Количество новостроек в Украине продолжает расти, растут и цены на квартиры. Сколько стоит новая квартира в украинских городах, чем отличаются классы жилья и как себя чувствует рынок недвижимости, разбирался Фокус.
"Летом у нас появилось время вплотную заняться поиском новой квартиры. Ждали несколько месяцев в надежде, что цены на квартиры в интересующем нас ЖК упадут. Но застройщик только повышал цену, так что сделку пришлось быстро закрыть", — рассказывает Фокусу киевлянка Валерия Тимошенко. Несмотря на высокую цену за квадратный метр — 35 тыс. грн — при стопроцентной оплате застройщик предоставил Тимошенко 10%-ю скидку от стоимости квартиры.
Цены на квартиры растут
По данным Realt.ua, с начала 2020 года средняя цена квадратного метра в новостройках Киева выросла на 16,3% — с 27 тыс. грн до 31,4 тыс. грн. Это не слишком много. Ведь гривня за девять месяцев 2020 года девальвировала на 19,5% — с 23,68 UAH/USD до 28,32 UAH/USD. Традиционно застройщики фиксируют цены в долларах, а затем переводят их по курсу на дату продажи квартиры. Так что в долларах цены несколько снизились в зависимости от класса и стадии строительства жилого комплекса. "Средняя стоимость квадратного метра в ближайшие месяцы будет расти, но величина роста зависит от нескольких факторов. Один из них — курс доллара. На девальвационные процессы рынок отреагирует корректировкой цен", — говорит Ольга Пилипенко, заместитель генерального директора ПСГ "Ковальская". Впрочем, существенного подоражания не будет — рынок первичного жилья в Киеве и городах-миллионниках переполнен предложениями, а покупатели вкладывают в стройки осторожно, особенно на фоне истории с банком "Аркада".
В 2020 году сделки на рынке первичной недвижимости часто связаны с инвестициями, а не с покупкой "для себя"
На динамику цен влияет не только изменение валютного курса, но и затраты на строительство. В компаниях отмечают, что в 2020-м стоимость материалов и строительных услуг растет. "За первое полугодие цены на строительные услуги в жилье выросли на 4,2%, строительные материалы — на 5–7%, отдельные виды продукции прибавили в цене 10–12%. Сопутствующие расходы (логистика, техника) тоже выросли", — объясняет Анна Лаевская, коммерческий директор компании "Интергал-Буд".
В период карантина и летом спрос на новые метры в большинстве ЖК просел, во многих продажи почти остановились. Но в сентябре они начали восстанавливаться. На то есть несколько причин. По мнению Юрия Питы, президента Ассоциации специалистов по недвижимости (АСНУ), отчасти спрос на новые метры связан с возвращением трудовых мигрантов из-за рубежа по причине карантина, они начали активно инвестировать накопления в недвижимость. Кроме того, осенью проявился отложенный спрос тех, кто приобрести недвижимость планировал в начале года. "Люди научились жить в коронавирусной реальности, приняли и смирились с этой ситуацией, вернулись к привычным жизненным порядкам. Квартирный вопрос для многих вновь вышел на первый план", — отмечает Виктория Берещак, эксперт в сфере недвижимости.
Сколько стоит новая квартира
В Киеве цена метра жилья экономкласса — 18–28 тыс. грн. Для классов комфорт, комфорт+ и бизнес — 30–55 тыс. грн. К примеру, в комплексе экономкласса "Ревуцкий" компании "ДБК-Житлобуд" 1 м стоит 16,2–17,6 тыс. грн. Однокомнатные квартиры в комплексе проданы, за двухкомнатную площадью 79 кв. м покупатель отдаст порядка 1,4 млн грн. В ЖК "Нивки-Парк" компании "Интергал-Буд" 1 м стоит 24,3–38,1 тыс. грн. Это типичный комплекс класса комфорт. У похожего класса ЖК "Медовый-2" компании "Киевгорстрой" стоимость метра — 20,7–27,8 тыс. грн. Самая высокая — для однокомнатных, самая низкая — для четырехкомнатных. В итоге однушка площадью 43,2 кв. м обойдется покупателю в 1,2 млн грн, а трехкомнатная площадью 79 кв. м — 1,66 млн грн.
Все выше и выше. С начала 2020 года средняя цена 1 кв. м в новостройках Киева выросла на 16,3%, до 31,4 тыс. грн
В других городах-миллионниках цены на новое жилье ниже, хотя во многих комплексах Одессы и Днепра они соответствуют столичным. Например, в Одессе в экономклассе цена за 1 м — 16–20 тыс. грн, а в классе комфорт — 16,8–24 тыс. грн. В итоге приобрести однокомнатную квартиру в строящемся комплексе там можно за 480–750 тыс. грн, а трехкомнатную — за 0,9–1,2 млн грн. В Днепре цены в большинстве строящихся ЖК со сроком сдачи в 2021 году — в пределах 11–23 тыс. грн. Причем 15–18 тыс. грн за 1 кв. м — это цена жилья класса комфорт.
