Хотите ОСМД в собственном доме? Готовьтесь к изменениям: все о преимуществах и главных рисках для жильцов

Создание ОСМД для жителей многоэтажек является реальным шансом получить полный контроль над собственным домом, расходами и качеством коммунальных услуг. В то же время вместе с новыми возможностями на совладельцев ложится новая ответственность. Теперь, в частности, во время войны, именно вы и ваши соседи (любимые и не очень) должны решать все финансовые вопросы и улаживать все конфликты из-за укрытий, взносов, генераторов и лифтов. Поэтому, если вы пока выбираете: "ЖЭК или ОСМД", рассказываем, как правильно создать объединение совладельцев, какие преимущества имеет такая форма управления и какие проблемы чаще всего возникают у жителей.

Прежде всего отметим, что процесс создания ОСМД регулируется законом "Об объединении совладельцев многоквартирного дома" и предусматривает несколько обязательных шагов, поэтому первым должно быть создание инициативной группы из не менее трех совладельцев квартир или нежилых помещений в доме.

Как создать ОСМД: главные этапы

После того, как смельчаки нашлись, следует сформировать реестр всех совладельцев.

• Соберите информацию о собственниках квартир и помещений через государственные реестры или непосредственно путем опроса жильцов.
• Далее готовится проект устава ОСМД, который обычно базируется на типовом уставе, утвержденном Минрегионом.
• Одним из важнейших этапов является уведомление жителей об учредительном собрании. По словам адвоката, руководительницы ЮК "Prima Leader Group" Дины Дрыжаковой, каждого совладельца необходимо письменно уведомить не позднее чем за 14 дней до даты проведения собрания.

"Каждого совладельца нужно уведомить письменно — под подпись или заказным письмом — с указанием повестки дня. Нарушение этой процедуры часто становится основанием для судебных споров", — отмечает юрист.

• На самом учредительном собрании совладельцы голосуют за создание ОСМД, утверждают устав и избирают органы управления — правление и ревизионную комиссию.

Если голосов не набрали, закон позволяет провести письменный опрос в течение 15 дней после собрания. А потом весь пакет документов подается государственному регистратору, и ОСМД официально становится юридическим лицом.

ЖЭК поменяли на ОСМД: какие преимущества получают жильцы

Одним из главных преимуществ ОСМД юрист называет финансовую прозрачность и контроль над расходами.

"Деньги жильцов аккумулируются на счету ОСМД, а не идут в систему коммунальных ЖЭКов. Совладельцы сами определяют, на что тратить средства дома", — объясняет Дрыжакова.

ОСМД также получает право самостоятельно выбирать подрядчиков для ремонтов, уборки, обслуживания лифтов или вывоза мусора, что позволяет искать более выгодные условия.

Добавим, что именно ОСМД могут участвовать в государственных и муниципальных программах софинансирования, в частности в программах энергоэффективности, которые позволяют утеплять дома или модернизировать системы отопления с частичной компенсацией расходов.

Еще одним преимуществом ОСМД перед ЖЭКом эксперт называет возможность официально управлять общим имуществом и получать дополнительный доход.

"ОСМД может официально сдавать в аренду подвалы, фасады или другие помещения и использовать эти средства на нужды дома", — отмечает юрист.

Дружите с соседями? Забудьте! Все о главных проблемах для жителей многоэтажек

ОСМД дает не только самостоятельность в управлении собственностью, но и немало проблем и дополнительных вызовов. Одной из самых больших проблем остаются должники.

"Взыскание задолженности по взносам полностью ложится на само ОСМД. Часто приходится судиться с неплательщиками, а это — дополнительные расходы на юристов и судебные сборы", — объясняет Дрыжакова.

Не менее сложным вопросом являются конфликты между самими жильцами. Споры относительно размера взносов, ремонтов или кандидатур в правление могут фактически заблокировать работу объединения.

Также после создания ОСМД совладельцы берут на себя полную ответственность за техническое состояние дома.

"Если происходит авария — например, прорыв трубы или повреждение конструкций — финансировать ремонт придется самостоятельно. Город или государство уже не обязаны проводить капитальные ремонты за свой счет", — отмечает юрист.

Отдельной проблемой остается поиск профессионального председателя правления.

По словам Дрыжаковой, найти человека, который готов эффективно управлять домом, работать с документами и при этом выдерживать постоянные претензии жильцов, очень сложно.

Право жителей на информацию: что говорит Верховный Суд

Одной из самых частых причин конфликтов в ОСМД является доступ совладельцев к финансовым документам и внутренней информации.

Юрист обращает внимание на решение Верховного Суда от 26 марта 2026 года по делу №752/9416/23, которое определило важные правила для работы ОСМД.

Суд пришел к выводу, что за непредоставление информации жильцам отвечает именно ОСМД как юридическое лицо в лице правления, а не лично председатель правления.

"Обязанность по ведению документации и предоставлению информации возлагается именно на правление ОСМД как коллегиальный орган", — объясняет Дрыжакова.

В то же время жители имеют право знакомиться с финансово-хозяйственными документами ОСМД, в частности договорами, сметами, банковскими выписками и сведениями о расходах.

Однако в случае предоставления таких документов правление должно скрывать персональные данные других жителей, а именно, телефоны, паспортные данные или идентификационные коды.

Что стоит сделать еще до создания ОСМД

Юрист советует еще на этапе создания ОСМД прописать в уставе четкие правила доступа к документам.

"Стоит сразу определить порядок ознакомления совладельцев с документацией — в какие дни, часы и в какой форме это происходит. Это поможет избежать многих конфликтов в будущем", — отмечает Дрыжакова.

Также она рекомендует максимально открыто вести финансовую отчетность и регулярно публиковать информацию о расходах дома.

По мнению юристки, прозрачность в работе ОСМД значительно снижает риск конфликтов и судебных споров между совладельцами и правлением.

Напомним, ранее речь шла о громком скандале с двукратным повышением тарифов на обслуживание многоэтажек, не имеющих ОСМД в Киеве. Эксперты рассказали Фокусу, грозят ли новые тарифы на услуги по содержанию домов и придомовой территории всей стране.