Кто и за сколько купил "Большевик" и что построят на месте легендарного завода

В апреле 2021 года Фокус, исследуя ситуацию с большой приватизацией, отмечал, что прежде всего ПКМЗ интересен земельным участком 35 га возле станции метро "Шулявская", где вместо старых цехов можно развить многофункциональный проект недвижимости. В этом контексте издание упомянуло бизнесмена Василия Хмельницкого, который на территории бывшего Киевского мотоциклетного завода возводит инновационный парк UNIT.City.

Кто и за сколько купил завод "Большевик"

Как выяснилось, за победителем нынешнего аукциона, неизвестной компанией "Дженерал Коммерс", зарегистрированной в 2018 году в Киеве, стоит консорциум инвесторов в составе Василия Хмельницкого, вышеупомянутого основателя группы UFuture, Алексея Баранова, владельца компании "А-девелопмент", и Андрея Иванова, совладельца компании UDP. Сам Хмельницкий подтвердил СМИ свою причастность к сделке.

Григорий Трипульский, адвокат ЮКК "Де-юре", считает результаты аукциона предсказуемыми. По его мнению, независимые оценщики объект оценили с учетом проблем, которые под силу решить только отечественному бизнесмену, тогда как для серьезных иностранных инвесторов ситуация могла оказаться слишком сложной.

Эксперты оценивают аукцион неоднозначно. Игорь Ясько, управляющий партнер ЮК Winner, не может назвать его успешным для государства. Подчеркивает, что земельный участок площадью 35 га почти в центре столицы может стоить около 3,4–3,8 млрд грн.

"Несмотря на небольшое количество участников, мы считаем результат аукциона удачным. В любом случае это успех для государства, — говорит Сергей Чуйкин, управляющий директор инвестиционно-банковского департамента инвесткомпании Concorde Capital. — Мы не увидели большой конкуренции, но состоялся открытый аукцион, и у всех была возможность зарегистрироваться и предложить лучшую цену". По его мнению, этого не произошло в силу юридических рисков и физического состояния объекта.

Токсичные инвестиции. Почему "Большевик" продали так дешево

Невысокая цена продажи, равно как и малое число участников аукциона, объясняется шлейфом проблем, которые тянутся за заводом. Один из наиболее острых вопросов — 500 млн грн долгов, погасить которые наряду с переносом производства в Жашков и бесплатной передачей оставшегося оборудования "Укроборонпрому" обязали новых инвесторов. Однако это еще не все.

"Этот лот мог бы заинтересовать многих инвесторов, если бы не проблемы, связанные с действующими договорами аренды на помещения бывшего завода, судебными процессами, планами города по строительству развязки на месте пятого цеха, — рассказывает Андрей Вавриш, владелец компании SAGA Development. — Эти факторы способствовали снижению инвестиционной привлекательности, привели к отказу многих заинтересованных лиц от участия в аукционе, из-за чего цена продажи лишь немного выросла по сравнению со стартовой".

Мы считаем результат аукциона удачным. Мы не увидели большой конкуренции, но состоялся открытый аукцион. У всех была возможность зарегистрироваться и предложить лучшую цену. В любом случае это успех для государства

Напомним, цех №5 находится в непосредственной близости к транспортной развязке. Выкупить его у ФГИ, чтобы обустроить на его месте съезд с Шулявского моста, городские власти не смогли. Однако, по мнению Богдана Прохорова, экономиста Центра экономической стратегии (ЦЭС), теперь цех №5 становится козырем в руках нового владельца в его коммуникациях с мэрией. Эксперт напоминает, что в начале года ФГИ оценивал только один этот цех в 700 млн грн (50% стартовой цены всего комплекса), а КГГА платить такую сумму отказалась. Теперь дело об отчуждении цеха рассматривают в апелляционном суде.

Также Прохоров напоминает, что в 2019 году пять зданий имущественного комплекса ПКМЗ продали компании "Агромил Дистрибьюшн", и за несколько дней до аукциона Верховный Суд вынес окончательное решение о незаконности той сделки. Но несколько судебных процессов вокруг объекта продолжаются.

"Объект не очищен от долгов и обязательств, земельный участок не оформлен в аренду или собственность. Новому собственнику предстоит решить проблемы с владельцами недвижимости, расположенной на участке ПКМЗ", — отмечает Григорий Трипульский. По его мнению, не исключено обжалование итогов аукциона, а изменение целевого назначения участка потребует от инвестора немало временных и финансовых затрат.

