Квартиры по весне. Какова цена квартиры в новостройке и будет ли дороже

В 2022 году главной болезнью рынка первичной недвижимости в Украине стала остановка проектов, по крайней мере, на время, и последующая отсрочка завершения строительных работ. Это сопровождалось охлаждением интереса покупателей, для которых инвестиции в новостройки стали выглядеть слишком рискованными.

Подчеркнем, главной причиной массовых задержек сдачи жилых комплексов в эксплуатацию было именно полномасштабное российское вторжение. Зимний блэкаут, который страна пережила из-за российского энергетического терроризма, стал лишь дополнительным негативным фактором.

Война и строительство. Что тормозит строительные работы во время полномасштабной агрессии РФ

Строительная отрасль, как и весь украинский бизнес, в 2022 году попала в "идеальный шторм", то есть столкнулась с совокупностью самых разных рисков. Ирина Луханина, эксперт рынка недвижимости, называет следующие факторы, которые определили ситуацию на рынке в этот период:

• рост курса доллара;
• нежелание застройщиков гибко реагировать на ситуацию и, как следствие, повышение цен в гривне на вновь построенные объекты;
• дефицит рабочих рук, несмотря на предложение достаточно достойной зарплаты, ведь, как оказалось, кто строит тот и воюет и большинство строителей сейчас на передовой;
• дефицит энергоносителей, а именно, бензина и дизтоплива, что сказалось на стоимости перевозок и логистики и, как следствие, на росте стоимости строительных материалов и себестоимости строительства;
• нехватка денег для реализации проектов.

Последний фактор собеседница Фокуса считает самым существенным.

"Застройщики продолжают строительство за счет вложенных средств якорных инвесторов, которые покупали новостройки этажами на первых этапах строительства. Если продажи отсутствуют — не за что строить. Поскольку кредитование строительной отрасли в 2022 году было далеко не самым популярным направлением для финансового сектора", — комментирует Луханина.

Отдельно операторы рынка жалуются на разрыв логистических цепей и проблемы с поставщиками и подрядчиками.

"На оккупированных территориях осталось много поставщиков строительных материалов, комплектующих, оборудования, даже такого серьезного, как, например, котельные, которые застройщики заказывали и оплачивали заранее. Склады и производства в ходе войны часто подвергались уничтожению, поставщики и подрядчики не смогли выполнить свои обязательства", — вспоминает Анна Мурашенко, коммерческий директор Really Building.

Поэтому, по словам собеседницы Фокуса, застройщикам во время войны часто приходилось искать новых поставщиков и перезаказывать необходимые составляющие, что повлияло на сроки, себестоимость и уровень финансовых рисков. К этому Анна Мурашенко добавляет, что большинство застройщиков в Украине традиционно финансировало строительство за счет текущих поступлений от продаж недвижимости инвесторам. И поскольку продажи с начала войны почти остановились, то и финансирование многих проектов оказалось под вопросом.

"Дело в несовершенных финансовых моделях, когда есть либо большая зависимость от денег инвесторов, что в условиях практически нулевых продаж приводит к нехватке средств и балансировке на грани банкротства, либо в недостаточной компетентности для адаптации процессов к реалиям времени, — продолжает Виктория Берещак, обозреватель рынка недвижимости. — То есть, у некоторых есть средства, но они сознательно не достраивают, потому что боится, что не сможет распродать остальные квартиры в условиях падения реальных доходов украинцев и войны".

Зимний блэкаут добавил к этому новые технические сложности. По словам Анны Щербань, директора по маркетингу компании Royal House, с длительными отключениями электроэнергии связаны следующие проблемы на строительстве:

• значительные ограничения использования больших кранов, работающих с помощью электропитания;
• снижение производительности рабочих, особенно работающих на стройплощадках в закрытых помещениях и использующих электроприборы.

"Первые недели отключений для строительной отрасли стали большим шоком, который вызвал глобальный вопрос – как строить дальше? Надо было либо инвестировать в мощные генераторы, цена которых превышает миллион гривен, и тратить десятки тысяч гривен в день на топливо, либо заморозить строительство до лучших времен или до теплой поры", — вспоминает Анна Щербань.

Некоторые застройщики решили приостановить строительство к весне и анонсировали это.

"В первую очередь это касалось объектов, находившихся на этапе возведения монолита. Зимой это подразумевает подогрев бетона, для чего необходимо бесперебойное электроснабжение. В ситуации, в которой мы оказались этой зимой, это было невозможно и большинство объектов просто заморозили монолитные работы, что повлияло на срок их сдачи", — объясняет Анна Мурашенко.

Собеседница Фокуса уточняет, что зимний простой длился четыре месяца и только сейчас в конце марта — начале апреля должно разморозиться большинство строек и дальше выйти на обычные темпы.

