Сеять в бурю. Что ждет инвесторов строящегося жилья в разгар экономического кризиса в Украине

Семья Романенко арендовала квартиру в Киеве и мечтала купить жилье в столице. Из-за скромных финансовых возможностей польстились на самый дешевый вариант — квартиру в первой секции жилого комплекса, который только начинал строиться на окраине. Однако за несколько лет застройщик так и не ввел дом в эксплуатацию. Тогда Романенко решили расторгнуть договор купли-продажи имущественных прав и вернуть вложенные в квартиру средства. У застройщика квартиру тут же перепродали. Вот только деньги пришлось выбивать несколько месяцев, ежедневно осаждая отдел продаж и разбираясь с застройщиком в суде. Сегодня Романенко радуются, что легко отделались: не введенный в эксплуатацию комплекс арестован, а заселившиеся инвесторы довольствуются водой из скважины и электричеством от генераторов. В худшей ситуации оказались те, чьи квартиры застройщик продал по нескольку раз.

Договор купли-продажи имущественных прав, который семья Романенко заключила с застройщиком, — распространенная схема продажи строящегося жилья в Украине. Но и он, и любой другой не защищают инвесторов на 100%. "Мошенники на рынке недвижимости используют схемы, чтобы все выглядело максимально законно", — говорит Роман Белик, совладелец и партнер компании по инвестициям в недвижимость InCo home. Он рекомендует оценивать не только формальную часть сделки, но ее адекватность рынку. Если инвестору предлагают внести 100% оплаты на стадии котлована по цене значительно ниже рыночной — на 20–30% и более, — это огромный риск ввязаться в аферу.

Договориться о намерениях

Сейчас многие инвесторы заключают с застройщиком предварительный договор купли-продажи, и только после сдачи объекта — основной договор купли-продажи. Подобные договоры предлагают, к примеру, крупные строительные компании ("Интергал-Буд", Киевгорстрой). Но если со стабильными и давно работающими застройщиками такая схема вполне надежна, то с новыми игроками заключение такого договора — рулетка. "Предварительные договоры дают основания требовать заключения основного договора купли-продажи [а не объект недвижимости]. В случае отказа застройщика выполнить это требование речь может идти только о возмещении убытков", — говорит Александр Бородкин, партнер ЮФ "Василь Кисиль и Партнеры", руководитель практики недвижимости. При этом взыскать деньги с застройщика трудно. Важно помнить, что договор необходимо заверять у нотариуса, иначе подписывать его не стоит.

ИПОТЕКА ПОМОЖЕТ. Банки тщательно проверяют застройщиков-партнеров, поэтому инвестиции через ипотеку менее рискованны

Похож на предыдущую схему договор купли-продажи имущественных прав. Он обязывает застройщика построить объект недвижимости в указанные сроки, а покупателя — оплатить его стоимость. Александр Бородкин уверен, что купля-продажа имущественных прав по смыслу договора дает покупателю право требовать именно построенную недвижимость. Это подтверждено судебной практикой.

В свою очередь Наталия Кушнирук, партнер CMS Cameron McKenna Nabarro Olswang, настаивает на том, что у покупателя по договору купли-продажи имущественных прав реальной возможности принудить застройщика передать построенный объект нет. В случае проблем инвестору остается рассчитывать только на возврат средств — по согласию застройщика или через суд и исполнительную службу.

Новое слово "дериватив"

Одной из популярных схем финансирования строительства в последние годы стал форвардный контракт (дериватив). В частности, так продают жилье NOVBUD, Status Group, DIM, "Обрій", "Альянс Новобуд" и пр. Популярность этой схемы объясняется возможностью оптимизировать налоги, ведь операции с деривативами не облагаются НДС.

В этом случае в отношениях между застройщиком и покупателем появляется третья сторона — компания по управлению активами (КУА). Покупатель приобретает у КУА дериватив и обращается к застройщику для подписания договора купли-продажи имущественных прав на жилье. Оплата при этом делится на две части между КУА и застройщиком. Каждая продажа форвардного контракта регистрируется на товарной бирже.

