Несмотря на рекордные темпы строительства жилья, стоимость квартир в столице продолжает падать
От 9 тыс. грн до 76 тыс. грн за метр — по такой цене можно купить квартиру в Киеве, выбрав из более чем 60 тыс. предложений. За четыре последних года нижняя граница стоимости жилья опустилась на 36% и, по мнению застройщиков, приблизилась к себестоимости квадратного метра. При этом темпы строительства жилой недвижимости продолжают расти, опередив даже самые благополучные 2007–2008 годы. Это опасно, ведь спроса на строящиеся квартиры нет.
Ударники производства
Сегодня в Киеве строится 184 жилых квартала. В 2013-м их было 142, а в конце 2016-го — 156. Большинство строек — размороженные объекты предыдущих периодов, а также новые, введение которых в эксплуатацию планируется в конце 2018 — середине 2019 года.
В то же время в августе 2017-го в столице оставались непроданными около 56 тыс. квартир в новостройках. В их число не входит жилье, купленное с целью перепродажи, а также квартиры на вторичном рынке недвижимости. "Учитывая выданные в течение последнего года разрешения на строительство еще 7 млн кв. м жилья, это вызывает определенное беспокойство", — говорит Дмитрий Андриевский, первый заместитель председателя Комитета Верховной Рады по вопросам строительства, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. По его словам, на фоне роста объемов строительства растет и количество непроданных квартир в новостройках. Для сравнения: в январе — июне в столице заключено 2640 сделок купли-продажи жилья, тогда как за аналогичный период прошлого года — 4220.
Сергей Костецкий, аналитик консалтинговой компании SV Development, называет рост объема предложений при снижении спроса на строительном рынке "пузырем": дома, как правило, сдаются с половиной непроданных квартир, а то и меньше. "Куда смотрят строительные компании? Или они по инерции идут? — искренне удивляется Костецкий уровню перепроизводства на рынке строительства. — Я понимаю, что стало проще получить разрешение на строительство. Но ведь спроса нет". По данным Государственной архитектурно-строительной инспекции, за 10 месяцев текущего года в Киеве на строительство выдано 5759 лицензий.
Что касается вторичного рынка, то сегодня объем предложения здесь составляет в среднем 21,5–22 тыс. квартир. По сравнению с 2013 годом это больше всего на 17–20%. "Объясняется данный рост увеличением общего объема рынка недвижимости и продажей жилья теми, кто эмигрировал из страны", — говорит Георгий Кукуруза, экономист IMF Group.
"Банки не демонстрируют активности в предоставлении ипотечных кредитов, поэтому важно внедрение господдержки обеспечения граждан жильем"
Чем обусловлено оживление строительного рынка? За последние три года были две мощные волны спроса на недвижимость. Первая спровоцирована миграцией внутренне перемещенных лиц с началом войны на востоке Украины. Вторая — последствие "банкопада". После ликвидации десятков банков люди начали вкладывать деньги в недвижимость как альтернативу депозитам. "Почему стали резко строить квартиры? Потому что хотели зацепить этот сегмент — людей, у которых было по пару сотен тысяч гривен и которые сбежали от войны. Потом пошли вкладчики из ненадежных банков. Но сейчас у людей уже не осталось денег", — говорит Костецкий.
По подсчетам Григория Кукурузы, рост предложения сбалансирован платежеспособным спросом. "Если учесть, что со второй половины 2014 года 1–1,5 млн переселенцев увеличили население столицы на 20–30%, а также фактор перелива сбережений из депозитов в недвижимость (отток вкладов за 2014–2016 годы составляет $16,8 млрд. — Фокус), — легко проследить, что в будущем даже потенциальный рост количества новостроек не приведет к возникновению существенного излишка предложения", — говорит он.
Однако к середине 2017 года усилилось влияние негативных факторов. К примеру, изменение конъюнктуры на рынке аренды жилья, спровоцировавшее торможение инвестирования в недвижимость. По словам опрошенных Фокусом риелторов, в договорах аренды все чаще появляется пункт, согласно которому коммунальные платежи уже включены в стоимость аренды жилья. Иногда их размер достигает 50% от общей суммы аренды. К тому же в столице на одного арендатора приходится в среднем до 50 квартир в высоком ценовом сегменте. С дешевыми предложениями (около 3 тыс. грн за однокомнатную квартиру) ситуация обратная — из-за огромного спроса такое жилье практически никогда не пустует.