Некоторые компании пытались работать и в течение зимы. Например, застройщик Royal House, по словам Анны Щербань, приобретя несколько мощных генераторов, продолжил строить ЖК "Новая Англия" и, благодаря использованию сборно-монолитной технологии строительства из производимых на собственном заводе стеновых модулей, заявляет о высоких темпах работ.

Ледниковый период. Какими темпами во время полномасштабной войны в Украине строится жилье

В условиях, сложившихся во время войны, далеко не все объекты продолжают строиться, тем более достаточно активно.

"Из более 90% проектов, которые якобы вернулись к активным работам на площадках [после начала полномасштабного вторжения], едва половина действительно строит, а не создает видимость. В то же время приемлемые темпы строительства на уровне 7-10% готовности в месяц могут продемонстрировать не более 25% застройщиков от этой выборки", — продолжает Виктория Берещак.

По словам Владимира Семенцова, соучредителя и управляющего партнера компании INSPI Development, в первом квартале 2023 года лишь на 30% новостроек, которые начали возводить до полномасштабного вторжения, продолжаются активные строительные работы. Около 80% из них находится в стадии готовности от 60-70% и выше.

По словам Семенцова, доля активных стройплощадок от общего количества возводимых объектов следующая:

• областные центры на западе Украины: 35%;
• Киев: 30%;
• Одесса: 12%;
• Днепр: 10%;
• Харьков: 7%;
• другие областные центры (Житомир, Винница, Полтава, Черкассы): 6%.

Сроки задержки проектов по рынку существенно отличаются — от практически своевременного выполнения графика, до полной неопределенности перспектив восстановления работ, и тем более — их завершения. По наблюдениям Анны Мурашенко, у одной компании задержка достигает 3-4 месяцев, у другой — года, у третьей строительство вообще остается замороженным.

По словам Виктории Берещак, сейчас средневзвешенные показатели задержки строительства в Украине достигают от 8 до 14 месяцев. При этом лучше ситуация у тех, кто успел возобновить работы до начала энергетического террора, что позволяет выиграть время. А по информации Ирины Луханиной, замедление темпов строительства ожидается от полугода до двух лет.

Но некоторые компании рассказывают о положительном опыте. К примеру, девелопер Royal House, строящий ЖК "Новая Англия", по словам Анны Щербань, вводит в эксплуатацию дома согласно срокам, указанным в договоре. В компании сообщают, что после начала полномасштабного вторжения строительство удалось возобновить уже на пятую неделю и после этого ввести в эксплуатацию два дома и часть подземного паркинга. Еще два дома планируют ввести в этом году.

В ожидании Победы. Что происходит со спросом и ценами на жилье в новостройках

Уже после освобождения Киевщины, когда стало ясно, что Украина способна удержать ситуацию и побеждать на фронтах, строители стали возвращаться на стройплощадки. Но покупатели за квартирами не торопились.

По словам Анны Щербань, спрос на первичную недвижимость во время полномасштабной войны колебался следующим образом:

• начало полномасштабного вторжения: падение спроса на 100%;
• конец апреля 2022 года: первые единичные звонки застройщикам, с вопросами о состоянии компании и продолжении строительства;
• начало лета 2022: постепенное восстановление спроса до 20% по сравнению с началом лета 2021 и его содержание на этом уровне до конца 2022;
• февраль 2023: начало роста спроса;
• март 2023: увеличение количества продаж на 35% по сравнению с началом февраля 2023 года.

"С конца февраля 2023 года рынок недвижимости оживился, хотя до довоенных показателей еще далеко, — подтверждает Анна Мурашенко . — И если раньше в Киеве преимущественно покупали жилье с целью инвестиций под сдачу в аренду или чтобы заработать на перепродаже на стадии готовности, то сейчас люди преимущественно покупают для себя".

По информации Владимира Семенцова, незначительное оживление на рынке стало заметно после относительной нормализации энергосистемы Украины и с наступлением весны, но спрос на новостройки до сих пор составляет не более 40% уровня февраля 2022 года. По оценкам эксперта, около 70% покупателей заинтересованы в приобретении квартир на завершающих стадиях строительства в относительно безопасных западных регионах Украины.

По наблюдениям Виктории Берещак на сегодняшний день на первичном рынке до сих пор сохраняется низкий уровень платежеспособного спроса.

"Люди пытаются понять, каким будет 2023 год для Украины и надеются, что ситуация прояснится в ближайшее время, а пока не спешат покупать квартиры ни в Киеве, ни в западных регионах. То есть хорошим показателем продаж для проектов уже третий месяц подряд является 4-8 квартир в месяц, а некоторые из застройщиков вообще сталкиваются с нулевыми продажами", — комментирует ситуацию Берещак.

