Деньги сейчас, квартира — потом. Могут ли покупатели жилья вернуть деньги за долгострой
В условиях войны многие застройщики из-за дефицита оборотных средств не могут дальше строить. Часть инвесторов не в состоянии погашать долги по ипотеке или рассрочке. Могут ли застройщики в сложившейся ситуации сослаться на форс-мажор, а инвесторы приостановить платежи или вернуть деньги?
"Мы с мужем инвестировали в ЖК "Злагода" в секцию, которую должны были ввести в эксплуатацию еще весной 2020 года. Тогда застройщиком был "УкрБуд". После его громкого банкротства объект забрал на достройку "Київміськбуд". Однако сейчас "Злагода" находится в замороженном состоянии, хотя ряд других объектов "Київміськбуд" продолжает строить", — рассказывает киевлянка, которая несколько лет назад инвестировала в новостройку.
По словам собеседницы Фокуса, на начало декабря 2022 года в двух первых секциях ЖК "Злагода" построены все этажи, более или менее сделана крыша, частично поставлены окна, тогда как строительство прочих секций остановились на уровне разных этажей. Всего проект предполагает строительство семи секций. Что интересно, на онлайн-площадках по продаже недвижимости продолжают рекламировать квартиры от застройщика в этом ЖК. Более того, покупателей поощряют скидкой в 5% при покупке квартиры с рассрочкой и первым взносом от 50% стоимости.
Таких прецедентов во время войны, увы, немало. По Киеву, от которого вражеские силы ЗСУ отогнали еще в конце марта, в декабре 2022 года объявили о возобновлении работ на 70% стройплощадок. Однако на многих из них застройщики только создают видимость активности, но реально строят очень медленно. Как ранее отметила в комментарии Фокусу Ирина Луханина, эксперт рынка недвижимости, в Киеве сроки задержки строительства составляют от 6 месяцев до 1,5 лет.
"Стороны инвестиционных соглашений оказались в состоянии невозможности выполнить свои обязательства друг перед другом, – комментирует ситуацию на рынке Владимир Семенцов, соучредитель и управляющий партнер компании INSPI Development. – С одной стороны, форс-мажор снимает с застройщика привязку к срокам строительства и ввода объектов в эксплуатацию. А с другой, — инвестор может воспользоваться состоянием войны и не соблюдать условия платежей, если объект приобретен через механизм рассрочки, или вообще разорвать соглашение, получив вложенные средства без штрафных санкций".
Почему застройщики не смогут избежать обязательств перед инвесторами
"Многие застройщики оправдывают затягивание ввода объектов в эксплуатацию Письмом Торгово-промышленной палаты Украины от 28.02.2022 года № 2024/02.0-7.1, в котором военная агрессия РФ против Украины признается форс-мажорным обстоятельством", — комментирует Максим Колдоба, адвокат, партнер юридической компании ASA GROUP.
Однако собеседник Фокуса обращает внимание инвесторов на то, что наличие форс-мажорных обстоятельств не избавляет застройщика от обязанности построить объект, ввести его в эксплуатацию и передать инвесторам их квадратные метры, а лишь освобождает от ответственности за просрочку выполнения таких обязанностей в виде штрафов и пени на период действия таких обстоятельств.
"Сам факт существования вышеупомянутого письма ТПП еще не говорит об однозначном наступлении для конкретного застройщика форс-мажорных обстоятельств. Чтобы застройщик имел возможность ссылаться на форс-мажор, как на основание для отсрочки своих обязательств и освобождения от ответственности, ему нужно по каждому отдельному договору с инвестором получить от ТПП сертификат о наступлении таких обстоятельств", — уточняет Максим Колдоба.
Иван Топор, старший юрист ЮКК "Де-юре" подтверждает, что для доказательства наличия форс-мажора застройщику недостаточно только ссылаться на факт начала войны — нужно получить соответствующее заключение ТПП или ее структурного подразделения.
"Наличия боевых действий в Украине недостаточно для прекращения выполнения стороной по договору возложенных на нее обязательств, а удорожание строительных материалов и отсутствие спроса на квартиры не считаются форс-мажором, поскольку эти риски принимает на себя любой предприниматель, начиная строительство, — рассуждает Иван Топор. — То есть, застройщику нужно доказать, что на него напрямую повлияли конкретные меры, предпринятые властью или продолжающиеся военные действия, и он не мог никак предотвратить эти обстоятельства".
Также следует понимать, что форс-мажор не может влиять на строительство вечно и имеет начало и окончание. То есть, как уточняет Иван Топор, если в конце февраля в некоторых регионах могли перекрывать дороги и пропускать только военный или гуманитарный транспорт, подтверждение форс-мажора можно получить только на период действия таких запретов.
