З речами на вихід. Чи готується примусове виселення з хрущовок власників квартир

В Україні на законодавчому рівні вирішили врегулювати питання реконструкції застарілого житлового фонду, у тому числі — знесення хрущовок, про що Фокус пише у своєму новому огляді "Україна без хрущовок. Чи будуть примусово з них виселяти і яку нададуть компенсацію". Новий погляд на вирішення проблеми викладений у законопрєкті №6458 "Про здійснення комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду" який стоїть у порядку денному поточної сесії Верховної Ради.

"У документі проведення реконструкції кварталів передбачає отримання згоди 75% всіх власників житла і нежитлових приміщень. Це полегшить ухвалення рішення про реконструкцію. Проте, людські долі не варто вимірювати у відсотках. Це лише теорія і невідомо, чи набереться цих 75% особливо зараз", — коментує запропонований механізм Володимир Семенцов, співзасновник та керуючий партнер компанії INSPI Development.

Анатолій Перепельченко, адвокат, СЕО юридичної компанії "Приходько та партнери" додає, що не пізніше ніж за два місяці до початку комплексної реконструкції кварталу власників житла мають повідомити про відселення в стартовий багатоквартирний будинок або у маневрений житловий фонд. Відселення засвідчується договором про надання житлового приміщення для тимчасового проживання на час проведення будівельних робіт.

По завершенню комплексної реконструкції кварталов люди мають отримати рівноцінне за площею житло в новому житловому фонді або грошову компенсацію за ринковими цінами. Тобто, замість морально застарілої хрущоби є шанс отримати сучасне, комфортне й енергоефективне житло в кварталі з розвиненою інфраструктурою. Проте, перспективи кількох переїздів декому можуть не сподобатися, особливо літнім людям, які прагнуть спокійно доживати свій вік в рідній оселі й побоюються будь яких змін.

Тобто, розгляд питання про реконструкцію припиниться автоматично, якщо 25% власників не будуть згодні й не підпишуть відповідний договір про надання житла у маневровому фонді. Але навіть наявність критичної маси більше 75% згодних власників ще не відкриває перед забудовником зелену вулицю.

Як попереджає Ганна Мурашенко, співзасновниця фонду YOUkraine та Будівельної бізнес-асоціації, на практиці навіть один власник, не готовий виселятися, здатний заблокувати реконструкцію будинку. "Оскільки договір – домовленість сторін, то у разі незгоди на його виконання не буде і процесу відселення, навіть якщо за реконструкцію проголосувала більшість власників", — уточнює співрозмовниця Фокусу. В такому разі справи з незгодними власниками можуть вирішуватися через суд.

Якщо багатоквартирний будинок в установленому законодавством порядку визнати непридатним для проживання, можна провести виселення в примусовому порядку навіть без згоди всіх мешканців. Але для цього також необхідне відповідне рішення суду.

На думку Анатолія Перепельченка такий механізм нівелює випадки блокування процесу відселення, однак створює ризики затягування процесу знесення й реконструкції, якщо власники чи орендарі почнуть оскаржувати рішення судів про примусове виселення.

Більш того, Дмитро Навроцький, адвокат, керуючий партнер Адвокатського об’єднання "Сенсум" попереджає, що з урахуванням завантаженості судів, порядку ведення судових процесів й участі власників-фізосіб, розгляд таких спорів буде надовго затягуватися від чого страждатимуть як інвестори, так і інші мешканці будинку.

"В законопроєкті є пункт про примусове відчуження в судовому порядку земельної ділянки з мотивів суспільної потреби, — додає Олександр Насіковський, співзасновник і керуючий партнер групи компаній DIM. — Але питання полягає у тому, як цю суспільну потребу довести, щоб шлейф проблем і незгоди громадськості не вдарив репутаційно ні по ділянці, ні по девелоперу. Бо можна отримати потужний спротив, що вплине на обсяги продажів і подальший успіх проєкту".

Тобто, процедура, запропонована у законопроєкті, не є бездоганною для всіх учасників процесу. Тому на думку Володимира Семенцова, спочатку варто реалізувати пілотний проєкт, щоб побачити всі не враховані в законопроєкті недоліки і головне — оцінити можливості вирішення питання з мешканцями застарілих будинків.

Раніше Фокус з’ясовував, якою є ситуація на первинному ринку нерухомості навесні і як змінилися ціни на житло.