Вернуть городу смысл. Как и зачем украинский эксперт по недвижимости строит "Хипстер-сити"

КТО ОН

Управляющий партнер консалтинговой компании, которая специализируется на экспертной оценке движимого и недвижимого имущества

ПОЧЕМУ ОН

В 2015 году решил, что пора изменить правила игры и создать коттеджный поселок "Хипстер-сити" для людей, который хотят вернуть смысл

Новая концепция

В 2015 году начали массово закрываться банки. Многие из них перед ликвидацией и в ее процессе продали свои активы факторинговым компаниям. И ко мне посыпались предложения: "продайте землю". Купить ее сейчас можно дешево, но перепродать быстро и с дельтой, как компания, уже практически невозможно. Тогда я и подумал, что, в принципе, вокруг меня есть какое-то количество людей и партнеров, готовых на перспективу дешево купить хороший участок. Но тогда же и зародилось понимание, что и этого мало. И мне не особо хочется этим заниматься. Нужна концепция. А поскольку я исповедую принцип, что не нужно замыкаться на себе, начал искать ключевых партнеров, которым интересно объединить усилия и создать, учитывая такую сложную ситуацию на рынке, что-то выгодное по форме и интересное по содержанию. Нашел. В результате мы вышли на концепцию института совместного финансирования, который существенно отличается от всех других вариантов, предлагаемых при продаже первичной недвижимости.

Стандартная ситуация на рынке такова, что клиент, который приходит к застройщику и вкладывает деньги, взамен получает имущественные права на несуществующую недвижимость. И если недвижимость не состоится, стоимость его имущественных прав равна нулю. По большому счету это деньги в обмен на риск. А мы двигаем концепцию, при которой человек, покупая наши акции, становится акционером всего поселка. Представьте, вы приходите в крупное агентство и говорите: я хочу квартиру. Даете им денег, а они вам не имущественные права, а пускают в управляющую компанию, где вы можете проверять все движения денег, имеете право голосовать, и от вашего мнения зависит привлекательность всего городка.

Другими словами, владельцы дома — это не куча владельцев квартир, которые платят кому-то наружу, а собственники не только земли, но и всех улучшений. По сути, наша задача не просто построить домики, как-то их расставить и подключить к коммуникациям, а запустить жизнь, то есть интегрировать алгоритмы, основанные на правилах, которые делают жизнь комфортной.

Михаил Школьный: "Если ты медик, то нет смысла устраивать голосование среди всех, чтобы вырезать аппендицит, — тебе достаточно самому принять решение. Это называется меритократией: право голоса принадлежит тем, кто в этом разбирается"

Город как предприятие

Задача сделать так, чтобы большая часть жителей работала в городке. Например, первоначально мы рассчитываем на 60 семей, и, скажем, 15 семей будут обслуживать город — кто-то откроет ресторанчик, сделает экскурсионное бюро, парикмахерскую. Или, к примеру, человек разрабатывает модульные дома, и этот городок может стать для него шоу-румом. Соседи будут знать, что в соседнем доме живет архитектор, который может в случае необходимости добавить что-то к дизайну их домов.

На данный момент у нас есть партнер, который имеет завод по каркасным конструкциям, партнер по блокчейн, по солнечным батареям, партнер, который умеет ставить систему, генерирующую из отходов газ и проводящую очистку воды. Технологии можно продавать наружу, а клиенты могут приехать и все пощупать. Хотелось бы вернуть смысл происходящему, а смысл города — быть успешным предприятием.

Прозрачность

Философия достаточно проста. Начнем с самого простого, но самого болезненного — это коррупция и непрозрачность. Например, мы сейчас сидим в офисе, который находится в элитном доме. Здесь отопления за прошлый месяц при минимально теплых батареях нагорело на 10 тысяч. Почему? Потому что к этому дому есть пристройка в виде ОСМД, которая договорилась за откат. Получается, кто-то на этом зарабатывает. А мы хотим применить технологию блокчейн (распределенная цепочка блоков транзакций о событиях в цифровом мире. — Фокус) для контроля и описания всех денежных взаимодействий внутри нашего городка, когда расходы и доходы делает не какое-то юрлицо, которое на этом зарабатывает, а система, которая принадлежит всем.

Сейчас мы делаем модель городка на территории четырех гектаров, но в общем пуле на тысячу гектаров, то есть настроены на масштабирование. Запускаем на маленькой локации, на 50–60 семей, чтобы потом она росла. На данный момент, мы закрываем ряд сделок с первой продажи акций. Следующая будет в феврале. К этому времени будет готов детальный и генеральный план населенного пункта. Сколько стоит купить адекватную жизнь? Вот, мы ее строим.

Отбор жителей

Прежде всего люди должны понимать и принимать концепцию. Мы, конечно, сами отсекаем неподходящих, но и концепция отсекает. Хочется привлечь не только людей, которые как инвесторы зайдут, вкинут деньги и, когда мы нарастим нематериальный актив, перепродадут дороже. Хочется тех, кто займет и закроет определенную нишу. Например, мы не эксперты по канализации. Нам бы хотелось, чтобы этим вопросом занимался не кто-то со стороны, а человек, который понял философию городка и сделает канализацию правильно, как для себя, потому что в результате она увеличит капитализацию города в целом.

