Квартирный рост. Возобновляется ли в Украине строительство ЖК и почему дорожает жилье

В течение 2024 года на рынок первичной недвижимости влияют ряд факторов. Среди них — улучшение условий программы "єОселя", что способствует росту спроса. Но в противовес доступной ипотеке действует такой фактор, как продолжение полномасштабной войны с атаками на города и энергообъекты, с которыми связаны потребительские настроения. В целом эксперты склонны считать этот год более сложным для застройщиков, чем 2023. Спрос на новые квартиры упал, и хотя некоторое оживление произошло уже в конце лета, прошлогоднего уровня продажи жилья еще не достигли. Виктория Берещак, обозреватель рынка недвижимости, отмечает: рынок переживает второй по сложности переломный период, связанный фактически с нулевым приростом в показателях восстановления платежеспособного спроса. "Другими словами: большого возвращения покупателя на рынок в конце весны-лета, как мы ожидали, не произошло. Темпы восстановления за весь период (апрель-сентябрь) едва достигают 7% (средневзвешенно по рынку в разрезе локальных рынков городов, где есть продажи в новостройках)", — отметила Виктория Берещак в комментарии Фокусу.

Строят не все: возобновились ли замороженные в стране строительства

В 2022 году сразу после начала вторжения РФ в Украину большинство застройщиков поставили проекты на паузу. Однако, по данным ЛУН, уже в мае 2022 года работу на стройплощадках возобновили около 50% ЖК страны. Позже, уже в 2023 году, еще часть строек возобновилась. Однако не все. И сегодня, в сентябре 2023 года, в Украине есть стройплощадки, где компании так и не вернулись к строительным работам.

"Здесь все еще плохая тенденция, хотя показатели несколько и улучшились. Есть более 35% объектов, которые по факту заморожены, еще до 17% — минимальные сдвиги на площадках", — рассказала Виктория Берещак.

По ее мнению, в условиях ограниченного спроса прогнозировать улучшение в ситуации с замороженными стройками пока сложно. "Искать первопричину проблемы следует в двух вещах: несовершенных финансовых моделях компаний, которые не имели запаса прочности на случаи, подобные ковиду и полномасштабной войне, а второе — в неготовности девелоперов брать на себя обязательства и искать решения для того, чтобы продолжать строить. Какие это решения? Как минимум, поиск финансового партнерского плеча, как максимум, возможность привлечения иностранного партнерства в перспективные проекты. Конечно, если проекты стоят того", — считает эксперт.

Сложной остается ситуация у небольших застройщиков, которые не имеют оборотных средств на возобновление строительства. Но также есть и известные крупные игроки, которые приостановили проекты. Речь идет о компании "Київміськбуд". Мэр Киева Виталий Кличко недавно сообщил, что механизм финансирования завершения строительства объектов компаний "Укрбуд" и "Київміськбуд" будет определен до конца 2024 года, а с инициативной группой инвесторов город подпишет меморандум. "Совместно с инициативной группой от инвесторов мы договорились в ближайшее время подписать меморандум и утвердить дорожную карту для решения вопросов достройки объектов "Укрбуд" и "Київміськбуд". До конца года мы должны определить механизм финансирования, чтобы в следующем году работы уже начались. Сейчас идет подготовка ряда решений, чтобы вынести их на рассмотрение Киевского горсовета", — рассказал Виталий Кличко. По его словам, после того, как будут выделены деньги, в первую очередь будут запускать объекты высокой готовности.

Активно сдают: как в Украине завершают строительства новых ЖК

Сейчас в Киеве крупные девелоперы чаще достраивают свои объекты, чем закладывают новые площадки, отмечает в разговоре с Фокусом коммерческий директор "Интергал-Буд" Анна Лаевская. "Речь идет о продажах в следующих очередях уже начатых ранее объектов. А вот совсем новые проекты — это единичные случаи на рынке Киева, на весь город до 10 таких площадок. Любой новый объект сегодня — это дополнительное бремя для девелопера, которое потребует оборотных средств и дополнительных инвестиций из прибыли прошлых периодов", — говорит Анна Лаевская.

