Дорого не буде. Як змінюються ціни на однокімнатні квартири у Києві та Львові

Повномасштабне російське вторгнення занурило ринок житлової нерухомості України у льодовиковий період. Як повідомляє Фонд держмайна України, у період з 24 лютого по 12 грудня 2022 року громадяни придбали 47 023 квартири та житлові будинки, що у 4,6 рази менше, ніж за аналогічний період 2021 року, коли таких угод уклали 216994. Фонд володіє цією інформацією, оскільки виступає регулятором ринку оціночної діяльності в Україні та веде Єдину базу звітів про оцінку, на підставі яких продавці нерухомості сплачують податки.

Вікторія Берещак, оглядачка ринку нерухомості, виділяє такі чинники, що впливають на рівень попиту на житло з початку війни:

• закриття реєстрів, а саме Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРРПНМ) з 24 лютого по 28 квітня 2022 року, через що в цей період ринок зупинився,
• сплеск активності та пожвавлення протягом літа — першої половини осені 2022 року,
• початок російського енергетичного терору з 10 жовтня 2022 року та помітне зниження як кількості переглядів, так і угод на ринку.

"До кінця квітня 2022 року в Києві угод із продажу не було: Київська область перебувала під частковою окупацією, реєстри були закритими, а продаж за дорученням — неможливим. Але вже у липні-вересні кількість угод сягнула до 15% від довоєнного рівня", — згадує Ірина Луханіна, незалежна експертка ринку нерухомості. Богдан Маковецький, столичний рієлтор, погоджується, що попит на житло досі залишається низьким і порівняно з 2021 роком становить приблизно 15%. Тобто, рівень попиту на житло в Україні просів торік на 85%.

Статистика платформи OLX підтверджує, що після початку війни найактивніше українці цікавилися купівлею вторинного житла з серпня по жовтень, чому сприяло зміщення бойових дій на Схід і Південь країни. Але з початком серійних масованих ракетних атак попит на купівлю житла на платформі дещо зменшився — на 7% у листопаді та на 21% у грудні ( порівняно з вереснем).

На думку Вікторії Берещак, у перші місяці 2023 року рано говорити про зростання купівельної активності на вторинному ринку житлової нерухомості. Співрозмовниця Фокусу вважає, що причини слід шукати у психологічному факторі, оскільки лютий нагадує українцям про річницю повномасштабного вторгнення. Тобто у суспільстві переважає нервозність, яку підігрівають прогнози про новий наступ ЗС РФ.

"Реальні покупці є, але в дуже обмеженій кількості — вони вичікують зручного часу, спостерігаючи за ситуацією, — продовжує Берещак. — Як правило, це потенційні рантьє, які розглядають можливість увійти за зниженою ціною і згодом використовувати квартири як орендні лоти або перепродати на піку ціни".

Співрозмовниця Фокусу уточнює, що на такі покупки наважуються лише оптимісти, які сподіваються на швидку перемогу України протягом 2023-2024 років.

Схід — Захід. Скільки коштують квартири в Україні в 2023 році і як відрізняються ціни

Ситуація на ринку житла насамперед залежить від розташування. Тобто, як далеко об'єкт від лінії фронту чи від небезпечних регіонів, які найчастіше переживають ракетні обстріли. За словами Вікторії Берещак, за останній рік у Києві та Одесі ціни на однокімнатні квартири практично не змінилися, тоді як у Львові та інших західних і центральних областях, які стали притулком для внутрішньо переміщених осіб, діапазон зростання цін за рік досяг 10-20%. Співрозмовниця Фокусу називає наступні актуальні середньозважені ціни на однокімнатні квартири по містах:

• Київ: $50-65 тис.
• Львів: $45-55 тис.
• Одеса: $45-50 тис.
• Івано-Франківськ: $40-45 тис.
• Ужгород: $40-45 тис.
• Вінниця: $35-45 тис.
• Тернопіль: $35-45 тис.

Тобто можна помітити, що ціни на квартири в Україні по містах дещо вирівнялися. Віддалені від лінії фронту обласні центри, популярні серед переселенців Львів, Івано-Франківськ, Вінниця, Тернопіль за ціною підтягнулися ближче до колись найдорожчих українських міст — Києва та Одеси.

Ба більше, у столиці в доларовому еквіваленті ціни на квартири знижуються. Зокрема, статистика порталу Address.ua свідчить про те, що в січні 2023 року на вторинному ринку Києва медіанна ціна квартир склала $1266 за квадратний метр. У доларовому еквіваленті це на 11,2% менше, ніж рік тому, але в національній валюті через її девальвацію ціни зросли на 22%.

