Дорого не будет. Как меняются цены на однокомнатные квартиры в Киеве и Львове

Полномасштабное российское вторжение погрузило рынок жилой недвижимости Украины в ледниковый период. Как сообщает Фонд госимущества Украины, в период с 24 февраля по 12 декабря 2022 года граждане приобрели 47023 квартир и жилых домов, что в 4,6 раза меньше, чем за аналогичный период 2021 года, когда таких сделок заключили 216994. Фонд обладает этой информацией, поскольку выступает регулятором рынка оценочной деятельности в Украине и ведет Единую базу отчетов об оценке, на основании которых продавцы недвижимости платят налоги.

Виктория Берещак, обозреватель рынка недвижимости, выделяет следующие факторы, влияющие на уровень спроса на жилье с начала войны:

• закрытие реестров, а именно, Государственного реестра прав на недвижимое имущество (ДРРПНМ) с 24 февраля по 28 апреля 2022 года, из-за чего в этот период рынок остановился,
• всплеск активности и оживление в течение лета — первой половины осени 2022 года,
• начало российского энергетического террора с 10 октября 2022 года и заметное снижение как количества просмотров, так и сделок на рынке.

"До конца апреля 2022 года в Киеве сделок по продаже не было: Киевская область находилась под частичной оккупацией, реестры были закрытыми, а продажа по доверенности – невозможной. Но уже в июле-сентябре количество сделок достигло до 15% от довоенного уровня", – вспоминает Ирина Луханина, независимый эксперт рынка недвижимости. Богдан Маковецкий, столичный риэлтор, соглашается, что спрос на жилье до сих пор остается низким и по отношению к 2021 году составляет примерно 15%. То есть, уровень спроса на жилье в Украине просел в прошлом году на 85%.

Статистика платформы OLX подтверждает, что после начала войны наиболее активно украинцы интересовались покупкой вторичного жилья с августа по октябрь, чему способствовало смещение боевых действий на Восток и Юг страны. Но, с началом серийных массированных ракетных атак спрос на покупку жилья на платформе несколько уменьшился — на 7% в ноябре и на 21% в декабре (по отношению к сентябрю).

По мнению Виктории Берещак, в первые месяцы 2023 года рано говорить о росте покупательной активности на вторичном рынке жилой недвижимости. Собеседница Фокуса считает, что причины следует искать в психологическом факторе, поскольку февраль напоминает украинцам о годовщине полномасштабного вторжения. То есть, в обществе преобладает нервозность, которую подогревают прогнозы о новом наступлении ВС РФ.

"Реальные покупатели есть, но в очень ограниченном количестве – они выжидают удобного времени, наблюдая за ситуацией, – продолжает Берещак. — Как правило, это потенциальные рантье, которые рассматривают возможность войти по сниженной цене и впоследствии использовать квартиры в качестве арендных лотов или перепродать на пике цены".

Собеседница Фокуса уточняет, что на такие покупки решаются только оптимисты, которые надеются на скорую победу Украины в течение 2023-2024 годов.

Восток – Запад. Сколько стоят квартиры в Украине в 2023 году и как отличаются цены

Ситуация на рынке жилья, в первую очередь, зависит от расположения. То есть, как далеко объект от линии фронта или от опасных регионов, которые чаще других переживают ракетные обстрелы. По словам Виктории Берещак, за последний год в Киеве и Одессе цены на однокомнатные практически не изменились, тогда когда во Львове и других западных и центральных областях, которые стали прибежищем для внутренне перемещенных лиц, диапазон роста цен за год достиг 10-20%. Собеседница Фокуса называет следующие актуальные средневзвешенные цены на однокомнатные по городам:

• Киев: $50-65 тыс.
• Львов: $45-55 тыс.
• Одесса: $45-50 тыс.
• Ивано-Франковск: $40-45 тыс.
• Ужгород: $40-45 тыс.
• Винница: $35-45 тыс.
• Тернополь: $35-45 тыс.

То есть, можно заметить, что цены на квартиры в Украине по городам несколько выровнялись. Удаленные от линии фронта областные центры, популярные среди переселенцев Львов, Ивано-Франковск, Винница, Тернополь по цене подтянулись ближе к некогда самым дорогим украинским городам — Киеву и Одессе.