У нас обслуживающий кооператив, есть паевой взнос. На случай, если кого-то не устроит его выбор или, наоборот, со временем кто-то поймет, что это то, что ему подходит, есть система, позволяющая делать вход-выход. Условно говоря, человек выходит из кооператива и на его место заходит другой.

Право голоса

Право голоса есть у всех, но вес у всех разный. Потому что если ты медик, то нет смысла устраивать голосование среди всех, чтобы вырезать аппендицит, тебе достаточно самому принять решение. Это называется меритократией: право голоса принадлежит тем, кто в этом разбирается. Поэтому хочется найти людей, которые будут провайдить в чем-то своем.

Вернуть ответственность

Мы не строим долину, а строим жизнь, из которой может вырасти долина, где есть ощущение взаимосвязи. Например, Силиконовая долина отличается тем, что там нет кусочка, который никому не принадлежит, поэтому они понимают, что им нужна, скажем, пожарная служба, и скидываются на нее налогами. А в обычной жизни эти сервисы искусственно насаждаются сверху одним процентом людей, поэтому к ним и доверия нет. Я не могу посадить дерево на улице, так как я его никак не контролирую. Его всегда могут спилить или прийти сказать, что я не имел права его сажать. Или люди скидываются, чтобы отремонтировать себе километр дороги, а к ним приходит какой-то ЖЭК или "Укрстрой" и говорит, что они без разрешения ее отремонтировали и должны все исправить. У людей отобрали ответственность, поэтому ничего не двигается. Все, что за их дверью, — уже условный подъезд, который они не контролируют.

У нас в подъездах все плохо устроено не потому, что там живут некультурные люди, а потому, что границы их ощущения ответственности заканчиваются дверью в квартиру. Мы хотим это исправить.

Михаил Школьный: "Представляешь, каково это — иметь дом в Сан-Франциско? Ты, как минимум, миллионер, но внутри все очень обычно, у них не стоит мраморный пес, нет золотого унитаза. Вот это хочется вернуть, чтобы люди не тратили деньги ради понтов"

Выбор

Мне как эксперту по недвижимости непонятно, почему никто не задается вопросом: классно это, когда нас, как коробки, друг на друга складывают? Вообще, если бы у нас изначально был выбор — складываться друг на друга, мы бы захотели так жить? Мы же в нашем городке фактически берем пятиэтажный дом на шести сотках и раскладываем его на 4 тыс. соток.

Или люди выбирают дом на 500 метров, потом не могут его заполнить, а зимой половину закрывают и не отапливают. Это перекос в выборе. На рынке также нет выбора. У нас ни один застройщик не говорит: поставьте галочки возле того, что вы хотите, а мы соберем таких, как вы, и сделаем под вас поселение. Есть выбор складывать людей друг на друга. И есть выбор — купить землю и строить самому, пройти круги ада, переплатить и все равно получить некачественный продукт, потому что инфраструктуру ты сам не сделаешь, сам себе кинотеатр, площадку или магазинчик не построишь. За окружную выезжаешь, а там сотнями тысяч квадратных метров строят бюджетное жилье без какой-либо мысли. Там делать нечего, но оттуда уже сейчас нельзя выехать в Киев. Вот и получается, человек приехал и запаковался в своей квартирке.

Люди уже готовы к собственному выбору, но они сейчас либо уезжают, либо у них не так много денег, чтобы вписаться в обычные коттеджные городки или элитное жилье.

Правила

Основное правило городка — отсутствие заборов, любая дополнительная застройка должна быть согласована. Например, вы знаете, что на Западе принято правило — твоя земля стоит столько, сколько стоит земля у соседа. Если кто-то построит то, что будет непривлекательно для большинства, поскольку решения принимаются коллегиально, ему это будет банально невыгодно.

Скажем, в Сан-Франциско дом принадлежит жильцам, и просто купить там квартиру я не могу, нужно, чтобы все жильцы дали согласие на это. Эти же жильцы могут сказать, что нельзя заводить игуан — вот все можно, а этого нельзя, иначе тебя выгонят. Могут быть любые правила — заходи спиной вперед или тебя не возьмут в коллектив дома. Сообщество формирует свои правила. Чем больше разных сообществ, тем больше выбора.

• Читайте также: Мы построили неэффективные города, — урбан-активист Митя Гурин

Адекватность

Глупо ездить в песцовой шубе с айфоном на маршрутке. Я бы лучше не купил песцовую шубу, но год ездил на такси. Это уровень адекватности.

Представляешь, каково это — иметь дом в Сан-Франциско? Ты, как минимум, миллионер, но внутри все очень обычно: фотографии детей, огромная библиотека, видеотека, кассеты, у них не стоит в углу мраморный пес, нет золотого унитаза. Вот этого хочется — чтобы люди не тратили деньги ради понтов.

• Читайте также: Чтоб все так жили. История украинского села, которое стало богатым благодаря его жителям

Доверие

Есть один жилищный комплекс — поселок, достаточно успешный проект застройки. Уже много чего настроили, люди живут, но в доме в лифт заходишь, а там висит бумажка со списком должников. И кто-то ручкой дописал "бухгалтерия — с*ки". Вопрос ведь не в том, что человек хотел кого-то оскорбить, а в том, что у него нет доверия к системе, которая его обслуживает. И он спит с этим недоверием, ходит злой, его это раздражает. И таких, как он, много. Так почему бы эту систему просто не изменить?