Скачки спроса несколько повлияли на ценовую политику застройщиков, особенно в валютном эквиваленте.

"Начиная с весны 2022 года застройщики возобновили продажи – корректировали цены акциями и скидками и в целом в долларовом эквиваленте стоимость жилья в новостройках снизилась примерно на 15%", — вспоминает Анна Щербань. Но уже весной и летом текущего года собеседница Фокуса прогнозирует повышение цен на первичную недвижимость, прежде всего, из-за подорожания строительных материалов на 20-40%.

Анна Мурашенко добавляет, что особенно в долларовом эквиваленте во время полномасштабной войны цены просели в премиум-сегменте — иногда до 60%, в то время как в эконом-классе стоимость первичной недвижимости в среднем снизилась на 30%.

Как Львов сравнялся с Киевом. Цена квартир в некоторых новостройках

Источник: информация застройщиков, база портала lun.ua, данные по состоянию на 29 марта 2023 года

* переведен по курсу 38,10 UAH/USD

"Поскольку себестоимость строительства очень выросла за период войны, дальше в эконом-сегменте цены уже некуда опускать и они должны составлять около $1,1-1,2 тыс. за кв м [для Киева]. Если застройщик продает ниже себестоимости, он вряд ли сможет достроить свой объект", — предупреждает Мурашенко.

Цены квадратного метра в гривне, напротив, во время большой войны начали расти, прежде всего, из-за существенного повышения курса доллара. По оценке Виктории Берещак, такой рост в среднем по сравнению с 2021 годом составил 30%. То есть с точки зрения граждан повышение цен на фоне отсутствия спроса выглядит несколько парадоксально, а потенциальные покупатели чаще обращают внимание на более гибкий вторичный рынок.

Квартира частями. Насколько популярна среди покупателей рассрочка платежей

По оценкам некоторых собеседников Фокуса на первичном рынке проявившийся сейчас спрос связан с возможностью рассрочить платежи или привлечь кредитные средства.

" Доля покупок квартир в рассрочку увеличилась до 80% от всех продаж, потому что застройщики начали предлагать выгодные условия рассрочки без удорожания квадратного метра, с минимальным первым взносом и продленным сроком действия. Также очень активно клиенты интересуются государственной программой "єОселяʼ, по которой в нашем комплексе уже продали несколько готовых квартир", — рассказывает Анна Щербань.

Собеседница Фокуса уточняет, что даже когда у клиента есть вся сумма на покупку квартиры и при полной оплате предоставляется большая скидка – покупатель не готов платить всю сумму сразу. Поэтому в Royal House и разработали несколько выгодных предложений по рассрочке.

Виктория Берещак подтверждает, что девелоперы сейчас делают ставки на рассрочку на 3-5 лет, программу "єОселя", и предлагают дополнительные скидки для защитников. По словам собеседницы Фокуса, сейчас довольно часто можно встретить дисконты и скидки не на отдельные категории квартир, как раньше, а на все лоты в ЖК. Средняя скидка к тому же достигает 10-12%, и заметна тенденция увеличения размера скидки до 15%.

Напомним, "єОселя" — государственная программа льготного ипотечного кредитования под 3% годовых, которую Кабмин запустил в октябре прошлого года. Партнерами по этой программе выступают "Ощадбанк", "Приватбанк", "Укргазбанк", "Скай банк" и банк "Глобус". Однако воспользоваться ею могут только военнослужащие, медицинские работники, ученые и педагоги и в силу этого и ряда других ограничений программа еще не получила широкого распространения.

По мнению Владимира Семенцова "єОселя" пока себя не оправдала из-за очень незначительного количества одобренных кредитов, которое с октября 2022 года составляет лишь 0,5% из более 46 тыс. заявок. При этом именно на первичный рынок, по словам Семенцова, приходится всего несколько десятков сделок.

"Застройщикам сегодня приходится идти на уступки покупателям. Это могут быть скидки до 15-20%, но при полной оплате, акции, розыгрыши скидки на $5-15 тыс. на какой-то конкретный объект, определенные бонусы, такие как ремонт квартиры, подарки и др. Влияют на покупателя такие акции в единичных случаях и массового характера не носят", — продолжает Ирина Луханина.

Собеседница Фокуса добавляет, что некоторые девелоперы имея личные средства для завершения строительства, достраивают свои объекты, делают ремонты, меблируют квартиры и сдают их в аренду. И именно это позволяет им держаться на плаву. Чаще всего, по словам Луханиной, так поступают частные застройщики, которые строят небольшие [коттеджные] городки, таунхаусы, или трех-четырехэтажные дома в ближайшем пригороде столицы.