Более того, в столице в долларовом эквиваленте цены на квартиры снижаются. В частности, статистика портала Address.ua свидетельствует о том, что в январе 2023 года на вторичном рынке Киева медианная цена квартир составила $1266 за квадратный метр. В долларовом эквиваленте это на 11,2% меньше, чем год назад, но в национальной валюте из-за ее девальвации цены выросли на 22%.

Динамика цен часто зависит от класса и площади жилья. Богдан Маковецкий уточняет, что в Киеве основной спрос приходится на однокомнатные квартиры с ремонтом в старом жилом фонде по цене до $50 тыс. В этом сегменте, по словам эксперта, цены снизились до 10%, тогда как бизнес и премиальный класс потеряли до 25% стоимости на фоне крайне низкого спроса.

Ирина Луханина подтверждает, что на вторичном рынке жилья Киева 87% спроса приходятся на бюджетные квартиры, что объясняется развитием льготных программ кредитования под 3-7% годовых для переселенцев, военнослужащих и других категорий граждан. По словам собеседницы Фокуса, покупатели обычно подыскивают квартиры со следующими характеристиками:

• цена: до $40-50 тыс.,
• стоимость квадратного метра: менее $1000,
• близость метро, наличие бомбоубежища,
• низкие этажи,
• газовые плиты и колонки,
• готовность продавца к торгу.

По наблюдениям опрошенных Фокусом экспертов, опасность ракетных обстрелов и отключения электроэнергии влияют на выбор покупателей. В частности, на платформе OLX отмечают оживление интереса к оснащенным газом квартирам на невысоких этажах. "Например, молодая семья с ребенком не готова покупать квартиру на высоком этаже, ведь подняться туда пешком, когда нет электроэнергии, довольно трудно. А если квартира еще и без ремонта, то покупатели понимают, что на фоне системных отключений света быстро закончить нужные работы и заехать в квартиру они не смогут", – рассказывает Фокусу Богдан Маковецкий. Однако дисконт может все изменить. Как уточняет эксперт, если квартира на верхних этажах стоит ниже рыночной стоимости, ее вполне можно продать.

Цены однокомнатных квартир в Украине в феврале 2023 года*

* Фокус анализирует цены на однокомнатные квартиры в жилом состоянии площадью до 50 кв м на нижних этажах

Источник: olx.ua, исследование Фокуса

В рамках описанных тенденций Ирина Луханина прогнозирует, что сегмент недорогих квартир за городом будет все более востребован, благодаря преимуществам:

• относительно новые дома 2012 – 2020 годов,
• большие площади квартиры и более низкая стоимость квадратного метра,
• низкоэтажная застройка,
• безопасность,
• альтернативные источники электроэнергии, такие как генераторы, пеллетные котельные,
• водоснабжение из скважины,
• независимая канализация-септик,
• цены на однокомнатные от $20 тыс.

В надежде на скидку. Как торг помогает с продажами квартир в Украине

Спустя год после начала полномасштабного российского вторжения спрос на рынке недвижимости словно замер в ожидании скидок. Как отмечает Виктория Берещак, покупателей жилья сегодня стимулирует возможность получить существенный дисконт, который иногда достигает 10-15%, если владельцу деньги нужны срочно, чего раньше на вторичном рынке не наблюдалось.

Однако часто продавцы недвижимости психологически еще не готовы к существенному торгу, что заметно сдерживает активность на рынке.

"Торговаться сегодня соглашаются только самые мотивированные продавцы, у которых запланирован отъезд, покупка другой недвижимости, дорогостоящее лечение, возврат кредита и т.д. В таких случаях возможен хороший торг, иногда даже до 50% цены, но это редкость. Обычно уступают 25-35%, и чем ближе время "Ч", когда необходимы деньги, тем ниже цена", — рассказала Фокусу Ирина Луханина.

По наблюдениям Богдана Маковецкого, в эконом-классе торг достигает 7%, поскольку для владельцев главным индикатором рынка выступает спрос. При этом, в бизнес- и премиальном классе скидки могут достигать 15-20%, так как спроса на такие объекты почти нет, да и в ближайшее время оживление спроса в этой категории не предвидится.

Поскольку сегодня царит "рынок покупателя", который диктует свои условия, подход к сделкам становится более гибким. "Участились предложения отсрочки части платежа, когда покупатель платит 60-70%, а дальше заключает договор на некий период и выплачивает оставшиеся суммы, проживая в квартире, как в арендованной. Как правило, такие предложения действуют на период 6-12 месяцев", – добавляет Виктория Берещак.