Налог на недвижимость и трехлетняя аренда: эксперты объяснили, что ждет владельцев жилья в Украине
Украинцам в 2026 году придется больше платить за "лишние" квадратные метры жилья, ведь налог на недвижимость вырос вместе с минимальной зарплатой. В то же время для арендодателей готовят новые правила, которые могут изменить условия работы на рынке.
Украинцы должны заплатить государству за "лишние" квадратные метры своего жилья, но правила налогообложения имеют немало нюансов. В частности, некоторые владельцы могут быть освобождены от этого обязательства.
Государство готовится изменили подход к рынку аренды. Речь идет о возможном введении обязательных договоров и новых правилах для арендодателей, которые могут повлиять на налоговую нагрузку. Фокус вместе с экспертами разобрался, кто именно должен платить налог на недвижимость, как его считают в 2026 году и какие изменения могут ждать арендодателей.
Кто должен платить налог на недвижимость — объяснение адвоката
В Украине владельцы недвижимости обязаны платить налог только в случае, если площадь жилья превышает установленные законом нормы. Адвокат, управляющий партнер "Адвокатского бюро Анны Даниэль" Анна Даниэль уточнила, что правила закреплены в статье 266.1 Налогового кодекса Украины (НКУ).
"Плательщиками налога являются как физические, так и юридические лица, владеющие жилой или нежилой недвижимостью", — рассказала эксперт в комментарии Фокусу.
Налог на недвижимость платят владельцы жилья в случае, если площадь их недвижимости превышает установленные законом нормы
По ее словам, подпункт 266.4.1 НКУ предусматривает, что налог не начисляется на жилье, если его площадь не превышает:
- 60 кв. м для квартир;
- 120 кв. м для жилых домов;
- 180 кв. м для суммарной площади разных объектов собственника, например, квартиры и дома.
Налог на недвижимость начисляется только на ту площадь, которая превышает эти лимиты.
Кто может не платить налог на недвижимость в 2026 году
Некоторые граждане имеют возможность не платить налог за "лишние" квадратные метры недвижимости. Как пояснила адвокат, это связано со специальными "военными" нормами налогового законодательства (пп. 69.22 подраздела 10 раздела XX НКУ). Согласно им, от уплаты освобождаются:
- владельцы объектов, расположенных на территориях активных боевых действий или временно оккупированных РФ;
- граждане, чья недвижимость стала непригодной для проживания из-за вооруженной агрессии РФ и внесена в Государственный реестр имущества, поврежденного или уничтоженного в результате боевых действий.
"Местные советы могут освобождать от налога отдельные категории граждан, учитывая их имущественное положение. Это предусмотрено подпунктом 266.4.2 НКУ", — добавила Анна Даниэль.
Налог на недвижимость — какую сумму нужно уплатить в 2026 году
Сумма налога на недвижимость в Украине зависит от размера минимальной заработной платы (МЗП) по состоянию на 1 января отчетного года.
Сумма налога на недвижимость зависит от размера минимальной заработной платы (МЗП) по состоянию на 1 января отчетного года
"В 2026 году физические лица будут платить налог за прошлый год, поэтому нужно ориентироваться на минимальную зарплату на 1 января 2025 года. Она составляла 8 000 грн", — отметила эксперт.
Анна Даниэль отметила, что согласно статье 266.5 Налогового кодекса Украины, ставка налога не может превышать 1,5% от минимальной зарплаты. Так, в 2026 году максимальная ставка за 1 квадратный метр составляет 120 грн (8 000 × 1,5%). Для сравнения, в прошлом году ставка была ниже, поскольку МЗП в 2024 году составляла 7 100 грн.
В 2026 году максимальная ставка за 1 квадратный метр составляет 120 грн (8 000 × 1,5%)
Адвокат также рассказала, что есть так называемый налог на "роскошь": если квартира больше 300 "квадратов" или дом — более 500 квадратных метров, владелец должен ежегодно дополнительно платить 25 000 грн за каждый такой объект.
