Нерухомість в Україні залишається одним з найбільш стабільних активів, - Анна Лаєвська, комерційна директорка "Інтергал-Буд"

Які гарантії дає забудовник в умовах воєнних ризиків, чи можна під час війни розглядати купівлю квартири як спосіб інвестування та яким є механізм захисту готової нерухомості в Україні, зважаючи на можливі пошкодження внаслідок воєнних дій? І, нарешті, як вибрати забудовника, якому можна довірити свої кошти та з яким будеш на 100% впевненим в успішності проєкту? На ці та інші питання відповіла Анна Лаєвська, комерційна директорка одного з найбільших забудовників України — компанії "Інтергал-Буд".

Пані Анна, на вашу думку, чи можна під час війни розглядати купівлю квартири як спосіб інвестування?

Звичайно, не тільки можна, але й потрібно. В Україні нерухомість традиційно є одним з найбільш стабільних активів. Ціни зараз вже відновилися до довоєнного рівня. Дохідність оренди для найбільш забезпечених регіонів складає мінімум 7-8% річних у валюті. Це висока рентабельність, набагато більша, ніж в Європі та США. А різниця між котлованом та готовим об'єктом складає мінімум 25-30%. Тобто, якщо ризикнути на нижчих стадіях будівництва, можна перепродати та заробити.

Взагалі нерухомість — це дуже привабливий актив: можна перепродати, можна здати в оренду. Навіть якщо згадати періоди економічних криз та фінансових спадів в Україні, ми побачимо, що вартість нерухомості як мінімум залишається стабільною, а в більшості випадків зростає.

До того ж український ринок належить до найбільш недооцінених ринків Європи. Аналітики та експерти прогнозують сплеск попиту після закінчення війни, зокрема, з боку міжнародних інвесторів. Тож, очікуємо на зростання цін.

Крім того, наразі попит пожвавили державні програми "єОселя" та "єВідновлення". В Україні є дефіцит житла: багато будівель руйнуються, люди переїжджають і, відповідно, потребують нового житла.

Враховуючи всі ці фактори, можна стверджувати, що інвестування у нерухомість — це той правильний вибір, який щонайменше збереже гроші, але у більшості випадків дозволить ще й заробити.

Але чи не надто високі ризики купівлі квартири? Забудовник дає якісь гарантії на об’єкти в умовах війни?

Щодо воєнних ризиків, то на ринку є девелопери, зокрема, "Інтергал-Буд", які в контрактах фіксують: все, що трапиться з будинком до моменту його здачі, — це наш ризик та наша відповідальність. Тобто, якщо буде якесь влучання, пошкодження, щось потрібно буде відремонтувати або відновити, — все це головний біль забудовника. Таким чином ми боремося зі страхами, що якщо щось прилетить, інвестор може залишитися без грошей та без квартири.

Після здачі об'єкта вже інша процедура. У разі пошкодження житла, фізична особа, відповідно чинному законодавству, подає заяву через систему "Дія", де всі такі заяви опрацьовуються. Також на ринку з’явились спеціальні програми страхування. Тобто є щонайменше декілька способів убезпечити своє житло. Забудовник закриває ризики лише на етапі, поки людина не є власником і поки квартира недобудована.

На що ви порадите звернути особливу увагу при купівлі житла?

І для оренди, і для проживання найважливішим фактором є локація. Це має бути дуже комфортний для життя район, зручне транспортне сполучення з центром міста, бажано поблизу метро. Важливо, щоб поруч була прогулянкова зона — сквер, парк, зона відпочинку, на це завжди звертають увагу. Також цінуються комплекси з власною інфраструктурою: торгівля, послуги, розваги.

Останнім часом покупців також цікавить питання "прилітало чи не прилітало". Люди хочуть жити у районах, де більш-менш спокійно, щоб поблизу не було військових об'єктів та об'єктів критичної інфраструктури.

Звісно, бажано обирати об'єкт, де вже багато будинків збудовано, або знаходяться на завершальній стадії. Але якщо це топове місце в Києві чи Львові, можна купувати на будь-якій стадії.