• Читайте также: "Покупателей интересует все в диапазоне до $1500-1600 за метр", — Анна Лаевская, коммерческий директор "Интергал-Буд"

При этом, по выбору жилья в комплексах разного класса тенденция в течение 2024 года не изменилась — покупатели выбирают эконом и комфорт-класс. "Покупателей интересует эконом и комфорт-класс. Если точнее, то все, что в диапазоне до 1500-1600 долларов за квадратный метр. Это наиболее активный сегмент рынка, часто это связано с определенными ограничениями по стоимости метра в условиях программы "єОселя". А вот в бизнес-классе спрос очень медленный", — рассказала Анна Лаевская.

СМО Alliance Novobud Ирина Михалева говорит, что спрос сейчас растет в классе комфорт и комфорт+. "Там рынок набирает обороты, благодаря программам "єОселя" и "єВідновлення", хотя последняя программа пока слабо влияет на рынок, тогда как "єОселя" является драйвером рынка недвижимости сейчас", — отметила Ирина Михалева.

Несмотря на блэкауты, обстрелы городов, подорожание стройматериалов и сложности с персоналом, застройщики продолжают и строить новые ЖК, и сдавать в эксплуатацию комплексы. Активно строит и вводит в эксплуатацию дома компания "Интергал-Буд". По словам Анны Лаевской, в течение первого квартала 2024 года "Интергал-Буд" ввела в эксплуатацию 180 тысяч квадратных метров жилья разного класса. Наибольший объем жилья введен в эксплуатацию в столице. По словам Анны Лаевской, речь идет о шестом доме ЖК "Сирецькі сади" на Виноградаре, десятом доме ЖК "Нивки Парк", первом доме City Hub на Соломенке, а также первых двух домах ЖК "Паркові озера". "А до конца этого года мы будем уже с минимум 300 тыс. квадратных метров сданных площадей", — сообщила коммерческий директор "Интергал-Буд".

Ирина Михалева рассказала, что компания Alliance Novobud в 2024 году достроила ЖК бизнес-класса в Киеве Illinsky House и получила сертификат готовности. Всего с начала полномасштабной войны компания сдала в эксплуатацию 10 домов. "В Броварах мы в этом году завершили полностью и ввели в эксплуатацию последний дом ЖК Madison Gardens. Там четыре дома плюс паркинг, фактически пять объектов, введенных в эксплуатацию, и жильцы уже заселяются, комплекс готов. В ЖК "Лавандовый" мы сдали первую очередь в эксплуатацию, а в октябре будем вводить второй дом, и фактически этот комплекс тоже в этом году будет завершен. Еще один наш большой проект — Krona Park — он еще строится, в этом году мы стартовали с новым домом в рамках проекта, несколько домов там на разной стадии готовности, есть и полностью готовые, где уже 100% квартир проданы. На стадии реализации квартиры в семи домах этого ЖК", — рассказала Фокусу Ирина Михалева.

Важно то, что многие компании стараются обустроить свои новые ЖК качественной инфраструктурой, ведь будущие жильцы заинтересованы в том, чтобы на территории или совсем рядом были супермаркет, кофейня, салон красоты, стоматология, детский сад и кружки для развития детей. "Очень часто покупатели выбирают ЖК с инфраструктурой, чтобы в пределах комплекса или на очень близком расстоянии было все необходимое — паркинг, супермаркет, садик, школа. Особое внимание уделяют и этапности строительства, потому что многие опасаются, завершит ли компания проект. Поэтому анализируется и репутация самого застройщика, и ситуация на площадке, динамика строительства", — пояснила Анна Лаевская.

Спрос и цены: что стимулирует продажи жилья и какие квартиры выбирают покупатели

"В этом году рынок первичной недвижимости был довольно сложный, хотя потихоньку рос до мая. Конец весны стал сложным, что было обусловлено тем, что вступил в действие закон о мобилизации, соответственно, это повлияло на спрос, а также непонятная военно-политическая ситуация, масштабные обстрелы городов, непонимание прогноза относительно продолжительности военных действий. Это влияло на решение людей о покупке недвижимости, довольно ощутимо упал спрос летом. Только в августе мы увидели, что спрос начал восстанавливаться", — отмечает Ирина Михалева, СМО Alliance Novobud.