На окраине Львова квартиры в строящихся ЖК экономкласса застройщики продают по 15–18 тыс. грн за кв. м, а в домах класса комфорт — по 16–19 тыс. грн за 1 кв. м. В Харькове квартиру на окраине предлагают по 11–16 тыс. грн за 1 кв. м, а в комплексах ближе к центру и класса комфорт — по 15–19 тыс. грн за 1 кв. м.
Эксперты уверяют, что нынешние сделки на рынке первичной недвижимости часто связаны с инвестициями, а не с покупкой нового жилья для собственного проживания. Юрий Пита считает, что это происходит из-за того, что в банках в последние годы сильно просели ставки по депозитам. Поэтому квартиры приобретают для сдачи в аренду или последующей перепродажи через пару лет. "Показатель инвестиционных сделок в зависимости от сегмента находится в диапазоне 25–30% от общего количества сделок, но он может прибавить пять-семь пунктов", — уверена Виктория Берещак. Что же касается жилья "для себя", то под эти нужды, говорит Берещак, чаще всего покупают трехкомнатные площадью до 85 кв. м: "Трешки тянут на себя примерно четверть спроса, однушки забирают больше половины, треть — двушки. Остальное — двухуровневые и многокомнатные квартиры".
Класс жилья и его стоимость
Хотя сами застройщики любят причислять свои проекты к определенному классу, при рассмотрении конкретного ЖК эксперты не советуют ориентироваться на заявленный класс. Дело в том, что четких параметров, кроме как у жилья класса премиум, нет. Многие строят комплексы на стыке двух и даже трех классов. "Понятие класса себя изжило. Прежде всего — из-за отсутствия четкой градации и соблюдения ее игроками рынка. Нередки случаи, когда откровенный эконом-класс мимикрирует под комфорт. Зато то, что раньше считалось исключительно атрибутами бизнес-класса — стильные лобби, лаунж-пространства, развитая инфраструктура, консьерж-сервис, качественные отделочные материалы — сейчас встречается в объектах комфорт-сегмента", — рассказывает Анна Лаевская.
"Сегодня нет предпосылок для активного роста цен на строящееся жилье. Но цены могут измениться в связи с ростом курса доллара по отношению к гривне"
Юрий Пита, президент АСНУ
Между собой застройщики конкурируют не только внешними характеристиками своих проектов, но и их качеством, поскольку покупатель стал требовательным. "Для человека на первое место выходят такие преимущества, как качество материалов, используемых в строительстве, инфраструктура внутри комплекса и вокруг него, расположение в целом, а главное — надежность застройщика. Эти и многие другие характеристики вписываются в концепцию жилья комфорт-класса и бизнес-класса", — объясняет Ольга Пилипенко. Именно поэтому новых комплексов эконом-класса (тех самых советских "страшных панелек") с каждым годом в Киеве все меньше. Взамен покупателям предлагают больше интересных домов из кирпича и газоблока с обустроенной территорией, все это — признаки комфорт-класса. "При покупке квартиры важно оценить локацию, концепцию, формат новостройки. Это значит, что нужно посмотреть и изучить район, транспортную доступность, включая основные транспортные артерии и близость к метро, наличие в достаточном количестве социальных объектов (школ, садиков, поликлиник), зеленые зоны, публичные пространства. Посмотреть, насколько грамотно ЖК будет вписан в существующую застройку и инфраструктуру в целом", — отмечает Лаевская.
Покупка квартиры в рассрочку
Большинство компаний предлагают как стопроцентную оплату метров, так и рассрочку. В последнем случае покупатель вносит первый платеж в размере 20–30%, а остальное погашает в течение срока действия рассрочки (обычно 1–3 года) равными платежами ежемесячно либо ежеквартально. "Среди наших покупателей рассрочка от застройщика очень популярна, поскольку в Украине отсутствует доступная ипотека. Да, рассрочка выдается на более короткий срок, но получить ее гораздо проще", — объясняет Ольга Пилипенко.
Инфографика: Людмила Лысак
В компании "Интергал-Буд" отмечают, что в 2020-м рассрочка стала одним из главных способов покупки квартиры на первичном рынке. Это связано с дороговизной ипотечных кредитов, а также условиями рассрочки. "Главное преимущество рассрочки — гибкость застройщика в этом плане. Например, вам не нужно подтверждать доходы (для оформления нужны только паспорт и идентификационный код). У нас есть несколько программ рассрочки на срок до 10 лет в национальной валюте с минимальным первым взносом от 30%", — рассказывает Лаевская.
Во многих случаях рассрочка предоставляется без уплаты процентов (особенно если срок ограничен датой сдачи в эксплуатацию, то есть 9–12 месяцами). Однако часто при покупке в рассрочку квадратный метр жилья дорожает в среднем на $30–120. То есть итоговая цена при рассрочке вырастает в среднем на 7–20%. В некоторых компаниях условия подразумевают индексацию в связи с изменением курса гривни — если она девальвирует, то цена квартиры растет, а с ней — и платежи по рассрочке.
Впрочем, Юрий Пита считает, что рассрочкой пользуются не так много покупателей, как заявляют застройщики. Ведь этот инструмент хоть и растягивает оплату во времени, но ведет к удорожанию квартиры. Куда выгоднее, по его словам, одноразовый платеж. В таком случае застройщик может предложить даже 15% скидки.