Как узнать, нужно ли платить
Чтобы не пропустить налоговое уведомление, следует знать, где именно искать информацию о начислениях. Соответствующий порядок, как отметила адвокат Анна Даниэль, определен Налоговым кодексом Украины (пп. 266.7.2).
Во-первых, налоговое уведомление-решение направляет контролирующий орган. Это происходит до 1 июля отчетного года.
Во-вторых, проверить начисления можно самостоятельно в электронном кабинете плательщика на сайте ГНС. Войти туда можно с помощью электронной подписи или Дія.Підпису. Там отображается актуальное состояние расчетов и все начисленные суммы.
Аренда только по договору и сроком от 3 лет — что может ждать арендодателей
Кроме налога на "избыточные" квадратные метры, украинцы, которые сдают жилье в аренду, обязаны платить 18% налога на доход и 1,5% военного сбора от дохода от найма. Однако большинство граждан этого не делает и избегает официальных соглашений.
Чтобы вывести рынок из тени, власти планируют обязать владельцев заключать договор аренды при сдаче квартир и домов. Тех, кто продолжит работать без документов, могут штрафовать.
Государство хочет ввести минимальный срок для долгосрочных договоров об аренде недвижимости от 3 лет
Параллельно государство хочет стимулировать долгосрочную аренду. Обсуждается минимальный срок контрактов сроком на 3 года. Обозреватель рынка недвижимости Виктория Берещак считает идею логичной с точки зрения стабилизации, но заметила, что она противоречит реальному поведению арендодателей и арендаторов.
"Сегодня рынок аренды работает в условиях высокой неопределенности: миграция, изменения доходов, факторы безопасности. В такой среде короткие договоры — это не проблема, а адаптивная модель. Люди сознательно избегают длинных обязательств, потому что не уверены в горизонте собственной жизни даже на год вперед", — пояснила эксперт в комментарии Фокусу.
По ее словам, обязательный трехлетний контракт может не упорядочить рынок, а лишь оттолкнуть его в тень. Поскольку часть сделок останется неофициальной, возрастет количество "серого" найма, а гибкость, которая сейчас важна и арендодателям, и арендаторам, снизится.
Обязательный трехлетний контракт может не упорядочить рынок, а лишь оттолкнуть его в тень
"Почему именно три года тоже вопрос открытый. Это скорее попытка позаимствовать европейскую модель, где долгосрочная аренда является нормой. Но там она работает вместе с системой гарантий: защитой прав арендатора, стабильной судебной практикой, прогнозируемой экономикой. В Украине эти условия пока не сформированы", — пояснила она.
В то же время Берещак отметила важность дождаться финальной версии закона. Поскольку важно не только, сколько продлится договор, а и как именно будут работать стимулы:
- будут ли предусмотрены налоговые льготы для долгосрочной аренды;
- какие гарантии получат обе стороны;
- как прописаны механизмы выхода из договора.
По ее словам, именно от этих деталей зависит, реально ли будет работать новая модель на практике.
"Если и двигаться в сторону более длинных договоров, то не через принуждение, а через стимулы: действенные налоговые или юридические преимущества для долгосрочных контрактов, механизмы защиты обеих сторон и стандартизацию договоров с контролем деятельности брокеров", — подчеркнула эксперт.
Иначе, как рассказала Виктория Берещак, любая попытка административно "зафиксировать стабильность" может стать лишь имитацией порядка, которая не соответствует реальной логике рынка.
Ранее Виктория Берещак в комментарии Фокусу рассказывала, что в Украине около 99% рынка аренды недвижимости находится в тени. По ее словам, проблема не только в налогах, но и в отсутствии защиты прав арендаторов и собственников. Из-за этого на рынке часто возникают мошеннические схемы, расследовать и доказать которые в суде очень сложно.