Хотя ситуация со спросом на новое жилье и остается не слишком оптимистичной в течение 2024 года, эксперты отмечают оживление спроса с начала сентября ."С началом бизнес-сезона ощущается некоторое оживление на рынке первичной недвижимости, в частности в Киеве и Львове. В средневзвешенной структуре спроса на первичном рынке недвижимости по всей стране лидирует покупка за счет программ рассрочки: на нее приходится от 65 до 75% в зависимости от региона, в Киеве этот показатель достигает 75%", — говорит Виктория Берещак.

Хотя на спрос существенное влияние имели новости с фронта и графики отключений, на рынке первичной недвижимости идут продажи двух- и трехкомнатных квартир (часто в домах с готовностью на 50% и выше), а покупатели выбирают жилье преимущественно для себя или своих близких, реже сделки спекулятивные (квартира на перепродажу).

"Важные факторы влияния — ситуация с энергетикой и ситуация с безопасностью в городах. Однако люди, которые были настроены на приобретение квартир, объектов недвижимости уже меньше реагировали на негативные события, реже отказывались от запланированных сделок", — рассказала коммерческий директор компании "Интергал-Буд" Анна Лаевская.

На рост спроса на квартиры влияют программы рассрочки от застройщиков, а также государственная программа "єОселя". Анна Лаевская отметила, что в течение 2024 года государственные программы остаются ведущим драйвером в количестве сделок на рынке. "Программы "єОселя" и "єВідновлення" — это наиболее активные факторы роста количества продаж нового жилья. Всего в этом году по рынку у некоторых компаний доля сделок именно через кредитную программу "єОселя" составляет от 40 до 70%", — отметила эксперт.

Что касается выбора квартир, то в 2024 году покупателей часто интересуют квартиры с ремонтом. "Последние три года мы наблюдаем стабильный прирост интереса покупателя к готовым квартирам. В этом году темпы несколько замедлились", — говорит Виктория Берещак.

В компаниях отмечают, что спрос на квартиры с ремонтом высокий. По словам Анны Лаевской, за последний месяц в компании "Интергал-Буд" 80% продаж квартир — это квартиры с ремонтом от застройщика.

Что касается цен на новое жилье, то, отмечает Виктория Берещак, средневзвешенные цены на новостройки в гривне в киевском регионе в этом году выросли в пределах 11%, во Львове и Одессе — на 17%, в Днепре — на 10%. "Рост вызван подорожанием себестоимости в первую очередь из-за катастрофической нехватки строительных кадров, а также строительных материалов", — отмечает она. И добавляет: средневзвешенная стоимость в эконом-сегменте в Киеве составляет 1000 долл./кв.м, в комфорт-классе — 1150 долл./кв.м, в комфорт+-сегменте — 1350 долл./кв.м, в бизнес-классе — 1850 долл./кв.м, в премиуме — 3180 долл./кв.м.

Довольно невысокий спрос на квартиры значительно сдерживает рост цен. Кроме того, застройщики пытаются удерживать цены, чтобы не выйти за пределы определенного в программе "єОселя" ценового лимита. В целом по стране в новостройках по итогам года эксперты прогнозируют рост цены метра в пределах 10%. "Цены на новое жилье в Украине будут расти, но в пределах 8-10% роста по итогам года. Потому что слишком спешить повышать цены застройщики не смогут, поскольку есть лимит на стоимость квадратного метра по условиям программы "єОселя", — отмечает Анна Лаевская, коммерческий директор "Интергал-Буд".

Ирина Михалева говорит, что на цены влияют такие факторы, как рост зарплат, повышение себестоимости вследствие удорожания строительных материалов, курсовые колебания. Кроме того, есть такой фактор, как рост налоговой нагрузки. "Поэтому мы ожидаем, что цены все же по итогам года вырастут на 8-10% по сравнению с началом года", — отметила Ирина Михалева.