухомість. Ріелтори зазвичай перевіряють документи власника, що значно знижує ймовірність шахрайства.

Приховані недоліки житла — орендар може не мати можливості ретельно перевірити стан житла. Дефекти або комунальні проблеми можуть виявитися після підписання договору.

Це — тільки невелика частина проблем, з якими можуть зіткнутися обидві сторони у спробі заощадити.

Нагадаємо, чому оренда житла біля лінії фронту коштує як у Львові чи Києві.

Також повідомлялося, якою була ситуація на ринку оренди житла у 2025 році.