Так что и пребывание строительной площадки под оккупацией, по словам собеседника Фокуса, предполагает наличие форс-мажора только на период оккупации, тогда как на следующий день после освобождения территории нашими военными и налаживания транспортного сообщения застройщик обязан предпринять все необходимые действия для возобновления строительства. То есть, период строительства в таком случае может быть продлен только на время действия форс-мажора.
Есть ли возможность у инвесторов приостановить платежи или вернуть деньги
Итак, опрошенные Фокусом юристы приходят к выводу, что застройщики, проекты которых расположены на территориях, где сейчас не ведутся активные боевые действия, не имеют оснований для применения форс-мажора и обусловленной им отсрочки завершения строительства. Однако, как отмечает Иван Топор, на рынке происходит замораживание строительных площадок в связи с экономическими причинами: застройщики таким образом пытаются минимизировать расходы до возобновления спроса на недвижимость и восстановления регулярных платежей от инвесторов.
Застройщиков, халатно относящихся к исполнению своих обязательств, было вдоволь и до войны. Тогда как у инвесторов было мало рычагов влияния на нарушителей. В условиях войны Иван Топор предлагает инвесторам следующий алгоритм защиты своих прав:
- обратиться к застройщику с запросом о причинах остановки строительства и перспективах и ориентировочных сроках его возобновления;
- если застройщик ссылается на военные действия, запросить надлежащим образом оформленную справку о наличии форс-мажора именно в отношении этого застройщика;
- если застройщик не идет на контакт, не дает объяснений или ограничивается общими фразами, следует обратиться к юристу, который выстроит стратегию защиты интересов инвестора;
- если инвестор будет вынужден обратиться в суд, в рамках судебного разбирательства можно истребовать документы или получить объяснения, которые дадут инвестору понимание рисков не завершения строительства и банкротства застройщика.
Иван Топор добавляет, что инвестор, выплачивающий стоимость объекта недвижимости в рассрочку, может обратиться к застройщику с предложением заключить дополнительное соглашение к договору инвестирования, в котором предусмотреть возможность приостановки выплат на период простоя строительства. При этом инвестор, который оплатил 100% стоимости жилья и не хочет ждать, может обратиться в суд.
Какой-либо устойчивой практики решения конфликтных ситуаций, по словам опрошенных Фокусом экспертов, в Украине пока не сложилось.
"Война фактически перевела первичный рынок в режим "базара", ведь не существует единых механизмов разрешения каких-либо спорных или противоречивых вопросов между застройщиком и инвестором. Все решается в индивидуальном, ручном порядке. При этом, каждое такое решение принимается без особой огласки", — характеризует ситуацию Владимир Семенцов.
Эксперт называет следующие возможные пути решения проблем между инвестором и застройщиком:
- подписание дополнительного соглашения, где будут указаны перенесенные сроки строительства и закреплена цена, если инвестор воспользовался рассрочкой;
- расторжение договора и возврат вложенных средств инвестору;
- предоставление застройщиком дополнительных скидок;
- предложение "обмена" квартиры в доме, который находится на начальной стадии строительства, на равноценное жилье в почти готовом объекте;
- обращение в суд.
"В ситуации войны главная возможность не потерять все – умение договариваться. Первичный рынок — достаточно хрупкий, и чтобы удержать его от разрушения, необходима воля как готовых подождать инвесторов, так и застройщиков, которые настроены завершить начатые объекты", — заключает Семенцов.
Собеседник Фокуса добавляет, что расторжение договора и возврат вложенных средств, прежде всего, не выгодно инвестору, который из-за инфляции может потерять до половины вложенной суммы в долларовом эквиваленте.
Дальнейшее развитие ситуации будет зависеть от обстоятельств войны. По оценкам Семенцова, на грани банкротства, то есть в состоянии невозможности выполнить свои обязательства, находятся до двух третей украинских девелоперских компаний, а до 30% инвесторов, воспользовавшихся рассрочкой и ипотекой, по объективным причинам не способны погасить накопленную задолженность.
В сложившейся ситуации Иван Топор считает замораживание строительства, вероятно, даже лучшим вариантом для двух сторон — застройщику это позволит сэкономить ресурсы и возобновить строительство в наиболее благоприятный период, а инвестору — получить освобождение от внесения платежей на сложный военный период.
Однако восстановление упущенных возможностей и для застройщиков, и для инвесторов вряд ли будет быстрым.
"После победы в войне для полноценного восстановления первичного рынка жилья понадобится не менее трех лет. Поэтому грядущий 2023 год может стать лишь основой для будущих положительных изменений", — резюмирует Владимир Семенцов.