Украинцы покупают квартиры. Возобновилось ли строительство жилья так, чтобы удовлетворить спрос

В ожидании дальнейших успехов ВСУ рынок первичной недвижимости переживает впервые с начала полномасштабной войны всплеск активности частных инвесторов: в структуре спроса их доля по стране постепенно приближается к 20%. Причем, прогноз о развороте на 180 градусов от киевского региона в сторону западных областей не оправдался: последние три месяца мы фиксируем рост заинтересованности и пакетных, и единичных игроков в возвращении на рынок Киева и области. Хотя большинство девелоперов делают совершенно ничего, чтобы этот инвестиционный спрос нарастить и увеличить.

Мы все еще видим стабильно низкую строительную активность на площадках. Языком цифр сегодня это выглядит примерно так: из 90% ЖК, возобновивших строительство после 24 февраля 2022 года, по состоянию на 1 июня реально это сделали чуть более 50%. Но приемлемыми темпами могут порадовать едва ли 30%. Эти показатели получше того, что мы видели в начале весны: девелоперы зашевелились, понимая, что второй год простоя репутационно и финансово может стать для них последним.

Однако активности, которую демонстрирует рынок, недостаточно, чтобы порадовать инвесторов ключами: средняя задержка ввода в эксплуатацию по рынку уже достигла 12-18 месяцев. Причем, большинство этих задержек – следствие абсолютно проигрышной финансовой модели, построенной на перекрестном финансировании и умножении котлованов, а также тотальной зависимости от денег инвестора.

Компании, пережившие нулевые продажи в период разгара пандемии в начале 2020 года, казалось бы, должны были извлечь уроки: формируй финансовый капитал и подушку на период безденежья, привлекай деньги партнеров в обмен на ликвидные квадраты, фокусируйся на нишевом, а не серийном девелопменте, но не умножай площадки, с которыми потом не сможешь справиться.

Однако, анализируя ситуацию на рынке сейчас, вижу, что выводы прошли мимо примерно 90% крупнейших игроков отрасли. Их финансовые модели не способны выдерживать отсутствие или минимальные продажи, как следствие, имеем абсолютный хаос в процессах: отставание в динамике, замороженные проекты по благоустройству начавшихся очередей, сокращение затрат и пересмотр прежних обещаний. Это касается пространственного зонирования, инфраструктурного наполнения и используемых материалов.

На самом деле все, что рынок должен сейчас делать, это выполнять обещания и свои прямые обязанности, то есть строить. А параллельно с этим вести честную, последовательную, откровенную коммуникацию с пулом покупателей и инвесторов, чтобы те были проинформированы о плане антикризисных действий и непосредственных работ, которые компания производит ежедневно.

Если строить системно и не уступать по качеству среды для жизни, покупатель и инвестор проголосует деньгами за проект. Ведь в нем он увидит два принципиально важных для себя момента: реальную динамику строительства и ликвидность и потенциальную капитализацию продукта.

Второй важный момент для девелоперов: работать с поддержкой покупательной способности. И здесь не обойтись без финансовых инструментов поддержки. Прежде всего, речь идет о программах рассрочки на срок 5-7 лет с минимальным первым взносом от 15%, фиксированным курсом такой рассрочки для коротких программ (скажем, до 2 лет), расширение пула квартир для программы єОселя, а также поиск взаимодействия с государством по другим локальным программам для отдельных категорий населения.

Отдельно следует разработать линейку предложений для профессиональных инвесторов: это могут быть доходные программы под гарантированные проценты годовых, как альтернатива банковским продуктам или другим финансовым инструментам, или персональные условия покупки, главное правило — формировать коммьюнити и понимать, какие планы потом на эти квартиры у рантье. Поскольку если комплекс превратится в проходной двор из-за высокого процента арендных лотов, могут быть серьезные проблемы с его ликвидностью для конечного потребителя.