Увійти в історію. Як залучити приватний капітал до реконструкції українських пам'яток старовини

У світі не один десяток років реалізують цілеспрямовану політику щодо відновлення об'єктів, які мають вагоме політичне чи культурне значення. Розроблені програми збереження історичних будівель передбачають різноманітні інструменти — від надання грантів і податкових пільг до передачі прав на девелопмент.

Як залучають інвестиції для відновлення історичних об'єктів та що необхідно, щоб налагодити цей процес в Україні?

Чому відновлюють історичні будівлі

Зазвичай історична забудова з унікальним архітектурним ансамблем сконцентрована у центральних частинах міст. Активна політика по збереженню і відновленню таких об'єктів зумовлена, перш за все, зростанням загальної економічної привабливості як окремого історичного району, так і міста загалом. Оновлені квартали стають центром ділової активності й концентрують на одній території різноманітні культурні заходи, що робить його популярним серед місцевих жителів і туристів.

За підрахунками експертних організацій, до пандемії дохід від туризму в країнах Європейського Союзу (ЄС) оцінювали в більш ніж 400 млрд євро, що в свою чергу, сприяло створенню від 10 млн нових робочих місць. Безпосередньо історичні споруди визначали орієнтиром при виборі маршрутів.

Іншою причиною є скорочення земельного фонду, що пов'язано з розбудовою міста. Грамотно реалізований об’єкт історичного надбання приносить користь суспільству, державі, інвесторові. Крім того, оскільки такі будівлі якісно зростають, закономірно збільшується й вартість квадратного метра в сусідніх об'єктах.

Однак процес відновлення — капітальний ремонт і реконструкція зі збільшенням площі та поверховості — передбачає складні та високовитратні роботи. Вони потребують досвіду й значних фінансових можливостей. Так, бюджет місцевої влади не завжди дозволяє профінансувати проєкти, щоб зберегти історичну забудову. Крім того, не всі об’єкти є інвестиційно привабливими для залучення приватних коштів.

Тож налагоджена система державно-приватного партнерства сприяє збереженню історичних надбань. Таке співробітництво на сьогодні є загальноприйнятою практикою.

Оцінка ситуації: фінансування та ризики

Трансформація історичних будівель відбувається шляхом надання грантів або пільг приватним структурам, що займаються відновленням. До слова, починаючи з 70-х років минулого століття загальні виплати пільг у Нідерландах сумарно оцінили в більш ніж мільярд євро.

У країнах ЄС субсидіювання відбувається у межах національних програм по відновленню історичної забудови. Якщо споруда відповідає зазначеним у документах параметрам, то інвестор отримує кредит, а з ним — список вимог для збереження автентичного вигляду (включно з елементами декору).

Так, нещодавно у Шотландії виділили понад 30 млн доларів на відновлення районів. У межах ініціативи передбачається, у тому числі й перетворення застарілих будівель на простори, які будуть адаптовані до актуальних запитів часу.

Зазвичай ризики при інвестуванні мають декілька векторів: репутаційні та фінансові. Перший полягає у тому, що чим більша історична значущість об'єкта, тим вищі очікування у громадськості щодо кінцевого результату. Другий — у зростанні фактичної вартості проєкту внаслідок вкладень додаткових коштів у ремонт. Таке непередбачуване зростання витрат зрештою знижує ліквідність об'єкта.

Показник ліквідності того чи іншого проєкта застарілої нерухомості визначається певними критеріями. Насамперед інвестори розглядають місцерозташування, наявність статусу пам’ятки, оцінюють земельну ділянку (обмеження по параметрах висотності й щільності), її технічні характеристики, включно з оцінкою стану фундаменту та капітальних конструкцій, а також беруть до уваги загальну ситуацію на ринку.

Ці параметри враховуються й під час розробки нової концепції об'єкта. Так, зокрема, для офісних цілей нерухомості беруть до уваги інфраструктуру, паркувальні можливості території тощо. Для торгових — важлива висока прохідність території.

У свою чергу, наявність в об'єкта статусу пам'ятки передбачає жорсткі обмеження, що стосується будівельних матеріалів. Також забороняється збільшувати корисну площу, планування та інші рішення, до яких вдаються, щоб підвищити ліквідність.

Що може бути корисним для України

Містобудівна політика ЄС полягає у гармонійному розвитку як наявної забудови, у тому числі й історичної, так і майбутніх об'єктів. З цією метою реалізують міські стратегії, до яких закладено плани з відновлення і збереженню історичних центрів.

Що ж до українського контексту — у серпні цього року було прийнято столичний історико-архітектурний опорний план. Документ є частиною Генплану, де окреслюються межі історичних районів Києва для подальшої їх охорони від неконтрольованої забудови. Однак, як відзначають учасники ринку, наразі він не має належної юридичної сили.

Складність залучення інвесторів до проєктів по відновленню історичних будівель полягає у жорстких вимогах до технічних характеристик об'єкту, матеріалів, що використовуватимуть, та загалом кінцевого результату. А наявність у столиці земельного фонду під забудову мінімізує шанси на відповідний розвиток у найближчому часі.

Як показує досвід, стимулом для інвесторів стає субсидіювання та інші фінансові механізми. Саме побудова такої системи є важливою передумовою для успішної роботи. Сьогодні в Україні процес залучення інвестицій до відновлювальних робіт відбувається без економічних стимулів.

Насамперед для того, щоб ситуація зрушила з місця потрібно провести інвентаризацію об'єктів та аудит їхнього стану. Так, частину історичних будівель столиці не внесено до відповідних державних або муніципальних реєстрів.

У свою чергу, у Європі функціонують спеціальні державні структури, що відповідають за збір інформації щодо фізичного стану споруд. Крім того, тут же зазначають спосіб їх відновлення — реставрація, капітальний ремонт тощо. Далі, залежно від наявності джерел фінансування, реалізують будівельні роботи або ж проводять консервацію споруд. 

Важливим етапом є внесення змін у вітчизняну нормативно-правову базу. Зокрема, для належного захисту споруд та підвищення відповідальності власників об’єктів. Для порівняння: у Франції відповідні органи можуть в обов'язковому порядку зобов’язати власника історичної пам'ятки її відновити.

Безперечно, на практиці не може бути все ідеально, й деякі моменти потребують удосконалення. Однак такі дії спрямовані на мінімізацію хаотичної забудови історичного центру, що є особливо актуальним в українських реаліях.