Это типичная для Украины ситуация. "В стране не осталось "чистых" объектов крупной приватизации. За годы ее оттягивания в каждую из компаний заинтересованные лица заложили poison pills [отравленные таблетки], отпугивающие инвесторов. Поэтому многие из таких компаний стали привидениями, как ПКМЗ", — объясняет природу явления Богдан Прохоров. Тем не менее названные сложности нисколько не умаляют экономической выгоды сделки для новых собственников. Иначе ее бы не случилось.

Большая стройка. Что построят на месте "Большевика"

В том, что территорию ПКМЗ застроят жилой и коммерческой недвижимостью, нет сомнений. Производственную площадку под это дело предлагали использовать ФГИ и его инвестиционный советник по этому объекту компания KPMG. Сергей Чуйкин подтверждает, что площадь земельного участка позволяет создать полноценный современный микрорайон с жильем, офисами, школами, больницами, гостиницами, торговыми центрами. Он надеется, что новые владельцы не застроят территорию исключительно жилыми высотками ради получения максимальной прибыли.

Развитие проекта на таком участке — сложная и ответственная задача для инвестора. Александр Носаченко, управляющий директор компании Colliers Ukraine, подчеркивает, что это один из последних интересных крупных участков для застройки в Киеве со стратегическим расположением и важным градостроительным значением. Поэтому к проекту стоит привлечь известные международные архитектурные бюро, лучших украинских архитекторов и ведущих международных консультантов по недвижимости.

По словам Андрея Вавриша, у компаний "А-девелопмент" и UDP, которые купили "Большевик", есть опыт реновации территорий бывших заводов в современные пространства. В качестве примера он приводит превращение заброшенного завода "Арсенал" и его окрестностей в качественную городскую среду. И хотя территория "Большевика" значительно больше, Вавриш рассчитывает, что проект реновации будет качественным.

"С экономической и градостроительной точек зрения целесообразным будет строительство здесь от 650 до 750 тыс. кв. м разных типов недвижимости, — продолжает Александр Носаченко. — Доминирующим сегментом (от 500 тыс. кв. м) стоит сделать жилье. Также можно запланировать порядка 100 тыс. кв. м офисной недвижимости, 20 тыс. кв. м торговых площадей в качестве инфраструктуры, а также детские сады, школы, медучреждения". По оценкам эксперта, технически на этой локации можно реализовать масштабный проект ТРЦ с арендной площадью около 100 тыс. кв. м, но экономический эффект при этом будет существенно ниже.

Владимир Даниленко, основатель компании M4U, специализирующейся на интеллектуальных решениях в сфере девелопмента недвижимости, рассказывает, что в случае строительства на территории бывшего завода жилья бизнес-класса текущая стоимость 1 кв. м на начальной стадии строительства составит 60,7 тыс. грн, а площадь участка при плотности застройки 25 тыс. кв. м на 1 га позволит построить 5136 квартир общей стоимостью 23,5 млрд грн.

В порядке очереди. ОГХК продать не удалось

Вслед за аукционом по продаже ПКМЗ 29 октября 2021 года ФГИ должен был провести еще один аукцион — по продаже "Объединенной горно-химической компании". ОГХК — одно из крупнейших предприятий Европы по производству концентратов титановых руд. Стартовую цену установили в 3,7 млрд грн. Напомним, ранее Фокус прогнозировал стоимость продажи этого предприятия на уровне 5 млрд грн. Однако в последний момент аукцион отменили и перенесли на декабрь, поскольку ФГИ получил только одну правильно поданную заявку, хотя компанией якобы интересовались 29 инвесторов, из которых 16 — иностранные. По информации инвестиционного советника компании BDO, большинство инвесторов отказались от участия в аукционе из-за высоких инвестиционных рисков в Украине.

"Инвестиционный советник, компания BDO, обоснованно призывает правительство обеспечить дополнительную защиту прав инвесторов, — комментирует ситуацию Богдан Прохоров. — А вмешательство правоохранителей в хоздеятельность, блокирование работы головного офиса, риск судебных процессов с коррумпированным судопроизводством, о чем сообщают в BDO, вполне могут сопровождать все инвестиционные проекты в Украине". Собеседник Фокуса сомневается, что до следующего аукциона по продаже ОГКХ, который назначен на декабрь, украинский инвестклимат кардинально изменится. Поэтому успех очередного аукциона остается под большим вопросом.

По мнению Игоря Ясько, до конца года, скорее всего, уже не будет успешных примеров крупной приватизации госимущества, поскольку государство заинтересовано в скорейшем окончании приватизации ПКМЗ. Но в течение 2022 года могут приватизировать Запорожский титано-магниевый комбинат, Национальную акционерную компанию "Украгролизинг", Угольную компанию "Краснолиманская". Вот только Богдан Прохоров считает, что каждый последующий аукцион рискует пройти почти при полном отсутствии конкуренции, как это было в случае с "Большевиком".