Щодо площі, то раніше високим попитом користувалися квартири 30-35 метрів: відносно недорого, та й за комуналку платити менше. Але життя показало, що люди, які житимуть в квартирі довгостроково, хочуть не маленьку студію, а повноцінне помешкання. Тому б я сьогодні рекомендувала купувати житло більшої площі. Якщо йдеться про однокімнатну, то щонайменше 40-45 квадратних метрів, якщо двокімнатну — метрів на 60. В такій квартирі значно зручніше жити, а якщо здавати в оренду, то плата для повноцінних квартир буде вищою. До того ж вони користуються більшим попитом — сьогодні люди обирають комфорт.

А які міста наразі виглядають найпривабливішими з точки зору інвестування у нерухомість?

Традиційно це Київ, який досить захищений, до того ж приваблює за рахунок наявності роботи та більш високих доходів. Максимальна ліквідність також у Львові, де ціни будуть гарантовано зростати. У цих двох містах інвестування у нерухомість завжди вигідне як з точки зору оренди, так і з точки зору перепродажу.

Дуже приваблюють покупців ринки Чернівців та Івано-Франківська. Також наразі активний ринок нерухомості у Вінниці.

Можете назвати конкретні плюси придбання первинки перед вторинкою?

Купівля первинки — це суцільні переваги. Первинка — це зовсім інший рівень якості проєктів, починаючи від планування, площі, функціональності квартир та закінчуючи внутрішніми інженерними системами будинку, енергоефективністю, відповідно, можливістю сплачувати менше за експлуатацію та комунальні послуги.

Фактор безпеки. Монолітно-каркасна технологія є дуже міцною навіть у випадку влучання уламків, снарядів. Старі панельні будинки, на жаль, не можуть забезпечити безпеку мешканців і є більш ризикованими з точки зору руйнування. До того ж в нових будинках є паркінги, цокольні поверхи, які можуть використовуватися як повноцінні укриття.

Нові ЖК мають продуману інфраструктуру. Тут є торгові приміщення, школи, дитячі садочки, спортивні зали — все в зручному доступі. Старі об'єкти цього не можуть запропонувати.

Контингент сусідів також відрізняється. Мешканці нових будинків — це переважно люди, які самостійно заробили та самостійно придбали квартиру. Внаслідок цього, середовище більш приємне: чисті під'їзди та сходові клітки, немає спалених кнопок у ліфтах тощо.

Участь у державних програмах також зручніша на первинці, бо на вторинному ринку продавці часто не хочуть отримувати гроші офіційно на рахунок та віддають перевагу готівці. А якщо й згоджуються на "єОселю", то виникають додаткові витрати у вигляді податків, які власники намагаються перекласти на покупців. Натомість забудовники працюють виключно зі сплатами на банківські рахунки, все офіційно, пропонують квартири під пільгові кредити, за бажанням — з ремонтом від забудовника. Звісно, покупці шукають більш готові варіанти, але все ж таки попит на нове житло переважає.

Як швидко повернуться інвестиції, якщо, наприклад, власник здаватиме квартиру в оренду?

Якщо розглядати питання терміну повернення інвестицій для приватного інвестора – зазвичай, це 10-12 років. При перепродажі квартири вартість інвестиції та прибуток можна отримати в значно коротші терміни.

Якщо ж говорити про повернення обсягів інвестицій на ринок в цілому — все насамперед залежить від зовнішніх обставин. Ринок нерухомості дуже чутливий до різних психологічних потрясінь. Всі події на фронті відбиваються на кількості людей, що звертаються до відділів продажів. Будь-які негативні події та явища не на користь нашої держави відтягують прийняття рішення щодо купівлі нерухомості. Тобто попит не зникає, а відкладається на майбутнє.

З іншого боку є великий відкладений попит з боку іноземних партнерів. У випадку наявності хороших або навіть нейтральних новин з фронту, попит відновлюватиметься. Велике значення на зростання попиту має робота державних програм "єОселя" та "єВідновлення".

Назвати конкретні цифри, як швидко повернуться інвестиції, в умовах великої невизначеності важко, але ми налаштовані оптимістично. Плани компанії на 2022-2023 роки ми перевиконали, і перевиконали суттєво. Виручка досягала 50% довоєнної — це дуже хороший результат. В нас з'явилася нова цільова аудиторія людей з помірними доходами, які раніше не могли собі дозволити нову квартиру. Завдяки програмі "єОселя" люди, у яких дохід на родину складає 30-40 тис. грн тепер стають нашими клієнтами. Вони можуть собі дозволити придбати квартиру, бо це досить невеликі виплати (10-15 тис грн на місяць), кредит на 20 років, гривня, жодних валютних ризиків. Програма "єОселя" може дати рівень продажів в 2-3 рази вищий за довоєнний. До війни дозволити собі первинку могли близько 5% населення, а зараз ситуація змінилася кардинально. Головне — щоб у держави були кошти, і щоб швидше йшла акредитація об'єктів.