Увеличение налога на недвижимость и постоянный рост коммунальных платежей закрывает возможность для инвестиций и в формате "пусть будет квартира, есть не просит". Теперь недвижимость "просит есть", что заставляет будущих инвесторов подходить к этой покупке более взвешенно. С учетом необходимости в плановых ремонтах срок окупаемости квартиры, ранее составлявший около 6 лет, по словам Костецкого, растягивается до 12–30 лет в зависимости от ее площади и цены.
Назад и вниз
По мнению столичного мэра Виталия Кличко, интенсивное строительство нового жилья станет причиной скорого снижения цен на недвижимость в Киеве вплоть до обвала. "Если будет обвал, то цена на жилье гораздо уменьшится", — отметил он в эфире телеканала "112".
Снижение цены — самый простой и действенный способ стимулировать спрос, но у этого процесса есть объективный предел: себестоимость. "Цена не может быть ниже себестоимости, а себестоимость качественного жилья высока. Да, на рынке представлено большое количество жилья по довольно низким ценам (от 8 тыс. грн. — Фокус), но это, как правило, жилье в пригородной зоне с низким качеством строительства", — говорит Дмитрий Андриевский. Он перечисляет, на чем экономят застройщики: отсутствие централизованного водоснабжения и водоотведения, отсутствие лифтов, обязанность покупателя самостоятельно устанавливать индивидуальное отопление.
Инфографика: Елизавета Букреева
Этим летом столичный девелопер, в прошлом первый замглавы КГГА Игорь Никонов оценивал себестоимость метра в столичной новостройке при условии безупречно оформленных документов в 12–13 тыс. грн. Сейчас средняя цена недвижимости в самом дорогом Печерском районе столицы составляет 60 тыс. грн за кв. м, в самом доступном Деснянском — 21 тыс. грн. Разница — почти в три раза.
"Насчет обвала цен вопрос, конечно, спорный. Потому что цены и так на уровне себестоимости, а то и ниже. Есть сотни примеров, когда на этапе фундамента 2–3 года назад квартира стоила столько же, сколько сейчас в новом доме. Так что ценам некуда падать", — уверен Сергей Костецкий. Дальнейшее снижение цены может свидетельствовать о построении финансовой пирамиды, когда под строительство привлекаются деньги, на каком-то этапе объект замораживается, а сама компания становится банкротом. "Как только вы увидите тенденцию снижения цен на недостроенные объекты, знайте: застройщики задумали что-то нехорошее", — предупреждает Костецкий.
Исчерпав резерв снижения цен, застройщики прибегают к "нетарифным" методам воздействия на рынок. К примеру, после ввода дома в эксплуатацию часть квартир продают по завышенной цене, тем самым компенсируя недополученное от продаж на первом этапе строительства.
Еще один способ — искусственное затягивание строительства в расчете на перемену конъюнктуры. "Если раньше строили год-полтора, то сейчас строят три года. Иногда бывает так, что какое-то движение на стройке происходит, предъявить застройщику особо нечего, но по факту она заморожена", — говорит Костецкий.
А вот ипотеки как двигателя продаж в Украине фактически не существует. Банки в развитии данного сегмента не заинтересованы, поскольку многие из них на балансе имеют сотни и тысячи метров недвижимости, полученных в результате кризиса 2009 года. Не привлекает ипотека и покупателей, ведь кредитные предложения неоправданно дороги и достигают 25% годовых в гривне. Брать ипотеку имеет смысл, если покупателю не хватает относительно небольшой суммы. "Поскольку банки не демонстрируют активности в предоставлении ипотечных кредитов, чрезвычайно важным является внедрение программ государственной поддержки обеспечения граждан жильем", — считает народный депутат Дмитрий Андриевский и выражает надежду, что возглавляемый им парламентский комитет договорится с правительством о реализации таких программ.
Впрочем, в отсутствии банковского элемента в связке покупатель — продавец есть большой плюс: в случае лопнувшего строительного пузыря кризис за пределы отрасли не выйдет, а значит, и не затронет всю экономику, как это случилось в 2008–2009 гг.