По мнению юриста ЮКК "Де-юре" Владимира Данилина, добавление "прокладки", которая получает основную маржу за строительство и передает права, позволяет застройщику обезопасить строительную фирму от претензий инвестора. "Такая схема рискованна для покупателя из-за отсутствия эффективных способов заставить застройщика заключить договор купли-продажи готового жилья, — говорит Наталия Кушнирук. — В случае задержки или приостановки строительства покупатель может требовать возврата средств только по договору купли-продажи имущественных прав, поскольку договор купли-продажи дериватива к тому моменту уже будет выполнен". Но не все так бесперспективно. Орыся Юзвышин, директор департамента розничных клиентов Кредобанка, считает деривативы одной из самых прозрачных схем на рынке. Похожего мнения придерживаются и некоторые другие опрошенные Фокусом юристы. "Как бы застройщик ни усложнял схему, чтобы уменьшить свою налоговою нагрузку — с помощью венчурных фондов, деривативов, товарных бирж, — покупатель в большинстве случаев будет иметь прямой договор с застройщиком в отношении предмета инвестирования", — считает Александр Бородкин.

Кооперативы для отчаянных

Также недвижимость на первичном рынке можно купить по договору паевого участия в строительстве в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК). В таком случае его участники делят между собой расходы на возведение объекта, в итоге получая построенное жилье в собственность. Такую схему финансирования иногда можно встретить в областных центрах, столичном пригороде, небольших городах с малым количеством предложений от застройщиков. Но и у нее есть недостатки. "С одной стороны, все прозрачно: есть кооператив, отвечающий за строительство, с него можно спросить. Но у кооператива нет ни живых денег, ни имущества, ни земли. Поэтому, если что-то не сойдется, возвращать пайщику будет нечего, а недостроенный дом — по Гражданскому кодексу не более чем красиво сложенные строительные материалы", — предупреждает Владимир Данилин.

Схемы в законе

По оценкам юристов, для инвесторов наиболее безопасны схемы, урегулированные отдельными законами. К таким относится выпуск целевых облигаций: инвестору предлагают ценные бумаги, которые застройщик обязуется в будущем обменять на готовую недвижимость. При продаже облигаций, как правило, с покупателем заключается договор о закреплении за ним конкретной квартиры.

Еще одна схема — фонд финансирования строительства (ФФС). Она предусматривает участие в сделке финансового учреждения (обычно банка), которое заключает договор с покупателями и контролирует целевое использование средств застройщиком. В таком случае будущие собственники становятся доверителями, а банк — управителем фонда, через который средства доверителей идут застройщику для возведения домов.

(Инфографика: Юрий Москаленко)

Орыся Юзвышин считает ФФС, управляемый банком и не связанный с застройщиком, девелопером или другими участниками строительного проекта, самой надежной схемой инвестирования на украинском рынке. По ее словам, подобным образом работает рынок Польши. Там средства также аккумулируются на специальном счете и направляются на конкретные цели согласно графику при условии подтверждения компанией целевого использования предыдущих траншей. Но если ФФС управляет банк, который связан с застройщиком, то риски покупателя недвижимости высоки. В таком случае банк может направить деньги покупателей куда угодно. В итоге строительство рискует остановиться, как произошло с управлением ФФС банком "Аркада".

Кредитная помощь

Партнерство с банком по программам кредитования жилья принято считать гарантией надежности застройщиков. Ведь, например, Глобус Банк, предлагающий ипотеку у более 40 партнеров-застройщиков в более чем 300 проектах, тщательно изучает репутацию застройщиков, историю введенных объектов, информацию о владельцах и руководителях строительных компаний. При этом аккредитация ЖК включает проверку разрешительных документов на строительство и земельный участок, изучение юридических и финансовых документов, лицензии на строительные работы и т. п.

Другой активный игрок в сегменте ипотеки — Кредобанк — проводит правовой анализ типовых договоров, заключаемых застройщиком с покупателями. Кроме этого, банк ежеквартально мониторит строительство объектов. Фактически юридические отделы банков проделывают за покупателя его работу, которую он должен выполнить перед вложением средств в строительство.

Однако на деле ставки по ипотеке не радуют. Формально банк предлагает кредит под ­11–16% годовых или по плавающей ставке: индекс депозитов физлиц UIRD на год плюс маржа ­(4–5%). Но после изучения паспорта кредита (он обязательно есть на сайте банка) выясняется, что реальная ставка — ­19–23% годовых, а то и выше.