Як поява Майбутніх об’єктів нерухомості (МОН) впливає на ринок та настрої інвесторів?

Майбутні об’єкти нерухомості – це передбачена проєктною документацією на будівництво складова частина подільного об’єкта незавершеного будівництва, яка після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта стане самостійним об’єктом нерухомого майна. Це може бути квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машиномісце тощо. Всі МОН підлягають державній реєстрації, а саме здійснюється державна реєстрація спеціального майнового права (СМП) на всі майбутні об’єкти нерухомості (МОН).

В цілому поява поняття МОН та реєстрація спеціального майнового права — це дуже позитивне зрушення для ринку.

По-перше, вводиться єдиний правильний шаблон договору між забудовником та покупцем. Відверто кажучи, деякі девелопери трошки дозволяли собі хитрувати. Вони не прописували в договорах з фізичними особами характеристики будинку та квартири, детальну специфікацію, тому в них була можливість зробити об'єкт гіршої якості або щось недобудувати. Відповідно, можна було маніпулювати площами, була можливість "прищепити" неіснуючі машиномісця, комори чи технічні приміщення. Але тепер нові процедури та реєстрація спеціального майнового права унеможливлює всі ці маніпуляції девелопера.

Другий важливий момент полягає в тому, що в реєстрі на період будівництва буде видно спеціальне майнове право, тобто права на майбутню квартиру будуть зафіксовані. Це унеможливлює подвійні продажі, дає об'єктивну статистику ринка нерухомості, а також сприяє психологічному комфорту покупця, який бачить, що всі документи зафіксовані. Для покупця наявність МОНів означає, що у забудовника є повний пакет дозвільної документації, площі та планування всіх об'єктів відповідають проєктній документації. Крім того, МОНи пришвидшать та полегшать акредитацію первинки для участі в програмі "єОселя", а участь в програмі "єВідновлення" на первинці наразі взагалі дозволена тільки для тих об'єктів, які працюють за МОНами.

Для девелоперів МОНи — це можливість розширити свою присутність в держпрограмах, отримати пільгові кредити для своїх об'єктів, залучити нову аудиторію з сертифікатами "єВідновлення".

Тобто МОНи — це виведення ринку на єдині прозорі правила гри, які більш комфортні як для девелопера, так і для покупця. Це свого роду знак якості: все перевірено, проєкт відповідає всім параметрам.

Покупці обирають не лише житловий комплекс і квартиру в ньому, але й забудовника, якому можна довірити свої кошти. Чи може пересічний споживач перевірити забудовника та як це зробити?

Я б навіть сказала, що на поточний момент покупці у першу чергу вибирають забудовника. Вони адресно звертаються до конкретної компанії, якій довіряють, це умова номер один.

Зараз на ринку залишилося не так багато девелоперів, тож обирати стало простіше. Можу порадити звертати увагу на тих, хто попри кризи залишається на ринку багато років, та кому вдалося відновити будівництво під час повномасштабного вторгнення. Також потрібно дивитися на динаміку на будівельному майданчику. Якщо будівництво рухається, якщо на майданчику постійно працюють будівельники, можна спокійно інвестувати кошти, розуміючи, що компанія жива та активна, вона має запас ресурсів для того, щоб добудувати.

Щодо перевірки документів забудовника, то, на жаль, дозвільна документація не рятує інвесторів від ризику недобудови. Питання добудови — це питання планування забудовником свого фінансового ресурсу: чи розпилюється він на велику кількість проєктів або обмежує об'єми своєї роботи, щоб впевнено довести її до кінця. В цьому контексті ретроспектива роботи компанії є найбільш чітким показником. Скільки реально компанія збудувала, чи були проблеми з документами, чи всі об'єкти були введені в експлуатацію, яка поточна динаміка на будмайданчиках — саме ці фактори мають бути індикатором довіри до забудовника.

Ліцензія, регістраційний запис 2013045075, видана ДАБІУ "04" грудня 2017 року, дата прийняття рішення і номер наказа про надання ліцензії "22" листопада 2017 року № 55-Л.