Динаміка цін часто залежить від класу і площі житла. Богдан Маковецький уточнює, що в Києві основний попит припадає на однокімнатні квартири з ремонтом у старому житловому фонді за ціною до $50 тис. У цьому сегменті, за словами експерта, ціни знизилися до 10%, тоді як бізнес і преміальний клас втратили до 25% вартості на тлі вкрай низького попиту.

Ірина Луханіна підтверджує, що на вторинному ринку житла Києва 87% попиту припадають на бюджетні квартири, що пояснюється розвитком пільгових програм кредитування під 3-7% річних для переселенців, військовослужбовців та інших категорій громадян. За словами співрозмовниці Фокусу, покупці зазвичай підшукують квартири з такими характеристиками:

• ціна: до $40-50 тис.,
• вартість квадратного метра: менше ніж $1000,
• близько метро, наявність бомбосховища,
• низькі поверхи,
• газові плити і колонки,
• готовність продавця до торгу.

За спостереженнями опитаних Фокусом експертів, небезпека ракетних обстрілів і відключення електроенергії впливають на вибір покупців. Зокрема, на платформі OLX відзначають пожвавлення інтересу до оснащених газом квартир на невисоких поверхах. "Наприклад, молода сім'я з дитиною не готова купувати квартиру на високому поверсі, адже піднятися туди пішки, коли немає електроенергії, досить важко. А якщо квартира ще й без ремонту, то покупці розуміють, що на тлі системних відключень світла швидко закінчити потрібні роботи і заїхати у квартиру вони не зможуть", — розповідає Фокусу Богдан Маковецький. Однак дисконт може все змінити. Як уточнює експерт, якщо квартира на верхніх поверхах коштує нижче ринкової вартості, її цілком можна продати.

Ціни на однокімнатну квартиру в Україні в лютому 2023 року*

* Фокус аналізує ціни на однокімнатні квартири в житловому стані площею до 50 кв м на нижніх поверхах

Джерело: olx.ua, дослідження Фокусу

У межах описаних тенденцій Ірина Луханіна прогнозує, що сегмент недорогих квартир за містом буде все більш затребуваним завдяки перевагам:

• відносно нові будинки 2012 — 2020 років,
• більші площі квартири та нижча вартість квадратного метра,
• низькоповерхова забудова,
• безпека,
• альтернативні джерела електроенергії, такі як генератори, пелетні котельні,
• водопостачання зі свердловини,
• незалежна каналізація-септик,
• ціни на однокімнатні від $20 тис.

В надії на знижку. Як торг допомагає з продажем квартир в Україні

Через рік після початку повномасштабного російського вторгнення попит на ринку нерухомості ніби завмер в очікуванні знижок. Як зазначає Вікторія Берещак, покупців житла сьогодні стимулює можливість отримати суттєвий дисконт, який іноді сягає 10-15%, якщо власнику гроші потрібні терміново, чого раніше на вторинному ринку не спостерігалося.

Однак часто продавці нерухомості психологічно ще не готові до суттєвого торгу, що помітно стримує активність на ринку.

"Торгуватися сьогодні погоджуються лише найбільш мотивовані продавці, у яких запланований від'їзд, купівля іншої нерухомості, дороге лікування, повернення кредиту і т.д. У таких випадках можливий хороший торг, іноді навіть до 50% ціни, але це рідкість. Зазвичай поступаються 25 — 35%, і чим ближче час "Ч", коли необхідні гроші, тим нижча ціна", — розповіла Фокусу Ірина Луханіна.

За спостереженнями Богдана Маковецького, в економ-класі торг досягає 7%, оскільки для власників головним індикатором ринку виступає попит. При цьому, в бізнес- і преміальному класі знижки можуть досягати 15-20%, оскільки попиту на такі об'єкти майже немає, та й найближчим часом відновлення попиту в цій категорії не передбачається.

Оскільки сьогодні панує "ринок покупця", який диктує свої умови, підхід до угод стає більш гнучким. "Почастішали пропозиції відтермінування частини платежу, коли покупець платить 60-70%, а далі укладає договір на якийсь період і виплачує решту суми, проживаючи у квартирі, як в орендованій. Як правило, такі пропозиції діють на період 6-12 місяців", — додає Вікторія Берещак.

Важливо

Їсти — дорого. Скільки коштують продукти в Україні на початку 2023 року і чому ростуть ціни