Квартира есть, а в реестре ее нет: как доказать право собственности на имущество — 4 наиболее распространенные ситуации
Юристы объяснили, что делать, если вашей недвижимости нет в реестре. Ведь электронный реестр заработал в 2013 году, и если вы приватизировали квартиру или построили дом до этого времени и больше ничего с ним не делали, для системы вашего жилья не существует.
Владельцы недвижимости часто сталкиваются с юридическими проблемами, которые не позволяют быстро подтвердить своё право на квартиру или дом. Наиболее распространенные из них — отсутствие данных в Государственном реестре вещных прав, утрата документов из-за войны, незарегистрированные частные дома и наследство, которое не успели оформить. Юристы объяснили Фокусу, что делать владельцам неоформленной недвижимости, а также как оформить право на имущество и не лишиться компенсации в случае его утраты или разрушения.
1. Если разрушенного имущества нет в государственном реестре
По словам адвоката компании ETERNIX Виктории Гаврилкиной, одна из наиболее распространенных проблем связана с тем, что Государственный реестр вещных прав полноценно заработал только в 2013 году. Если квартира или дом были оформлены ранее, информация о них может храниться только в бумажных архивах БТИ.
"Если имущество было приобретено или оформлено ранее, информация о нем имеется только на бумажных носителях. Программа автоматически "видит" только электронные записи", — поясняет эксперт.
Отсутствие данных в ГРРП (в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество) полноценно начало действовать только с 2013 года. Если имущество приобреталось или оформлялось ранее, информация о нем имеется только на бумажных носителях (в БТИ) или в старых реестрах. Однако программа "єВідновлення" автоматически "видит" только электронные записи
В такой ситуации владельцу в первую очередь необходимо зарегистрировать право собственности в ГРРП. Если бумажные документы сохранились, следует обратиться в ЦНАП или к нотариусу для внесения сведений в реестр.
Об этой же проблеме говорит и юрист ЮК "Приходько и партнеры" Александр Солодовик.
"Если вы приватизировали квартиру или построили дом до 2013 года и больше ничего с ним не делали — для системы ваше жилье не существует. Самая главная проблема в том, что в электронной системе вашего имущества нет, она его не видит".
Юрист советует не дожидаться возникновения проблем, а заранее "оцифровать" право собственности и, по возможности, обновить технический паспорт.
2. Как доказать существование дома, если его не успели ввести в эксплуатацию
Еще одна сложная категория дел — частные дома и дачи, в которых люди жили годами, но так и не оформили ввод в эксплуатацию.
Виктория Гаврилкина напоминает, что в соответствии со статьей 331 Гражданского кодекса право собственности на вновь построенное недвижимое имущество возникает только после его ввода в эксплуатацию и государственной регистрации.
"До этого момента дом юридически считается набором строительных материалов", — отмечает адвокат Виктория Гаврилкина.
По её словам, если объект полностью разрушен, воспользоваться "строительной амнистией" уже практически невозможно, ведь проводить техническое обследование нечего. В таком случае остается обратиться в суд, где в качестве доказательств могут выступать документы на земельный участок, строительный паспорт, уведомление о начале строительства, договоры с подрядчиками, квитанции на приобретение материалов, договоры о подключении коммуникаций, фотографии дома и показания свидетелей.
Александр Солодовик также отмечает, что закон в этом вопросе достаточно строг: "Если дом не введён в эксплуатацию, с юридической точки зрения это не жильё. Это просто куча стройматериалов, сложенных в форме дома".
В то же время он отмечает, что для домов, построенных до 1992 года, существуют отдельные юридические механизмы защиты через суд. Если же дом был построен позднее, нынешняя судебная практика остается сложной.
3. Что делать, если документы на недвижимость были уничтожены в результате войны
Потеря всех документов вместе с домом — ещё одна из распространённых проблем для владельцев жилья на прифронтовых территориях.
По словам Виктории Гаврилкиной, сначала стоит попробовать восстановить дубликаты через архивы БТИ или у нотариуса. Если архивы также были уничтожены, единственным выходом остается обращение в суд с ходатайством о признании права собственности.
В качестве подтверждения своих прав могут использоваться квитанции об оплате коммунальных услуг, справки об уплате налога на недвижимость, выписки из хозяйственных книг, решения органов местного самоуправления о выделении земельного участка или присвоении адреса.
"С экранов телевизоров всё выглядит просто: зашёл в приложение "Дія", нажал кнопку "єВідновлення", пришла комиссия — и вот у вас сертификат на новое жильё. Но как человек, который ежедневно работает с документами на недвижимость, техническими паспортами и реестрами, скажу честно: между вашей заявкой и реальными деньгами стоит стена бюрократии. Государственная система рассчитана на идеальные документы. Но в реальной жизни их почти ни у кого нет", — говорит юрист Александр Солодовик
Александр Солодовик советует собирать любые доказательства.
"Вам нужно доказать судье, что вы там жили и были владельцем", — советует он.
По его словам, в качестве доказательств могут служить старые фотографии дома, договоры на электроэнергию, газ или воду, квитанции, документы частных инженеров, показания соседей и справки из хозяйственных книг.
4. Как оформить наследство, если имущество не было зарегистрировано
Некоторые трудности возникают и у наследников. Как объясняет Виктория Гаврилкина, если наследственное дело уже открыто, наследник может обратиться с заявлением о принятии наследства ещё до получения свидетельства. Если же имущество не было зарегистрировано при жизни наследодателя, нотариус откажет в выдаче свидетельства из-за отсутствия регистрации права собственности.
Электронный реестр недвижимости (ДРРП) начал функционировать в 2013 году. Если вы приватизировали квартиру или построили дом до этого момента и больше ничего с ним не делали — в системе вашего жилья не существует
В этом случае необходимо обратиться в суд с иском о признании права собственности в порядке наследования. После вынесения судебного решения наследник регистрирует недвижимость в Государственном реестре вещных прав.
Подобный алгоритм описывает и Александр Солодовик.
"Вы обращаетесь к нотариусу и просите оформить наследство. Он официально отказывает вам. С этим отказом вы обращаетесь в суд. Суд признает за вами право собственности на уничтоженное имущество в порядке наследования".
Советы юристов
Александр Солодовик советует не ждать, пока возникнет необходимость доказывать право собственности.
"Получение компенсации за разрушенное — это марафон, а не спринт. Не ждите, пока государство каким-то волшебным образом всё упростит. Начинайте восстанавливать документы, искать копии техпаспортов и обращаться к юристам уже сегодня".
Он также рекомендует заранее оцифровать документы, хранить их в облачных хранилищах и провести подробную фотофиксацию недвижимости, ведь эти материалы могут стать важными доказательствами в случае утраты имущества.
Напомним, ранее "Фокус" писал об изъятии и реализации недвижимого имущества должника. Как это происходит в Украине и какие законы приняты.