Втратити нерухомість через помилку. Хто і чому може скасувати держреєстрацію права власності

У 2022 році Конституційний Суд України визнав неконституційним припис, який передбачав право Мін'юсту на скасування рішення державного реєстратора за результатами розгляду скарг на дії державного реєстратора. КСУ констатував, що ухвалення Мін'юстом рішення про скасування державної реєстрації права власності на нерухомість може бути кваліфіковане як припинення офіційного визнання і підтвердження державою юридичного факту набуття особою такого права.

Внаслідок ухвалень Мін'юстом таких рішень до Державного реєстру прав вносять запис про скасування державної реєстрації права власності. Після цього людина втрачає можливість вільно та на власний розсуд розпоряджатись нерухомим майном. Тобто, ви не зможете подарувати цю нерухомість чи продати/купити – це можливо лише в разі наявності реєстраційного запису про державну реєстрацію права власності, а його не буде.

Тобто, формально Мін'юст не позбавляє людину права власності, проте держава після цього не може таке право власності підтвердити чи визнати. Документи, на підставі яких ви набули права на майно, залишаються чинними, а реєстрація такого права скасована. Це породжує правову невизначеність та обмежує людину в розпорядженні майном.

Допрацювати закон та усунути цю правову невизначеність мав парламент. Народні депутати у відповідь на це прийняли закон "Про внесення змін до деяких законів України щодо забезпечення непорушності майнових прав" №3103-IX.

Автори закону не надто переймалися удосконаленням законодавства, а просто вдались до формалізму та "повноваження із скасування рішення державного реєстратора" замінили на "повноваження з анулювання рішення державного реєстратора".

Ці поняття є синонімами та порушених у рішенні КСУ проблем не вирішують. Цікаво було би почути коментар авторів закону з цього приводу. Чим, на їхню думку, "скасування" концептуально відрізняється від "анулювання".

Не встановлено у новому законі і конкретні підстави для анулювання рішення державного реєстратора, вони вказані максимально широко та нечітко:

• з порушенням загальних засад державної реєстрації прав;
• за наявності підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав, відмови або зупинення державної реєстрації прав.
• всупереч санкціям, застосованим відповідно до Закону України "Про санкції".

Також нині передбачено, що рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав анулюється виключно у разі неможливості відновлення порушеного права скаржника шляхом виправлення технічної помилки, допущеної державним реєстратором.

Ба більше, не можуть бути підставою для анулювання рішення державного реєстратора допущені ним формальні (несуттєві) помилки, які не впливають на об’єктивність, достовірність та повноту відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження.

Хоча вказані положення дещо звужують Мін'юсту "поле для маневру", проте є більш декларативними. До того ж, поняття "формальні (несуттєві) помилки" цілком є оціночним та, чітких критеріїв визначення законне надає і рішення щодо цього прийматимуть члени комісії на власний розсуд.

Також незрозумілим є скасування законом присічного строку для подання скарги у сфері державної реєстрації (раніше такий строк складав 1 рік з дня прийняття оскаржуваного рішення).

Присічні строки покликані сприяти принципу правової визначеності, забезпечити стабільність, сталість і незмінність правовідносин. Зараз же фактично можна намагатись оскаржити будь-яке рішення державного реєстратора після 01.01.2016 р. Достатньо лише обґрунтувати, що заявник дізнався про таке рішення за 2 місяці до звернення із скаргою.

Вказані зміни є сумнівними та чомусь не стосуються оскарження дій у сфері державної реєстрації юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців та громадських формувань, де присічний строк залишився.

Сумнівними також є положення про наслідки анулювання рішення державного реєстратора, відповідно до яких Мін'юст забезпечує відновлення попереднього становища, яке існувало до прийняття такого рішення. Для цього Мін'юст вносить відомості до ДРП про скасування, набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно.

Тобто "автоматично" анулюються всі наступні рішення після оскаржуваного. І не важливо, що таким чином можуть порушити права добросовісних набувачів майна, не буде дотримано справедливого балансу між інтересами суспільства, пов`язаними з цим втручанням, й інтересами особи в право власності якої втручаються. Внаслідок цього втручання людина потенційно може понести індивідуальний і надмірний тягар, їй нічого не відшкодують, і вона буде вимушена самостійно шукати способи компенсації своїх втрат.

Отже зміни, запропоновані законом щодо забезпечення непорушності майнових прав, не усувають невизначеності, про яку писав КСУ, не забезпечують справедливого балансу між загальними інтересами суспільства й фундаментальним правом особи на власність.

Адміністративна форма захисту права власності, безперечно, може бути ефективною, у першу чергу, завдяки своїй оперативності. Проте в погоні за швидкістю може бути втрачено якість, адже Мін’юст все більше перебирає на себе непритаманну йому функцію відправлення правосуддя та все частіше вирішує спори про право.

Адміністративна процедура має бути збережена, але підстави для анулювання рішень та наслідки анулювання мають бути якісно переосмислені. Питання щодо цього було правильно порушене суддями КСУ, проте до сьогодні залишається без відповіді. До того ж, не можна виключати, що положення закону № 3103-IX в якийсь момент будуть знову під прицілом суддів КСУ, що може тільки зіграти на руку рейдерам.